Comment réduire la durée d'un bail de location vide ?

Certains événements de vie à venir peuvent amener un bailleur à vouloir réduire la durée légale d’un contrat de bail. Un bailleur peut avoir besoin de récupérer son bien  suite à un événement familial ou professionnel. L’article 11 de la loi du 10 juillet 1989 permet, sous certaines conditions, de réduire la durée légale d'un bail d'habitation. Dans cet article, nous vous expliquons en détail les conditions requises, ainsi que les démarches à suivre, pour réduire la durée d’un bail. Vous avez la possiblité de télécharger notre modèle de bail à durée réduite.

Sommaire
• Quelles sont les conditions pour pouvoir réduire la durée d'un bail ?
• Que se passe-t-il si l'événement ne se produit pas  ?
• Que doit faire le bailleur si l'événement est reporté ?
• Que se passe-t-il une fois l'événement passé ?
• Quelles sont les règles d'augmentation du loyer pour un bail à durée réduite ?

Quelles sont les conditions pour pouvoir réduire la durée d'un bail ?

Pour le bailleur qui se demande s' il est possible de réduire la durée d’un bail, la réponse est oui, il peut conclure un bail pour une durée inférieur à 3 ans. Pour qu'il puisse profiter de cette dérogation permise par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les conditions suivantes sont requises :

1. Le bail doit être conclu pour un logement vide (non meublé).

2. Seul le bailleur peut décider de réduire la durée du bail, c’est sa situation qui va donner ce droit, le locataire n’en a pas le pouvoir. 

3. Le bailleur doit être une personne physique, une indivision (deux personnes non mariées mais propriétaires ensemble), ou une société civile familiale (constituée exclusivement des parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus). Une personne morale (société) ne peut déroger à la loi pour réduire la durée du bail.

4. La durée du bail doit être de 1 an minimum et 3 ans maximum.

5. Le bailleur doit justifier la réduction de la durée du bail par un événement précis et prévisible de nature familiale ou professionnelle. L'événement doit être clairement défini. Par exemple, le départ en retraite du bailleur, pour une expatriation temporaire, une mutation professionnelle, des raisons de santé, pour y loger un membre de sa famille. Les motifs trop vagues ou non spécifiques, tels que des "raisons familiales" sans détails supplémentaires, ne sont pas suffisants et peuvent conduire à la remise en cause de la durée du bail.

6. La date à laquelle aura lieu l’événement doit être prévisible et mentionnée dans le bail. 

7. Seule la reprise du logement pour y habiter peut justifier la fin du bail à durée réduite. La vente du logement n’est pas une justification autorisée.

8. La raison justifiant la durée réduite du bail doit être écrite dans le bail, il en est de même pour la durée réduite. Ainsi, une rubrique spécifique doit être incluse pour formaliser la clause de reprise.

9. En dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur doit confirmer la réalisation de l'événement au moins deux mois avant la fin du contrat (réalisation de l'événement provoquant la durée réduite du bail) . Il doit le faire par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Cela va permettre au locataire de se préparer et surtout de ne pas oublier la fin anticipée du bail.

Que se passe-t-il si l'événement ne se produit pas  ?

Voici les conséquences si l'événement qui justifie la réduction de la durée du bail de location nu ne se produit pas :

Le bail est automatiquement requalifié en bail de droit commun d'une durée de trois ans reconductible tacitement (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 juillet 2007) . Cette durée s'applique rétroactivement et est donc comptabilisée depuis le début du contrat de location.

Le bailleur ne peut plus invoquer la clause de reprise basée sur l'événement non réalisé à la date mentionnée dans le bail.

Le locataire conserve tous ses droits d'occupation du logement pour la durée du bail, sans être affecté par la non-réalisation de l'événement décrit dans le contrat.

En cas de contestation par le locataire sur la véracité de l’exécution de l'événement, c’est au bailleur de faire la preuve que celui-ci a bien eu lieu. 

Que doit faire le bailleur si l'événement est reporté ?

Lorsque l'événement justifiant la durée réduite du bail est retardé, le bailleur à la possibilité de proposer une date ultérieure. Pour formaliser cette proposition au locataire, le bailleur doit l’informer au moins deux mois avant la date initiale prévue pour l'événement permettant de réduire la durée du bail. Cette notification doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception.  

Attention ! Le bailleur ne peut proposer le report de la fin du bail qu'une seule fois. Le bailleur doit donc s'assurer que la nouvelle date proposée est réaliste et correspond aux nouvelles circonstances.

La loi du 10 juillet 1989 ne spécifie pas explicitement la procédure à suivre en cas de refus du locataire concernant le report de la date d'événement ayant permis de réduire la durée du bail. Toutefois, en cas de contestation du report par le locataire, le bailleur devra respecter la date de fin initialement prévue. Si l'événement ne s'est pas réalisé à cette date, le bail sera requalifié en bail de droit commun de trois ans.

Que se passe-t-il une fois l'événement passé ?

Si l’événement s'est produit et que le bailleur a respecté le délai pour informer le locataire au moins deux mois à l’avance, le bail prend fin à la date prévue dans le contrat initial, le locataire est alors déchu de tout droit d'occupation et doit quitter le logement.

Quelles sont les règles d'augmentation du loyer pour un bail à durée réduite ?

Lorsqu'un bail à durée réduite est conclu immédiatement après un contrat de location antérieur avec le même locataire et  pour le même logement, le montant du nouveau loyer ne peut pas être supérieur à celui du précédent, sauf révision possible en vertu de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.