Modèle de bail de location vide conforme ALUR

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Définition

Le bail vide est un contrat qui encadre la location d’un logement non meublé à usage de résidence principale. Est définie comme résidence principale un logement occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou encore cas de force majeure. Un logement vide ne répond pas aux exigences d’un meublé en termes de mobilier, il ne peut pas être habité sans que le locataire apporte ses propres meubles.

Bien que la majorité des règles soient identiques en location vide et meublée, il existe quelques différences importantes, notamment sur la durée du bail, le préavis de congé, le dépôt de garantie et l’assurance habitation.

Le contrat de location vide est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, certaines dispositions ont été mises à jour par la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové).

La loi ELAN (évolution du logement et l'aménagement numérique) apportera des nouveautés en facilitant la transition numérique des relations entre le locataire et le bailleur. Celle-ci sera mise en œuvre en automne 2018. Elle apporte aussi une réponse à la location courte durée avec le bail mobilité.

Forme et contenu

La bail vide type doit respecter un formalisme pour pouvoir offrir une sécurité juridique à toutes les parties signataires : le locataire, le bailler et le mandataire si le propriétaire est représenté. HELLOBAIL rédige automatique votre contrat.

  1. La désignation et l’adresse du domicile du bailleur.
  2. L’identité de chaque locataire.
  3. Objet du contrat.
  4. Date de prise d’effet et durée du contrat.
  5. Les conditions financières.
  6. Les travaux, le cas échéant.
  7. Les garanties.
  8. Les clauses.
  9. Les annexes.

Le loyer

Le loyer d’une résidence principale vide est fixé librement par le bailleur.

Toutefois les loyers sont encadrés dans les communes situées en zone tendue, là où la tension locative est plus forte (rapport demandes et offres de bien à louer) et le nombre d’habitants élevé.

Ce n’est pas le seul paramètre, le montant du loyer peut aussi être réglementé s’il s’agit d’une relocation.

Une décision de justice a annulé l’encadrement des loyers à Paris et à Lille. La loi ELAN va rétablir le plafonnement des loyers uniquement à Paris dans le dernier trimestre de 2018. Les loyers de références sont disponibles sur le site du gouvernement.

Lors de la rédaction du bail vide, HELLOBAIL calcul automatiquement les loyers de références en fonction des paramètres et de la localisation du bien.

Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue dirigez-vous sur le site du Service Public.

Le montant des loyers des logements situés en zone tendue ne peut excéder le loyer hors charges de la location précédente, sauf si des travaux d'amélioration ont été entrepris ou que le loyer a été sous-évalué.

Dans les autres communes, le loyer n’est plafonné ni à la première mise en location ni à la relocation. Les loyers en cours de bail restent inchangés.

Révision du loyer

Le bailleur peut décider d’augmenter le loyer du locataire uniquement si une clause spécifique « clause de révision » est inscrite dans le bail. Dans ce cas, il peut réviser le loyer chaque année à la date anniversaire de la signature du bail ou à la date indiquée dans le contrat. Le nouveau loyer est calculé en fonction de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Il faut rester vigilent, car passé un délai d’un 1 an, le loyer ne peut plus être révisé, il faudra attendre l’année suivante.

Le formule pour calculer le nouveau loyer est la suivante :

Loyer hors charges x nouvel IRL / ancien IRL

Révisez le loyer de votre locataire maintenant.

Les charges

En location vide, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que charges sont calculées uniquement au réel. Toutefois, si le logement vide est loué en colocation, le propriétaire peut établir le principe des charges locatives forfaitaires.

Les charges locatives réelles

Les charges locatives réelles sont calculées à partir du total des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire sur une année. Le montant ainsi obtenu est divisé par les 12 mois de l’année, puis ajouté au loyer sous forme de provisions pour charges dont le montant est stipulé dans le bail d’habitation. Le locataire paye donc chaque mois le loyer avec les provisions pour charges. Une régularisation doit être appliquée chaque année par le bailleur à la date anniversaire de prise d’effet du contrat. Cette régulation peut prendre la forme d’un remboursement en cas de trop-perçu, ou de paiement supplémentaire dans le cas inverse. Le bailleur doit tenir à disposition du locataire les documents justificatifs jusqu’à 6 mois après la mise en place du décompte des charges, si le locataire en fait la demande.

En copropriété, le bailleur doit utiliser le relevé des charges de copropriété. En cas de départ en cours d’année, le propriétaire doit demander la nouvelle adresse du locataire afin de lui envoyer une éventuelle régularisation de charges.

Exemple : Les charges locatives récupérables sur l’année N-1 sont de 800 €. Le bailleur doit diviser cette somme par 12 et obtient une provision sur charge de 50 € par mois. Une fois l’année écoulée, si les dépenses récupérables sont de 900 €, le bailleur doit récupérer 100 € auprès du locataire. Si les dépenses sont de 850 € sur l’année, le trop-perçu est de 50 € qui devront être remboursés au locataire. Le bailleur doit réindexer le montant de la provision sur charges en fonction de l’année N-1 si l’écart est trop important.

Les charges réelles sont plus rentables car elles correspondent véritablement aux charges payées par le bailleur, mais demandent plus d’investissement pour être mises en place. Elles sont utilisées dans la majorité des cas.

Les charges locatives forfaitaires

Les charges locatives forfaitaires peuvent être mises en place uniquement en location meublée et colocation vide ou meublée. Le montant du forfait mensuel est librement fixé par le bailleur. Malgré tout, la loi ALUR précise ce montant ne doit pas être disproportionné par apport à la réalité des charges récupérables sur une année. En cas de différence trop importante sur les charges locatives, le locataire peut réclamer un remboursement. Les avantages de cette solution sont multiples, il n’y a pas de ré-indexation ou de régulation de charges annuelle. Le compte du locataire est automatiquement soldé en cas de départ. L’inconvénient majeur est que le bailleur ne peut réévaluer le forfait payé par le locataire si les charges augmentent. Si une clause du bail type indique que les charges forfaitaires sont indexées au loyer elles seront révisées dans les mêmes proportions que le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Dépôt de garantie

En location vide, le montant du dépôt de garantie doit être écrit dans le contrat. Son montant ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges.

La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai maximum d’un mois après l’état des lieux de sortie. Si cet état des lieux révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée, le délai est porté à 2 mois. Le formalisme de la restitution doit être en main propre du bailleur au locataire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les retenus sur le dépôt de garantie sont des loyers impayés, des charges locatives ou des dégradations du logement et de son mobilier. Le bailleur doit justifier le montant avec des factures, devis, photos des dégâts.

Dans une copropriété, le bailleur peut demander un arrêter des comptes temporaires lui permettant de conserver 20 % du montant du dépôt de garantie, ceci jusqu’à la clôture annuelle des comptes. Une fois les comptes approuvés par l’assemblée générale, le bailleur dispose d’un mois pour restituer le reste du dépôt au locataire.

En cas de non restriction du dépôt de garantie, le locataire doit envoyer une mise en demeure au bailleur. Si cette solution amiable n’aboutit pas, le locataire doit saisir le tribunal d'instance de situé dans la ville du logement.

Souscrire une assurance

Le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance multirisque habitation. Il doit fournir un justificatif au bailleur à la remise des clés. L’assurance protège l’habitation et ses occupants pour les risques d’incendie, les dégâts des eaux, le vol, les catastrophes naturelles, elle doit aussi couvrir la responsabilité civile.

Si le locataire ne souscrit pas à cette assurance, le bailleur dispose de deux alternatives. Il peut résilier le bail si la clause résolutoire a été écrite dans le bail. Il peut aussi souscrire une assurance pour compte du locataire défaillant. Si le bailleur prend la décision de mettre en place la deuxième solution mise en place par la loi ALUR, il peut demander un remboursement au locataire avec une majoration de 10 % pour frais administratif. Les modalités sont décrites dans l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Caution solidaire

L’acte de caution solidaire est une garantie contre les impayés de loyers et les charges locatives. La caution qui s’engage doit rembourser l’intégralité des dettes contractées par le locataire dont il s’est porté garant. La demande de caution doit être écrite dans le bail, le document est ensuite annexé au contrat.

Le bailleur personne physique (les sociétés sont exclues) peut demander une caution solidaire même s’il a préalablement souscrit une garantie loyer impayé (GLI) à la seule condition que le locataire soit étudiant ou apprenti.

Durée du bail

Selon l’article 10 de la loi de 1989, la durée bail nu est de 3 an minimum. Le contrat de location est ensuite renouvelé par tacite reconduction pour une durée de 3 ans. Si le bailleur est une société, le bail est conclu pour une durée de 6 ans, sauf pour une SCI familiale où la durée reste de 3 ans.

Résiliation du bail

Congé du locataire

La prise de congé du locataire doit être notifiée au bailleur ou son mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’a pas à motiver son courrier qui devra par contre contenir la date de son départ. Le délai de préavis est de 3 mois pour le bail vide au titre de résidence principale. La relocation du bien met fin au préavis.

Certaines conditions peuvent réduire le délai de 3 mois à 1 mois :

  • La perte d’un emploi, l’obtention de son premier emploi ou l’obtention d’un emploi après la petite période de chômage.
  • Un locataire bénéficiaire du RSA.
  • Un locataire bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé.
  • Locataire qui déménage dans un logement social de type HLM.
  • Le bien est situé en zone endue.

Le congé est transmis au bailleur par lettre recommandée avec les pièces justificatives.

Le dernier loyer est calculé au prorata du nombre de jours restants pour dans le mois. Le locataire doit payer le dernier mois et ne peut pas se servir du dépôt de garantie.

Congé du bailleur

Le bailleur peut donner congé au locataire avec un préavis de 6 mois avant le terme du contrat. Le congé est transmis par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification d’acte d'huissier ou par remise en main propre. Attention, sa demande doit être motivée par une des 3 raisons suivantes :

  • Le congé pour vente.
  • Le congé pour reprise dite personnelle.
  • Le congé pour motif légitime et sérieux (troubles du voisinage, retards de paiements par exemple).

Le délai du préavis cours à partir de la date de réception du courrier recommandé. Le courrier du bailleur doit aussi contenir la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire

Bail dématérialisé et signature électronique

Le bail dématérialisé offre de nombreux avantages. Le bail vide au format PDF peut être envoyé par e-mail. Il peut aussi être signé avec la signature électronique, ainsi il ne sera pas nécessaire de l’imprimer. La signature électronique permet de signer à distance depuis un smartphone, une tablette ou un PC. Utilisez notre outil de signature électronique pour signer votre contrat.

Locataire mineur

Si le locataire mineur n’est pas émancipé, ce sont ses représentants légaux (parents ou tuteur) qui doivent signer le bail d’habitation. Le contrat est au nom des parents.

Les clauses

Dans un bail non meublé, le bailleur peut introduire certaines clauses qui vont définir des obligations et des droits en plus de ceux imposés par le contrat type.

La clause résolutoire

La clause résolutoire va permettre au bailleur de résilier le bail vide de plein droit en cas de manquement du locataire. Il faut préciser les fautes commises qui entrainement la fin du contrat de location :

  • Le non-paiement du loyer ou charges locatives.
  • Le non-versement du dépôt de garantie.
  • La non souscription à une assurance contre les risques locatifs.
  • Des troubles du voisinages constatés par décision de justice et qui subsistent.

Notez que la clause résolutoire ne pourra être appliquée qu’après les deux mois mentionnés dans un commandement par huissier de justice.

Sans clause résolutoires, les démarches peuvent être longues et l’issue incertaine car le bailleur devra procéder à une résiliation judiciaire du bail en passant par le tribunal d’instance.

Pour souscrire à une assurance loyer impayé, le bailleur doit inscrire la clause résolutoire dans le bail.

Les clauses particulières

La clause d’indexation du loyer

La clause d’indexation du loyer va permettre la révision du loyer chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers.

La clause d’indexation des charges locatives forfaitaires

La clause d’indexation des charges forfaitaires va permettre la révision du forfait mensuel des charges locatives chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers.

Clause de droit de visite pour relocation ou vente

La clause de droit de visite pour relocation ou vente permet au bailleur-propriétaire de permettre la visite des parties privatives du logement en vue d’une relocation ou d’une vente. Sans cette clause, le locataire peut refuser de faire rentrer une personne qui ne vit pas dans son domicile.

Clause de communication par voie électronique

Cette clause permet au bailleur d’envoyer les documents locatifs comme la quittance de loyer par e-mail, ainsi que des courriers électroniques en recommandés avec accusé de réception.  

La clause de solidarité

Dans une colocation, la clause de solidarité oblige les colocataires à respecter les obligations du bail solidairement et indivisiblement, notamment sur le paiement du loyer et des charges locatives.

Clause de caution solidaire

Cette clause n’est pas obligatoire car l’acte de caution solidaire se suffit à lui-même, il s’agit de renforcer la protection du contrat.

Attention, certaines clauses particulières sont dites abusives et réputées non écrites.

Les annexes

Le contrat de location vide contient des annexes obligatoires.

Un état des lieux d’entrée et sortie est annexé au bail. Un état des lieux contradictoire doit être dressé à la remise des clés et à la restitution des clés.

Un inventaire du mobilier établi contradictoirement et qui dresse l’état et le nombre de meubles et d’équipements dans le bien.

La notice d'information de la loi ALUR qui informe sur les relations, les droits et obligations du bailleur et du locataire.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges locatives récupérables auprès du locataire

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives à la charge du locataire. 

Un acte de caution solidaire si le bailleur décide de renforcer la garantie du paiement du loyer.

Un extrait du règlement de copropriété si le bien est situé dans une copropriété. Le document doit indiquer la jouissance des parties privatives et communes, ainsi que la destination du bien mis en location. La quote-part des charges du lot doit aussi être inscrite.

Si le logement a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique ayant donné droit à une indemnisation de l’assurance, il doit être écrit dans un document officiel annexé au bail.

Les diagnostiques techniques

Les diagnostiques techniques doivent être annexés au bail afin que le consentement du locataire soit assuré. L’un des plus important est le DPE qui indique l'état des risques naturels et technologiques et la performance énergétique du logement. En fonction du type de logement, d’autres diagnostiques sont à ajouter, notamment concernant le plomb (CREP), l’électricité et le gaz.

Tous les diagnostiques sont rassemblés dans un document appelé DDT.

Régime fiscal et imposition

Les loyers provenant d’une location vide doivent être déclarées dans les revenus fonciers. Le bailleur peut choisir entre deux régimes :

  • Le régime micro-foncier.
  • Le régime réel.

Le régime micro-foncier est automatiquement appliqué au bailleur dont les recettes ne dépassent un plafond de 15 000 €. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Son emploi interdit la déduction des charges (travaux, prêt bancaire, etc.) sur les revenus à déclarer.

Le régime réel permet de déduire les charges de vos revenus locatifs. Lorsque le bailleur choisi ce régime, il s’engage pour 3 ans minimum.

Liste des frais déductibles des revenus fonciers avec le régime réel :

  • Les travaux d'amélioration.
  • Les travaux d'entretien et de réparation.
  • Les impôts et taxes.
  • Les primes d'assurance.
  • Les frais de gestion.
  • Les déductions forfaitaires.

Si le résultat obtenu en déduisant les charges déductibles des encaissements de loyers est positif, vous obtenez le revenu foncier imposable. Si le résultat est négatif, vous pouvez le déduire de votre autres sources de revnus.

La colocation

La colocation est possible dans une habitation meublée ou vide. La réglementation destinée à la colocation s’ajoute à celle du bail nu.

Différences entre bail meublé et bail vide

En plus des différences contractuelles décrites sur cette page, le bail meublé et le bail nu possèdent chacun leurs avantages et inconvenants.

La location meublée est généralement plus rentable financièrement grâce aux loyers plus élevés qu’en location vide. La fiscalité du meublé est plus avantageuse avec un abattement de 50 % contre 30 % en location vide.

Pour que le rendement en meublé soit continu, il faut prendre en compte le changement de locataire fréquent en évitant les périodes non louées. Cette période est souvent située durant les vacances d’été. C’est le moment pour le bailleur de louer en meublé saisonnier et accroître la productivité de son logement.

 

 

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