Les bailleurs sont nombreux à se tourner vers l’investissement locatif de biens meublés, souvent réputé plus avantageux sur plusieurs points. C’est le cas par exemple d’une location meublée non professionnelle, connue aussi sous l’acronyme LMNP. En opposition à la location meublée professionnelle ou LMP, celle-ci est considérée comme étant plus accessible aux bailleurs. De quoi s’agit-il réellement ? Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du statut LMNP ? Quels sont les avantages ? On vous en parle à travers cet article.

Qu’est-ce qu’une location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Lorsqu’on peut concilier les avantages fiscaux avec ceux d’une recette locative, beaucoup de promoteurs sont intéressés. Parmi les niches fiscales les plus attrayantes, on retrouve la LMNP. La location meublée non professionnelle est régie par un contrat de location dans lequel un particulier loue son bien meublé.

Contrairement à une LMP, le loueur n’a pas la qualité de professionnel. Aussi, la location meublée non professionnelle est encadrée par un bail très flexible qui permet au loueur de reprendre le bien ou le revendre lorsqu’il le souhaite, du moment que le contrat de bail est respecté.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut de LMNP ?

Bien que le statut de LMNP soit ouvert à tous les contribuables, certaines conditions sont requises pour le devenir :

  • Le loueur doit être propriétaire du bien mis en location
  • Ses recettes locatives ne devront pas excéder les 23 000€ par an ou ne pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal
  • Il ne doit pas être inscrit en tant que Loueur Meublé Professionnel auprès de la RCS.

Quelles sont les démarches et obligations pour louer en LMNP ?

Le bailleur doit effectuer une certaine procédure pour bénéficier du statut LMNP. Il doit également s’acquitter de ses obligations comptables et d’une déclaration de revenus en tant que loueur.

Déclarer le statut de LMNP

Le loueur devra tout d’abord s’inscrire auprès d’un CFE ou d’un Centre de Formalité des Entreprises. Ensuite, il devra s’enregistrer en récupérant le formulaire P0i n°11921*05 sur les déclarations de début d’activité pour les personnes physiques souhaitant exercer une activité non salariée indépendante. Ce formulaire est disponible en ligne sur le site service-public.fr. Il faudra le remplir et l’envoyer au Greffe du Tribunal du Commerce pour l’enregistrement. Par la suite, il obtiendra son numéro de SIRET ou immatriculation, il pourra alors commencer son activité en tant que LMNP. Sachez que pour bénéficier de ce statut, le bailleur dispose d’un délai de 15 jours après la mise en location du bien pour le déclarer.

Respecter ses obligations comptables

En plus de la déclaration de son statut, le loueur doit s’acquitter de ses engagements comptables. Seulement, les démarches administratives et la comptabilité d’une LMNP sont un peu complexes. Alors, il est plus prudent de les confier à un expert-comptable. Le loueur bénéficie aussi d’un avantage fiscal sur ce point, car les frais de comptabilité sont inclus dans les charges réelles déductibles des recettes LMNP.

Déclarer ses revenus locatifs

Les recettes locatives issues d’une LMNP doivent apparaître sur la déclaration de revenus du propriétaire de meublé. Les démarches et les obligations qui lui incombent dépendent du régime fiscal qu’il choisit.

Dans le cadre d’une LMNP régime micro-BIC, le propriétaire devra remplir le formulaire 2042 C Pro. Pour une procédure dématérialisée, rendez-vous sur le site impots.gouv.fr afin de cocher la case “Revenus des locations meublées non professionnelles”. Si le loueur opte pour une déclaration sur papier, il devra ajouter l’imprimé annexe Cerfa n°11222*22.

En régime réel, en revanche le bailleur devra remplir une déclaration de résultat du formulaire 2031 et des annexes 2033-A à 2033-E. Celle-ci sera envoyée auprès du SIE via leur service en ligne. Pour finaliser la procédure, le résultat obtenu sera reporté sur le formulaire 2042 C Pro.

Quelle fiscalité pour la LMNP ?

A la différence des investissements immobiliers classiques soumis à l’imposition des revenus fonciers, les recettes locatives d’un logement meublé font partie des bénéfices industriels et commerciaux et sont donc soumis au régime BIC. Dans ce cadre légal, le bailleur a deux options possibles :

  1. le régime micro-BIC
  2. le régime réel

Le régime micro-BIC

Le bailleur est soumis au régime simplifié micro BIC lorsque les loyers annuels sont inférieurs à 70 000€. Selon le taux d’imposition du régime micro-BIC, 50% seulement des revenus locatifs du loueur seront imposés. Ce qui constitue un atout considérable en comparaison avec la location nue dont le taux d’abattement est de 30%.

Le régime réel

Si les revenus locatifs annuels excèdent le seuil de 70 000€, le régime fiscal réel s’applique automatiquement. Cependant, le loueur peut opter pour le régime réel même si la somme des loyers est inférieure à 70 000€ par an.

Ce régime se distingue particulièrement car il permet d’amortir le prix du bien immobilier en plus de bénéficier de la déduction des charges suivant leurs valeurs réelles. C’est-à-dire que l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien sera déduit de l’assiette imposable.

L’amortissement correspond à l’allègement des dépenses importantes en corrélation avec un actif du bien meublé qui perd de sa valeur.

Quels sont les différents types de locations possibles en LMNP ?

Lorsqu’il s’agit d’investir en LMNP, plusieurs types de baux s’offrent au bailleur :

  • Location meublée en tant que résidence principale du locataire
  • Location meublée à titre de résidence secondaire du locataire
  • Location en saisonnier
  • Le bail mobilité

Location meublée résidence principale du locataire

Le bail est destiné ici à servir d’habitation principale pour le locataire et doit donc être équipé à cet effet. Il s’agit d’un bail classique et le plus souvent le durée du contrat de bail meublé est de 1 an renouvelable. Sous certaines conditions, les recettes locatives perçues par LMNP ne sont pas imposables. C’est le cas lorsque le loueur loue une partie de sa résidence principale, lorsque la somme des loyers annuels ne dépassent pas 760€ et que la partie louée constitue le logement principal du locataire.

Location meublée à titre de résidence secondaire du locataire

Le bail meublé à titre de résidence secondaire est un contrat de location d’un bien secondaire. Le locataire possède une résidence principale mais il souhaite louer un logement secondaire à sa disposition pour les week-ends ou les vacances. Il peut s’agir d’un contrat de longue durée ou saisonnier. Si le bail est conclu à l’année, il n’entre pas dans le cadre des meublés de tourisme.

LMNP en saisonnier

Ce cas de figure se présente lorsque le loueur propose la location de son bien seulement pour une partie de l’année, particulièrement durant les périodes estivales et les périodes de vacances. Il loue son bien à titre temporaire et en tant que résidence secondaire du locataire. La différence avec la LMNP à titre de résidence secondaire sur l’année est que le locataire est une clientèle de passage dans une LMNP saisonnière. Il peut s’agir de chambres d’hôtes, de gîtes hôteliers ou de Airbnb. Ces logements sont très appréciés par les vacanciers pour leur convivialité et leur simplicité.

Bail mobilité

Le bail mobilité constitue un contrat de location meublée de courte durée entre 1 à 10 mois. Il est non renouvelable ni reconductible au-delà de ces 10 mois. Le bail mobilité est proposé à une catégorie particulière de locataire comme un étudiant, un professionnel en mission temporaire ou encore un salarié en formation professionnelle par exemple. En fonction de la durée du bail et des besoins du locataire, le bien meublé peut être sa résidence principale ou secondaire.

N.B : Si le bien concerné par la LMNP est la résidence principale du loueur, il ne doit pas être mis en location plus de 120 jours par an. Mais s’il s’agit d’une partie seulement de son logement, il peut le louer au-delà de cette durée, que ce soit à titre de résidence principale ou secondaire du locataire.

Quels sont les biens immobiliers éligibles en LMNP ?

Un bien, pour pouvoir être mise en location meublée non professionnelle, doit respecter certaines exigences particulières. En effet, le logement doit contenir à minima une pièce principale d'une surface minimum de 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètre pour un volume minimal de 20 mètres cubes. Ensuite, comme le statut l’indique, il doit également être meublé et équipé de tous les meubles nécessaires au locataire pour y vivre, y dormir et y manger de manière décente. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 prévoit une liste des mobiliers obligatoires.

Les différentes catégories de biens pouvant prétendre au statut LMNP sont :

  • les appartements et maisons meublés qui représentent les biens classiques.
  • les résidences de tourisme tels que les résidences hôtelières, les chambres d’hôtes, les gîtes ruraux ou les locations de type Airbnb.
  • les EHPAD (Etablissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) et les résidences sénior. Il peut s’agir d’hébergement spécialisé et médicalisé ou de simples maisons de retraite.
  • les résidences d’affaires pour les personnes en déplacement professionnel.

Conseils pour louer en LMNP

Bien que la location meublée non professionnelle soit un investissement locatif simple et attractif pour les propriétaires, ces quelques conseils peuvent être utiles.

Savoir choisir l’emplacement du bien

Il est intéressant de choisir les biens en fonction des opportunités que proposent les villes afin d’assurer la rentabilité de l’investissement. Par exemple, si Paris reste première sur le podium des villes à plus grand potentiel immobilier, il y a aussi plus de demandes à Grenoble et Nantes par rapport aux autres. Pour viser les secteurs avec les loyers les plus intéressants, Marseille et Bordeaux constituent les meilleures alternatives. Il faut également prendre le temps de connaître un quartier, savoir s’il est bien desservi par les différentes commodités comme les transports en commun, les écoles, les centres commerciaux ou les supermarchés.

Se faire accompagner par des professionnels

Dans le cadre d’une LMNP, il est toujours avantageux de se confier à des professionnels du milieu. Il peut s’agir d’un gestionnaire de patrimoine, d’un agent immobilier ou d’un expert comptable. De plus, avec la déclaration d’activité, la déclaration de revenus et les obligations comptables qui attendent le loueur, il est préférable de se faire assister. Surtout pour ceux qui n’aiment pas la paperasse, ces démarches peuvent être stressantes.

Thème: Fiscalité
Article mis à jour le jeudi 2 décembre 2021

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