Bail étudiant 9 mois : modèle à jour et explications

Vous louez un studio ou un T2 meublé, une chambre chez l'habitant ou tout autre type de logement à un étudiant et vous cherchez le contrat à lui transmettre. Le bail étudiant de 9 mois est un contrat de location meublée à durée réduite, prévu par l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989. Voici son fonctionnement, ses annexes, ses garanties et ses pièges, à jour du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Le bail étudiant est à télécharger en ligne au format PDF ou Word, ou à remplir directement en ligne avec le formulaire guidé.

Sur quel texte repose le bail étudiant de 9 mois ?

Le quatrième alinéa de l'article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que « lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois » et que « la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable ». Cette faculté a été introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Il ne s'agit donc pas d'un contrat autonome mais d'une variante du bail meublé de résidence principale, avec deux dérogations : la durée descend de douze à neuf mois, et le contrat s'éteint seul à son terme. Toutes les autres règles du titre I bis de la loi de 1989 continuent de s'appliquer, notamment le respect du contrat type meublé (annexe 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015).

Dans quels cas ce bail sert-il l'intérêt du bailleur ?

Le bail de 9 mois épouse le calendrier universitaire, de septembre à mai ou d'octobre à juin selon les établissements. Le logement redevient disponible à l'été, sans congé à délivrer et sans motif à justifier.

Trois profils de bailleurs y trouvent un intérêt direct :

• celui qui occupe lui-même son bien pendant les vacances, ou le prête à sa famille ;
• celui qui exploite le logement en location saisonnière pendant l'été dans une ville touristique, en respectant les règles locales applicables aux meublés de tourisme ;
• celui qui profite de la vacance estivale pour réaliser des travaux, rafraîchir le mobilier ou vendre le bien libre d'occupation.

Ce contrat coûte en revanche trois mois de loyer par an si le logement reste vide en juin, juillet et août. Dans une ville où la demande étudiante s'étale sur douze mois, ou lorsque le locataire prévoit un stage estival sur place, le bail meublé classique d'un an protège mieux le rendement.

Qui peut signer ce bail et quel justificatif réclamer ?

La loi réserve la durée réduite au locataire qui a la qualité d'étudiant, sans fixer de limite d'âge ni de niveau d'études. Sont concernés les inscrits en université, en BTS, en classe préparatoire, en école de commerce, d'ingénieurs ou d'art, ainsi que les doctorants inscrits en école doctorale.

Réclamez avant la signature un certificat de scolarité, une attestation d'inscription ou une carte étudiante portant sur l'année universitaire couverte par le bail, et annexez la copie au contrat. Sans cette pièce, un juge saisi d'un litige peut retenir que la condition de l'article 25-7 n'était pas remplie et requalifier le contrat en bail meublé d'un an reconductible tacitement, ce qui prive le bailleur de la sortie automatique.

L'apprenti en contrat d'apprentissage rattaché à un cursus d'enseignement supérieur relève du bail étudiant. Le salarié en contrat de professionnalisation relève du droit du travail et sort du dispositif : orientez-le vers un bail mobilité ou un bail meublé d'un an. L'étudiant étranger justifie sa qualité par son certificat d'inscription dans un établissement français, indépendamment de son titre de séjour.

La qualité d'étudiant s'apprécie au jour de la signature. Un locataire diplômé en février, ou qui abandonne ses études en cours d'année, reste titulaire d'un bail valable jusqu'à son terme.

Jusqu'où le logement doit-il être meublé ?

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe onze éléments qui doivent tous être présents et en état de servir. L'absence de l'un d'eux expose à une requalification en location vide, régie par un bail de trois ans.

L'inventaire détaillé du mobilier est une annexe obligatoire du bail meublé au titre de l'article 25-5. Décrivez chaque bien avec sa marque quand elle existe et son état, puis reprenez la même liste dans l'état des lieux d'entrée et de sortie. Les tribunaux tiennent compte de l'intention commune des parties : un logement dont il manque deux chaises mais qui dispose d'un canapé a déjà été maintenu dans la qualification de meublé. Cette tolérance reste incertaine, et l'inventaire précis est la meilleure protection.

Quelles pièces joindre au contrat remis au locataire ?

Le bail transmis à l'étudiant forme un dossier. Les pièces suivantes l'accompagnent dans tous les cas :

• la notice d'information sur les droits et obligations des parties (arrêté du 29 mai 2015 modifié) ;
• le dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d'exposition au plomb si l'immeuble est antérieur à 1949, état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz lorsqu'elle a plus de quinze ans ;
• l'état des lieux d'entrée contradictoire ;
• l'inventaire et l'état détaillé du mobilier ;
• l'attestation d'assurance habitation souscrite par le locataire ;
• en copropriété, les extraits du règlement relatifs à la destination de l'immeuble et aux parties communes.

S'y ajoutent, selon la situation, l'état des risques et pollutions, le diagnostic bruit en zone d'exposition aéroportuaire, la grille de vétusté, l'acte de cautionnement et le récépissé de déclaration de mise en location dans les périmètres qui l'imposent.

Le corps du contrat doit par ailleurs indiquer l'identifiant fiscal du logement depuis le 1^er janvier 2024, la surface habitable, le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, la classe du DPE et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie.

Le logement est-il encore louable au regard du DPE ?

La performance énergétique fait partie des critères de décence depuis 2023. En France métropolitaine, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'une nouvelle mise en location depuis le 1^er janvier 2025. Le seuil passera à la classe F le 1^er janvier 2028, puis à la classe E le 1^er janvier 2034.

Deux évolutions récentes intéressent directement les studios étudiants, souvent petits et chauffés à l'électricité. La méthode de calcul du DPE a été révisée le 1^er juillet 2024 pour les surfaces inférieures ou égales à 40 m², qui étaient pénalisées par le poids de l'eau chaude sanitaire. Depuis le 1^er janvier 2026, en application de l'arrêté du 13 août 2025, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Le ministère estime qu'environ 850 000 logements quittent le statut de passoire énergétique par ce seul effet.

Un DPE réalisé avant ces réformes conserve sa validité de dix ans mais n'intègre pas la nouvelle étiquette. Le propriétaire d'un logement électrique classé F ou G peut demander gratuitement une attestation actualisée sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Le loyer d'un logement classé F ou G reste par ailleurs gelé, sans révision possible en cours de bail ni complément de loyer en zone encadrée.

Comment fixer le loyer et les charges sur neuf mois ?

Hors des zones concernées par l'encadrement du niveau des loyers, le loyer initial est libre. L'encadrement s'applique dans neuf territoires : Paris, Lille avec Hellemmes et Lomme, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, la communauté d'agglomération du Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole. Les arrêtés préfectoraux publient des loyers de référence distincts pour le meublé, légèrement supérieurs à ceux du logement nu. L'expérimentation issue de la loi ELAN arrive à échéance fin novembre 2026, sous réserve d'une prolongation législative.

La révision annuelle par l'indice de référence des loyers n'a pas d'objet sur un contrat qui s'éteint à neuf mois. Le loyer est simplement refixé à chaque nouveau bail, dans la limite des règles applicables à la relocation en zone tendue.

Le régime meublé autorise le forfait de charges versé en même temps que le loyer, à la place des provisions avec régularisation annuelle. Le forfait supprime le décompte de fin d'année, souvent malcommode sur une occupation de neuf mois, à condition que son montant ne soit pas manifestement disproportionné par rapport aux charges réellement dues.

Quel dépôt de garantie et quel délai de restitution ?

L'article 22 de la loi de 1989 plafonne le dépôt à deux mois de loyer hors charges en location meublée. Il est exigible à la signature et ne peut pas être révisé pendant le bail.

À la sortie, le délai court à compter de la remise des clés. Le bailleur dispose d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de différence. Toute retenue doit être justifiée par des pièces : devis, facture, photographies datées, lettre de réclamation. Un retard expose à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé.

Lorsque le logement est en copropriété, une provision d'un maximum de 20 % du dépôt peut être conservée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, le solde étant régularisé dans le mois qui suit.

Quelles garanties peut-on cumuler avec ce bail ?

L'article 22-1 interdit en principe au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés de demander en plus une caution. La location à un étudiant ou à un apprenti échappe à cette interdiction, ce qui autorise le cumul d'une garantie loyers impayés et d'un cautionnement solidaire des parents.

Le même article traite différemment les bailleurs personnes morales. Une société qui n'est pas une société civile constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peut exiger un cautionnement que s'il émane d'un organisme figurant sur une liste réglementaire, ou si le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

L'acte de cautionnement obéit à un formalisme prescrit à peine de nullité : il fait apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision tels qu'ils figurent au bail, reproduit l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1, et porte la mention prévue par l'article 2297 du code civil apposée par la caution elle-même. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Sur un bail de neuf mois, l'engagement porte sur une durée déterminée qui s'achève avec le contrat, sans se reporter sur un bail ultérieur.

La garantie Visale d'Action Logement constitue l'alternative gratuite. Tout étudiant jusqu'à 30 ans révolus y accède sans condition de ressources. Depuis la directive du 6 janvier 2026, le plafond de loyer charges comprises garanti pour un profil étudiant s'élève à 1 000 € en Île-de-France, 840 € dans les communes de plus de 100 000 habitants, en Corse, dans les DROM et à Saint-Martin, et 680 € ailleurs. La couverture porte sur les trois premières années du bail, dans la limite de 36 mensualités impayées. Le visa étudiant reste valable six mois, et le bailleur active le contrat de cautionnement en saisissant le numéro de visa avant la signature.

Comment le bail prend-il fin et faut-il donner congé ?

Aucun congé n'est nécessaire. Le contrat s'éteint au dernier jour du neuvième mois, la reconduction tacite étant écartée par la loi. Une clause de renouvellement automatique insérée dans le bail serait sans effet.

Le locataire peut partir avant le terme à tout moment, avec un préavis d'un mois, sans motif à donner. L'article 25-8 précise que ce délai vaut « y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois ». Le congé est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé, et le préavis court à compter de la réception. L'étudiant reste redevable du loyer et des charges sur toute la durée du préavis, sauf si un nouveau locataire entre dans les lieux avec l'accord du bailleur.

Le bailleur, lui, ne dispose d'aucune faculté de résiliation anticipée. Les motifs de congé de l'article 25-8, reprise, vente ou motif légitime et sérieux, concernent le refus de renouvellement d'un bail meublé reconductible, mécanisme absent ici. Face à un impayé ou à un trouble grave, la voie est celle de la clause résolutoire, activée par un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines, puis de la saisine du juge.

Que faire si l'étudiant souhaite rester une année de plus ?

Le prolongement passe par la signature d'un contrat neuf, jamais par un avenant de reconduction. Deux options s'offrent au bailleur.

Un nouveau bail étudiant de neuf mois se justifie tant que le locataire produit un certificat de scolarité pour l'année suivante. Le bailleur conserve la sortie automatique et peut réajuster le loyer dans les limites applicables à la relocation. Un bail meublé d'un an convient lorsque le locataire termine ses études, entre en stage long ou souhaite occuper le logement l'été.

La continuité d'occupation dispense d'un nouvel état des lieux d'entrée. Un constat intermédiaire signé par les deux parties, accompagné d'un inventaire du mobilier mis à jour, évite les contestations au départ définitif. Le dépôt de garantie déjà versé peut être conservé au titre du nouveau contrat si le bail le stipule, et l'acte de cautionnement doit être resigné puisque l'engagement précédent est éteint.

Comment organiser une colocation étudiante ?

L'article 8-1 de la loi de 1989 admet deux montages.

Le bail unique réunit tous les colocataires sur un même contrat, qui suit le contrat type meublé. La durée peut être réduite à neuf mois lorsque chaque signataire justifie de la qualité d'étudiant. La clause de solidarité, facultative mais usuelle, engage chaque colocataire et sa caution pour l'ensemble du loyer. Elle s'éteint à l'entrée d'un remplaçant sur le bail, et au plus tard six mois après la date d'effet du congé du partant. Le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte des colocataires et en récupérer le coût par douzièmes, à condition que le bail le mentionne.

Les baux multiples attribuent à chaque étudiant un contrat individuel portant sur une chambre privative, avec usage commun des pièces partagées. Ce montage sort du champ du contrat type réglementaire pour les logements meublés. Chaque espace privatif doit offrir 9 m² de surface habitable et 20 m³ de volume, seuils abaissés par l'article 141 de la loi ELAN. Le dépôt de garantie, l'état des lieux et l'assurance se traitent contrat par contrat, sans solidarité entre les occupants.

Un étudiant mineur peut-il être locataire ?

Le mineur non émancipé ne dispose pas de la capacité de contracter seul. Le bail est signé par ses représentants légaux, parents ou tuteur, qui deviennent titulaires des obligations locatives. Le mineur figure comme occupant du logement.

Le mineur émancipé par décision du juge des tutelles signe personnellement et engage son patrimoine. Vérifiez la décision d'émancipation avant la signature, et conservez-en une copie au dossier.

Quelle fiscalité pour le bailleur ?

Les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, sous le statut de loueur en meublé non professionnel dans la plupart des situations. Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %, sous un plafond de recettes de 77 700 € pour les revenus 2025, porté à 83 600 € pour les revenus 2026 par la revalorisation triennale de l'article 50-0 du CGI. La location de longue durée à un étudiant n'est pas concernée par les seuils abaissés que la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a réservés aux meublés de tourisme. Le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier, généralement plus avantageux dès qu'un emprunt finance l'acquisition.

La cotisation foncière des entreprises est due, sauf recettes annuelles inférieures à 5 000 €. Son montant dépend de la commune.

La taxe d'habitation obéit à la situation constatée au 1^er janvier. Le Conseil d'État a jugé que la location consentie à un étudiant sur neuf mois ne constitue pas une location saisonnière : l'étudiant présent au 1^er janvier est l'occupant du logement, qui est sa résidence principale, et aucune taxe d'habitation n'est due depuis la suppression de 2023. La vacance estivale ne change rien à ce raisonnement. La situation s'inverse lorsque le logement est vide au 1^er janvier : le bailleur devient alors redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, majorée dans certaines communes tendues, ce qui plaide pour caler la prise d'effet du bail sur la rentrée universitaire.

Quand préférer un autre contrat ?

Le bail mobilité convient à un semestre d'échange, à un stage ou à une césure. Son absence de dépôt de garantie se compense par la garantie Visale, que le dispositif rend usuelle. Le bail meublé d'un an s'impose dès que le locataire ne peut pas justifier de sa qualité d'étudiant, ou lorsque le logement se loue toute l'année sans difficulté.

Le bail peut-il être signé à distance ?

Rien n'impose la signature manuscrite. Le contrat peut être transmis au format PDF et signé électroniquement, la signature électronique étant reconnue par l'article 1367 du code civil et par le règlement eIDAS. Le procédé doit identifier le signataire et garantir l'intégrité du document.

La mention exigée de la caution par l'article 2297 du code civil n'a plus à être manuscrite depuis la réforme entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, mais elle doit être apposée par la caution elle-même. Un parcours de signature électronique qui préremplit cette mention à sa place fragilise l'engagement. Prévoyez une étape où la caution saisit le texte avant de signer.

Chaque partie conserve un exemplaire. Archivez le bail signé, ses annexes et les preuves de transmission : ces pièces constituent le dossier probatoire en cas de litige.

Récapitulatif avant signature

1. Vérifier que le logement n'est pas classé G au DPE et qu'aucun équipement du décret de 2015 ne manque.
2. Récupérer le justificatif d'inscription du locataire pour l'année universitaire concernée.
3. Établir le contrat sur le modèle type meublé applicable à la date de signature, avec l'identifiant fiscal du logement et la mention de la durée de neuf mois.
4. Rassembler les diagnostics, la notice d'information et les extraits du règlement de copropriété.
5. Choisir le montage de garanties avant la signature, puis rédiger l'acte de cautionnement ou saisir le visa Visale.
6. Dresser l'état des lieux et l'inventaire du mobilier le jour de la remise des clés.
7. Encaisser le dépôt de garantie et délivrer la première quittance.
8. Noter la date de fin dans un agenda pour préparer la relocation ou le nouveau contrat trois mois à l'avance.

Questions fréquentes