Acte de caution solidaire : modèle 2022 comment ça marche ?

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L’acte de caution solidaire est une garantie qui permet au bailleur de se protéger face à un éventuel défaut de paiement de la part du locataire. En cas de dette locative impayée, le garant qui s’est porté caution doit rembourser les sommes dues. La loi ELAN et l’Ordonnance du 15 septembre 2021 applicable depuis le 2 janvier 2022 font évouler l'acte de cautionnement. Vous trouverez toutes les informations qui concerne le cautionnement dans cet article mis à jour régulièrement.

Qu'est-ce qu'une caution solidaire ?

L’Ordonnance du 15 septembre 2021 portant sur la réforme du droit des sûretés vient mettre à jour la définition de l’acte de cautionnement :

Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Une personne qui s’engage à payer les manquements de paiements de loyer du locataire au bailleur, formalise cet accord par le biais de l’acte de cautionnement qui est donc un contrat. Est inclus dans l’engagement, le dépôt de garantie et les réparations locatives. Le document ainsi produit est annexé au bail de location. Le garant engage ses biens propres et son salaire, il doit résider en France, métropole ou Outre-Mer peu importe sa nationalité.

La mention manuscrite n'est plus obligatoire depuis la loi ELAN

C’est l’article 134 de la loi n° 2018-1021 de la loi ELAN qui supprime l’obligation d’écrire à la main les mentions apposées par le garant. Un acte de cautionnement dématérialisé rédigé avec un ordinateur est donc légal.

La mention de la caution n’est plus imposée dans l’acte

Autre changement notable depuis le 2 janvier 2022, le texte qui permet au garant d’indiquer son consentement dans l’acte de cautionnement est maintenant libre, fini la formule à recopier au mot près. Le texte L331-1 du Code de la consommation a ainsi été abrogé pour simplifier le cautionnement en faveur du bailleur, de nombreux contentieux pourront être évités. Toutefois, la mention devra indiquer que le garant a compris et  identifié la nature et la portée de l’engagement, le loyer doit être écrit en chiffres et en lettres.

Les revenus du locataire et du garant doivent être adapté au loyer

Depuis le 2 janvier 2022, le bailleur doit demander au  garant de vérifier que le contrat de bail qu’a signé le locataire qu’il va cautionner est  adapté à ses capacités financières. Il en est de même pour le garant qui doit être financièrement apte à procéder aux remboursements des dettes locatives en cas de défaillance du locataire.  Ces manquements peuvent provoquer la révision des sommes maximales que pourrait payer le garant. Le bailleur peut communiquer ces informations par courrier recommandé avec accusé de réception, ou en le mentionnant directement dans l’acte de caution.

Qui signe l'acte de cautionnement ?

La signature du garant est indispensable pour que le contrat de caution solidaire soit recevable. Les autres signatures telles que celle du bailleur propriétaire ou de son mandataire sont optionnelles. 

Quand le garant doit-il payer ?

Contrairement à la caution simple, la caution solidaire oblige le garant à effectuer les remboursements dès que le bailleur en fait la demande par lettre recommandé avec accusé de réception. Il n’y a pas de procédure à réaliser auprès du locataire, donc pas de commandement de payer avec huissier à faire préalablement. Le processus est plus rapide qu’avec la caution simple, qui est d’ailleurs désavantageuse pour le propriétaire.

Lorsqu’il y a plusieurs cautions, le bailleur peut demander le paiement des dettes à chacune d’entre elle. En signant l’acte de caution solidaire elles ont renoncé au bénéfice de discussion et de division.

La caution solidaire en colocation

Le principe de l'acte de cautionnement en colocation possède une particularité. En se portant caution pour un seul colocataire, la caution doit rembourser en cas d’impayé de loyer de n’importe quel cotitulaire du bail, ceci est permis grâce à la clause de solidarité si celle-ci est écrite dans le contrat de bail. Pour éviter ce cas de figure, le locataire qui mettra fin au cautionnement doit être mentionné dans l’acte. Ainsi l’acte de caution solidaire prend fin 6 mois après la prise de congé, ou lorsque le locataire sortant est remplacé par un nouveau colocataire. Ce dernier doit être mentionné dans le contrat de location initial ou dans un avenant au bail.

Signature électronique de l'acte de cautionnement

Depuis le 2 janvier 2022 la signature électronique de l’acte de caution solidaire est officiellement  légale. La mention que doit apposer le garant sur le contrat est soit manuscrite, soit saisie au clavier d’un ordinateur ou d’un smartphone. En supprimant l'obligation de la partie manuscrite du cautionnement, la loi élan contribue aussi à la signature électronique à distance de l’acte de caution solidaire. La caution solidaire mise à jour par la loi ELAN intègre la formule selon laquelle le garant prend connaissance de l’étendue de l’engagement. La seule obligation de la caution sera de signer l’acte par voie électronique ou par voie écrite. Ce nouvel acte est directement disponible dans le bail type de location.

Un acte pour chaque garant-locataire

Un acte de cautionnement doit être rédigé pour chaque couple caution-locataire.

L’acte ne peut contenir qu’un garant. Lorsque les parents se portent caution, chacun doit signer un acte car en cas de séparation, le bailleur ne pourra pas se retourner vers la personne dont l’identité n’est pas écrite dans le document.

Quelle est la durée de l'acte de caution solidaire ?

En règle générale, la caution s’engage pour la durée du bail initial ainsi que deux renouvellements, soit 1 an multiplié par 3 (3 ans) pour une location meublée et 3 ans multipliés par 3 (9 ans) pour une location vide, ainsi le garant ne peut pas rompre son engagement avant la date stipulée dans l’acte de caution solidaire. Cette solution permet au garant de garder son statut de caution même lorsque le contrat de bail est reconduit tacitement.

Attention à ne pas indiquer une durée trop longue car l’acte peut être requalifié en engagement à durée indéterminée, dans ce cas, le garant peut résilier l’acte de manière unilatérale. De même, si aucune durée n’est indiquée, l’acte de cautionnement est aussi considéré comme indéterminé, le garant pourra se désengager. Malgré tout, pour mettre fin au cautionnement, le garant doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur. Notez que la résiliation ne sera effective qu’à la fin du bail en cours, cette spécifité a été ajouté par l'ordonnance précitée. 

Lorsque le bail prend fin, l’acte de cautionnement expire, toutefois la caution reste engagée si des dettes locatives ont été contractées durant la période de location.  

Comment remplir l’acte de cautionnement solidaire ?

L'acte de caution doit répondre à un formalisme strict, et doit contenir certaines mentions obligatoires. Aussi, le garant doit avoir reçu une copie du bail et en connaître les termes avant de compléter le cautionnement.

Pour être juridiquement recevable, l’acte doit contenir des informations obligatoires :

  • L’identité de la personne qui se porte caution.
  • L’identité du locataire cautionné.
  • Le montant des loyers et des charges.
  • La date de signature du bail de location initial.
  • La durée de l’engagement du garant (durée initiale + le nombre de tacites reconductions).
  • La mention indiquant que la caution à pris connaissance de l’engagement qu’implique cet acte.
  • L'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 du titre Ier de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’acte établi doit être établi en 2 exemplaires, un pour le bailleur ou son mandataire et un pour la caution. 

Quels justificatifs peut réclamer le bailleur à la caution ?

La liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution est définie par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015

  • Une pièce d’identité.
  • Un justificatif de domicile.
  • Un justificatif d’activité (contrat de travail, carte étudiant, une attestation pour les travailleurs indépendants).
  • Un justificatif de ressources (3 derniers bulletins de paie, avis d’imposition, justificatif de revenus foncier).

Assurance loyer impayé et acte de caution solidaire ?

Un bailleur ne peut cumuler une assurance loyer impayé et le cautionnement solidaire, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. Dans une colocation, il faut que tous les locataires soient étudiants.

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