Est-il obligatoire d’établir un état des lieux ?

Le caractère obligatoire ou non de l’état des lieux dans le cadre d’un contrat de bail a toujours créé un doute chez beaucoup de bailleurs. Ce constat écrit et signé permet, en fait, de déterminer l’état de ce qui se trouve dans le logement pièce par pièce à l’entrée comme à la sortie du locataire. Mais quelles sont vos obligations en tant que bailleur en ce qui concerne la réalisation de cet état des lieux ? Nous apportons les réponses à vos questionnements dans cet article.

Sommaire
• Le principe de l’état des lieux
• L’état des lieux est une formalité obligatoire
• Depuis quand l’état des lieux est-il obligatoire ?
• Pourquoi faire un état des lieux ?
• Quelles conséquences si l’état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé ?
• Quelles sont les conséquences si l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé ?
• Etat des lieux en location saisonnière
• Qui doit être présent lors de l’état des lieux ?
• Comment savoir si l’état des lieux est conforme ?

Le principe de l’état des lieux

L’état des lieux est un constat réalisé entre le bailleur et le locataire dans le cadre d’un contrat de location. Le but de ce document est d’avoir une comparaison de l’état du logement au début et à la fin du bail. Ainsi, en cas de dégradation, il sera plus facile de déterminer celui qui prendra en charge les réparations.

Étant donné le fait qu’il servira de point de comparaison, l’état des lieux devra donc être établi deux fois pendant une location : à l’entrée et à la sortie du locataire dans le logement.

L’état des lieux est une formalité obligatoire

Etablir un état des lieux entre le bailleur et le locataire est devenu obligatoire pour tous les baux relevant de la loi de 1989.

En location vide, l'état des lieux d'entrée et sortie a toujours était obligatoire.

En location meublé, la réglementation était moins sctricte. Si l’état des lieux a été perçu comme une simple nécessité auparavant, aujourd’hui, la réalisation de ce constat revêt désormais un caractère obligatoire. En effet, selon la loi du 6 juillet 1989, pour les locations meublées qui constituent une résidence principale, la réalisation de l’état des lieux est devenue une obligation légale.

Ainsi, vous devez réaliser un état des lieux d’entrée lors de la remise des clés au locataire. Vous devez ensuite joindre le document au contrat de bail. Quant à l’état des lieux de sortie, il devra être établi peu de temps après la fin du bail.

Depuis quand l’état des lieux est-il obligatoire ?

Si la réalisation de l’état des lieux a créé une confusion chez certains, c’est parce qu’elle n’a pas toujours été obligatoire pour les baux meublés. En fait, elle n’est exigée par la loi que depuis la mise à jour de la loi Alur le 27 mars 2014. Ainsi, pour les locations meublées (classique, étudiant, ou mobilité) dont le bail a été signé avant cette date, l’état des lieux n’est pas obligatoire. Si, en revanche, le bail a été signé après le 27 mars 2014, sa réalisation reste une obligation légale.

Pourquoi faire un état des lieux ?

Outre son obligation légale, vous pouvez trouver des avantages à établir un état des lieux pour votre location. En réalité, la réalisation de ce constat peut s’avérer profitable que ce soit pour le bailleur ou pour le locataire. Il vous assure une sécurité maximale en tant que bailleur.

Grâce à ce document, vous pourrez mieux constater si le locataire assure ses obligations d’entretien et respecte l’utilisation normale des équipements du logement. Aussi, en l’intégrant dans votre bail de location, l’état de votre logement et de ses équipements sera décrit dans un document officiel. Ainsi, en cas de dégradation causée par les locataires, vous pourrez vous retourner légalement contre ces derniers. Les éléments juridiques dont vous disposez pourront vous servir à justifier la retenue de la somme nécessaire aux réparations sur le dépôt de garantie.

Quelles conséquences si l’état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé ?

Si l’état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé comme l’exige la loi, les conséquences dépendront du contexte et du responsable de l’absence du constat.

En cas de refus du bailleur

Si vous, en tant que bailleur, avez refusé la réalisation de l’état des lieux, le locataire est en plein droit de vous adresser une mise en demeure. Si cette dernière est, malheureusement, restée sans effet, alors, en cas d’éventuelles dégradations, vous devez prouver le bon état initial du logement pour faire valoir ces dégradations.

En cas de refus du locataire

En revanche, si le refus de procéder à l’état des lieux a été manifesté par le locataire, alors, la présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil est clair : “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”.

Autrement dit, le locataire devra prouver le mauvais état initial, sinon il est présumé l’avoir reçu en bonne condition et devra le rendre dans le même état. Pour ce qui est des travaux à la charge du bailleur, ce dernier devra également apporter les preuves qu’elles sont imputables au locataire.

En cas de négligence des deux parties

La loi appliquée reste la même que si l’absence de l’état des lieux d’entrée a été occasionnée par refus du locataire. Ainsi, la loi va considérer que le logement a été remis en bon état au locataire.

Quelles sont les conséquences si l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé ?

Il est également possible que l’état des lieux de sortie n’ait pas été réalisé à cause de la négligence du locataire, du bailleur ou des deux parties. Dans ces cas, la loi stipule qu’il sera présumé que le logement a été rendu en bon état de réparations locatives par le locataire. En tant que propriétaire, s’il y a dégradations, vous devez prouver qu’elles sont bien de la responsabilité du locataire.

Par ailleurs, si le refus de l’établissement de l’état des lieux de sortie émane de votre locataire, nous vous conseillons de faire appel à un huissier. Ce dernier sera chargé de réaliser l’état des lieux de sortie. Les frais de cette procédure devront être partagés entre vous et le locataire.

Etat des lieux en location saisonnière

Nous avons parlé de l’obligation de réalisation de l’état des lieux concernant les locations meublées et vides. Mais sachez que les lois ne sont pas les mêmes pour une résidence principale et une location saisonnière. En réalité, l’état des lieux n’est pas obligatoire en cas de location saisonnière. Comme celle-ci est régie par le code du tourisme, la loi n’impose pas l’établissement de l’état des lieux. Vous pouvez toutefois réaliser cette formalité pour éviter l’application de la présomption de bon état.

Qui doit être présent lors de l’état des lieux ?

Lors de l’établissement de l’état des lieux, toutes les parties concernées doivent être présentes : le bailleur et le locataire. Ils devront également signer ensemble le document pour qu’il soit conforme et recevable aux yeux de la loi.

D’ailleurs, même dans le cadre d’une colocation, tous les colocataires devront faire office de présence au moment de la réalisation de l’état des lieux à moins d’être représentés par une personne par le biais d’une procuration.

Comment savoir si l’état des lieux est conforme ?

La loi n’exige pas seulement la réalisation de l’état des lieux. En fait, ce dernier doit également répondre à des règles de conformité. Pour savoir si l’état des lieux est conforme, voici les critères :

l’état des lieux doit être constaté par écrit (sous format papier ou numérique) l’état des lieux doit être daté et signé par les parties concernées (bailleur et locataire(s)) chaque partie devra disposer d’un exemplaire