Pour déclarer les revenus locatifs, le propriétaire doit d’abord déterminer si le logement loué est en location vide ou en location meublée. Ce critère va permettre dans un premier temps de connaître la fiscalité qui sera appliquée et les régimes possibles. Dans chaque cas, les loyers sont imposables dans l’impôt sur le revenu avec un taux qui diffère selon la personne. Ce n’est pas tout, les revenus immobiliers sont aussi soumis aux prélèvements sociaux actuellement à 17,2%.

Fiscalité en location vide

Le propriétaire qui loue un logement nu doit déclarer ses revenus locatifs hors charges encaissés au cours de l'année civile dans la catégorie « Revenus fonciers » de sa feuille d’imposition. Il est considéré comme un particulier aux yeux de l’administration fiscale et non comme un professionnel.

Il peut choisir entre 2 types de régime fiscal : le régime « micro-foncier » ou le « régime réel ». La décision appartient au propriétaire de sélectionner le régime le plus favorable pour ses finances.

Le régime micro foncier

Ce régime peut être choisi si le total des loyers hors charges ne dépasse pas 15 000 euros par an. En bénéficiant de ce régime, un abattement forfaitaire sera effectué sur la somme des loyers perçus. C’est sur la somme réduite après abattement que le propriétaire sera imposé.

Exemple : Le propriétaire déclare 10 000 euros de revenus locatifs, l’administration fiscale procède à un abattement de 30%, c’est donc sur le montant de 7 000 euros qu’il sera imposé. Sur les 7 000 euros il devra payer l’impôt sur le revenu dont le taux est propre à chaque foyer fiscal, il devra aussi payer les prélèvements sociaux dont le taux est actuellement de 17,2%.

Notez que cet abattement couvre l’intégralité des charges de manière forfaitaire, il n’est pas possible de déduire de charges réelles en plus.

Le régime réel

Le propriétaire va être imposé sur les revenus locatifs, mais à la place d’un abattement forfaitaire, ce sont les charges réelles qui seront déduites du montant imposable. Il pourra soustraire des charges comme la taxe foncière, les travaux sur les logements loués, les intérêts sur les éventuels emprunts immobiliers, …

Exemple :  Le propriétaire perçoit 10 000 euros de loyers, ses charges déductibles sont de 2000 euros, le montant soumis à l’imposition est donc de 8 000 euros. Sur les 8 000 euros il devra payer l’impôt sur le revenu dont le taux est propre à chaque foyer fiscal, il devra aussi payer les prélèvements sociaux dont le taux est actuellement de 17,2%.

Ce régime est obligatoire pour les personnes qui perçoivent plus de 15 000 euros de loyers. En choisissant le régime réel, le propriétaire s’engage pour trois ans. Il ne pourra choisir le régime forfaitaire qu’à la fin de cette période de 3 ans, il peut aussi décider de rester dans le régime réel.

Dans notre exemple, le régime le plus avantageux est le régime forfaitaire car le propriétaire à peu de charges. En effet, le montant à déduire après abattement forfaitaire est supérieur à celui du régime réel.

Fiscalité en location meublée

La personne qui loue un logement meublé doit déclarer ses revenus locatifs au niveau des « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Deux régimes d’imposition sont possibles, le régime « Micro BIC » et le « Régime réel ». De la même façon que la location vide, les revenus issus du non meublé sont soumis à l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

Le régime micro BIC

Pour pouvoir bénéficier de cette option, les recettes de l’année précédente ne doivent pas dépasser 32 900 €.

Pour ce régime, le loueur doit déclarer la somme des loyers perçus, les charges facturées au locataire et les provisions pour charges le cas échéant. Sur ce montant, il va pratiquer un abattement forfaitaire de 50 % avant impôt avec un minimum de 350 euros qui sera déduit.

Si la déclaration concerne une chambre d’hôte ou un meublé de tourisme, l’abattement sera de 71 % au lieu de 50 %. Les recettes de l’année précédente ne doivent pas dépasser 82 200 € pour bénéficier du régime forfaitaire.

Le régime réel

Le loueur doit déclarer la totalité des recettes perçus dans le cours de l’année. Il doit ensuite soustraire les charges déductibles tel que la taxe foncière, les travaux, … Le montant obtenu sera ensuite soumis à l’impôt sur le revenu et au prélèvements sociaux.

En location meublé que le loueur soit professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), il sera assujetti au CFE (Contribution Foncière des Entreprises) une fois par an. Une comptabilité est aussi obligatoire, il faut donc prévoir des frais fixes liés à la gestion de la comptabilité, l’emploi d’un expert-comptable est obligatoire.

La location meublée d’une partie de sa résidence principale

En pratiquant la location meublée d’une partie de sa résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale d’impôts sous certaines conditions, il ne faudra donc pas déclarer les revenus perçus.

Selon les dispositions de l'article 35 bis du CGI, pour pouvoir prétendre à une exonération, la chambre ou les pièces louées doivent être la résidence principale du locataire. Si le locataire est un travailleur saisonnier, l’exonération est aussi appliquée en cas de location temporaire. Le prix du loyer mensuel doit ne doit pas dépasser 185 € / m² en Île de France et 136 € / m² dans les autres régions.

Pour la location courte durée d’une partie de sa résidence principale, avec des locataires qui n’y élise pas domicile comme c’est le cas pour la chambre d’hôtes, si le montant gagné ne dépasse pas 760 € TTC, il ne faut pas déclarer cette somme au service des impôts.

 

Article mis à jour le mercredi 28 février 2018
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