Les clauses résolutoires : résiliation automatique du bail de location

Définition : une clause résolutoire permet de mettre un terme au contrat de location rapidement en cas de manquement du locataire, un loyer impayé par exemple.

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La clause résolutoire n’est pas obligatoire, mais pour accélérer la procédure de résiliation du bail d’habitation, celle-ci doit être obligatoirement écrite dans le bail. En cas d’absence de clause résolutoire, le propriétaire bailleur ou son mandataire doit saisir le tribunal pour faire valoir ses droits. Le délai d’expulsion du locataire est alors considérablement rallongé passant de quelques semaines à plusieurs mois, le locataire pouvant bénéficier d’un échéancier pour payer sa dette, tout en restant dans le logement loué. Le tribunal devra effectuer de multiples procédures de jugements que la clause résolutoire pouvait rendre inutiles, ceci en invoquant un simple constat de la faute du locataire.

Une clause peut être invalidée si le locataire parvient à prouver qu’il ne bénéficie d’une jouissance paisible du logement mis en location.

Sommaire
• Liste des clauses de résiliation
• Une mise en demeure avant l’envoi d’un commandement
• Mise en œuvre du commandement

Liste des clauses de résiliation

• Retard de paiement ou loyers impayés.
• Obligation de souscrire à une assurance habitation et en faire la preuve par l’intermédiaire d’une attestation.
• Défaut du versement du dépôt de garantie.
• Locataire condamné pour troubles de voisinage et constatés par une décision passée en force de chose jugée.

Une clause qui ne fait pas partie de cette liste est réputée non écrite donc juridiquement abusive ou nulle.

Une mise en demeure avant l’envoi d’un commandement

Le bailleur doit prouver qu’il a effectué les démarches légales au recouvrement des loyers non payés en cas de litige. Il doit prévenir le locataire sur son intention de résilier le bail si ce dernier persiste dans son manquement aux obligations inscrites dans le contrat. Cet avertissement prend la forme d’une mise en demeure. Sans issue favorable, le bailleur doit ensuite délivrer un commandement au locataire.

Mise en œuvre du commandement

Le commandement est envoyé par huissier de justice, il offre un délai au locataire lui permettant de régulariser sa situation. Ce délai varie en fonction de la clause de résiliation mise en place :

• Pour une attestation d’assurance habitation non remise, le délai est d’un mois.
• Pour un loyer impayé, le délai est de deux mois.
• Pour un dépôt de garantie non versé au bailleur, le délai est d’un mois.
• Pour trouble de voisinage acté par une condamnation, l’effet de la résiliation est immédiat.

Une fois ce délai passé, le bailleur peut mettre fin au contrat immédiatement et de plein droit. Il doit saisir le tribunal d’instance pour qu’il acte de la résiliation du bail d’habitation afin que le locataire quitte défensivement les lieux.  Si besoin, une procédure d’expulsion sera organisée.