Bailleur SCI : modèle de contrat de location, durée et spécificités

Un bail d'habitation, qu'il soit conclu avec une personne physique (particulier, bailleur indépendant) ou une personne morale, est toujours régi par la loi du 6 juillet 1989. Lorsque le bailleur est une personne morale, telle qu'une SCI (Société Civile Immobilière), le contrat de bail doit respecter des critères spécifiques prévus par la loi. Les règles encadrant un bail d'habitation destiné à la résidence principale conclu par une personne morale diffèrent de celles applicables à un contrat de location consenti par une personne physique. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour vous aider à obtenir un bail conforme aux dernières législations en vigueur, géré par une SCI non familiale (SCI professionnelle)  ou une SCI familiale, au format PDF ou WORD.

Sommaire
• Une SCI peut-elle faire de la location immobilière ?
• Quelle est la durée d’un bail géré par une SCI ?
• Quelles sont les caractéristiques d’un renouvellement de bail en SCI ?
• Quels sont les motifs possibles de résiliation de bail en SCI ?
• Qui peut être locataire d’une SCI ?
• Comparatif SCI non familiale vs SCI familiale
• La location meublée est-elle possible avec une SCI ?
• Un bailleur SCI peut-il demander une caution ?
• L’état des lieux est une annexe obligatoire du bail SCI

Une SCI peut-elle faire de la location immobilière ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société destinée à la gestion et à la propriété de biens immobiliers. Son caractère civil signifie qu'elle est régie par le droit civil et non par le droit commercial. Les associés de la SCI ne peuvent donc pas utiliser la société pour des activités commerciales, telles que la revente de biens immobiliers dans le but de réaliser une plus-value.

Cependant, la location de biens immobiliers détenus par une SCI est considérée comme une activité civile sur le plan juridique. Cela signifie que les associés peuvent louer les biens immobiliers détenus par la SCI sans enfreindre les règles régissant son caractère civil. En somme, la SCI peut être utilisée pour gérer et louer des biens immobiliers, mais pas pour les revendre à des fins commerciales.

Attention, il y a indivision entre un bailleur personne morale et un bailleur personne physique. Il suffit d’un seul bailleur personne morale pour que le bail soit soumis à la réglementation des baux société.

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Quelle est la durée d’un bail géré par une SCI ?

La durée d'un bail non meublé dépend de la nature du bailleur. Lorsque le bailleur est une personne morale (une société comme la SCI, une SAS, une SARL, ...) la durée est de 6 ans. Si le bailleur est une personne physique (un particulier ou un bailleur indépendant),  une SCI familiale ou une indivision la durée du bail est de 3 ans. Exception faite pour la SCI familiale qui est assimilée à une personne physique, la durée du bail est par conséquent de 3 ans dans ce cas. Toutefois, sous conditions, l'article 11 de la loi du 6 julllet 1989 permet de réduire la durée d'un bail.

Quelles sont les caractéristiques d’un renouvellement de bail en SCI ?

Le bail est reconduit tacitement dans tous les cas, le renouvellement est appliqué pour la même durée qu’à la conclusion du contrat locatif.

En conclusion, la durée du renouvellement tacite dépend de la nature du bailleur. Lorsque le bailleur est une personne physique ou assimilée (SCI familiale), le bail est reconduit pour une durée de 3 ans. En revanche, lorsque le bailleur est une personne morale autre qu'une SCI familiale, le bail est reconduit pour une durée de 6 ans.

Quels sont les motifs possibles de résiliation de bail en SCI ?

Les règles de résiliation dépendent du type de SCI:

• Lorsque le bailleur est une SCI familiale, il peut donner un préavis de congé au locataire pour reprendre le logement afin d’y habiter où d’y loger un proche (un membre de sa famille), il devra respecter un préavis de 6 mois.
• Bailleur personne morale (autre que SCI familiale) ou SCI non familiale : le bailleur ne peut pas donner congé à l'occupant pour reprendre le logement pour en faire sa résidence principale. De façon générale, un bailleur personne morale ne peut donner congé au locataire pour reprise du bien. 

Cependant, le bailleur personne morale peut donner congé pour vendre le bien ou pour un motif réel et sérieux.

Qui peut être locataire d’une SCI ?

Toute personne physique ou morale peut louer un bien immobilier à une SCI, qu'il s'agisse d'un particulier, d'une entreprise, d'une association, d'une autre SCI ou encore d'un organisme public. La SCI peut également louer le bien à l'un de ses associés, sous réserve que cela soit prévu dans les statuts de la société. Dans le cas d'une SCI familiale, le bien peut être loué à un membre de la famille qui doit aussi être associé de la société.

Comparatif SCI non familiale vs SCI familiale

La location meublée est-elle possible avec une SCI ?

Une SCI est une société civile qui a pour objet la gestion et la propriété de biens immobiliers, son activité doit être civile et non commerciale. Cependant, la location meublée est considérée comme une activité commerciale selon le Code de Commerce. Par conséquent, l’activité de location meublée confère à une SCI un statut commercial, basé sur son activité et non sur sa forme juridique.

Bien que l'exercice d'une activité commerciale par une SCI ne rende pas le contrat de société nul, pratiquer la location meublée (saisonnière ou avec un bail meublé) à des conséquences fiscales importantes. Les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale perdent leur transparence fiscale selon le Code Général des Impôts. La SCI n’est donc pas adaptée à la location meublée, il faut s'orienter vers un autre type de structure juridique. Toutefois, la SCI qui persiste dans cette direction doit utiliser un bail meublé classique, les termes étant identique à ceux qu'un bailleur particulier (nom propre).

Un bailleur SCI peut-il demander une caution ?

Les bailleurs personnes morales, donc les SCI, ne peuvent pas demander de garant aux locataires. Cette interdiction a été prévue par le législateur pour éviter d'imposer des garanties supplémentaires aux locataires, dans la mesure où la SCI est considérée comme un professionnel de l’immobilier locatif, ayant préalablement souscrit une assurance loyer impayé.

Cependant, la loi prévoit une exception pour les SCI familiales, qui peuvent demander un garant aux locataires. Cette exception a été prévue par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs en France. Toutefois, il est recommandé aux SCI familiales de souscrire une assurance loyer impayé plutôt que de demander un garant, si le candidat locataire est éligible à cette assurance.

Bien entendu, la SCI familiale n’est pas soumise à cette règle, et peut faire appel à un garant qui va signer un acte de caution solidaire, si aucune assurance loyer impayé n’a été souscrite, le choix lui est permis entre ces deux options. 

L’état des lieux est une annexe obligatoire du bail SCI

L'état des lieux en SCI est obligatoire et est annexé au contrat de bail. Il est établi contradictoirement entre le bailleur SCI et le locataire. Il décrit l'état du logement au moment de l'entrée du locataire. Pour une location meublée, un inventaire détaillé des meubles et des équipements est aussi joint au bail. L’état des lieux protège la SCI en cas de dégradations, tout en garantissant au locataire la restitution de son dépôt de garantie si le bien est rendu dans son état initial. Sans état des lieux, la SCI ne pourra pas justifier une retenue sur le dépôt de garantie.