Contrat de location saisonnière : modèle et réglementation

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Définition

La location saisonnière aussi appelée location vacances est régie par le code du tourisme qui impose une certaine réglementation. Un contrat saisonnier encadre un séjour dont la durée ne peut excéder 90 jours. Le locataire réside dans le logement temporairement, le bien qu’il a loué est donc au titre de résidence secondaire. Contrairement à la location au titre de résidence principale (le locataire vit 8 mois minimum dans son logement) meublée ou vide, la location saisonnière n’est pas soumise à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La location meublée courte durée est possible pour les biens tels que le gîte, la chambre d’hôtes, bungalow, caravane, mobil home, meublé de tourisme (appartement ou maison), ainsi que la location d’une partie de la résidence principale d’un particulier.

Le contrat de location saisonnière est obligatoire

Comme le stipule l’Article L324-2 du Code du tourisme, la conclusion d’un contrat écrit entre le locataire et le loueur est obligatoire, même si la réservation est réalisée en amont sur un site Internet et que celui-ci gère le paiement et le versement en prélevant une commission.

Les mentions obligatoires

Le contrat de location contient les informations suivantes :

  • L’identité et les coordonnées (dont l’adresse) du propriétaire bailleur et celle de son mandataire le cas échéant.
  • L’identité du ou des locataires.
  • L’adresse du bien loué.
  • Le prix pour le séjour qui est fixé librement.
  • Les conditions de paiements en précisant si un premier paiement par arrhes ou par acompte est effectué.
  • Si le propriétaire en fait la demande, montant du dépôt de garantie ainsi que la date de sa restitution. 
  • La date d’effet et durée du séjour (ou date d’arrivée et date de départ du locataire).
  • Le cas échéant, le prix de la taxe dé séjour.
  • S’il s’agit d’un meublé classé, il faut indiquer la catégorie.
  • Le locataire ne visitant pas la location avant son arrivée, la description précise des lieux doit être écrite dans le bail.  Il faut aussi indiquer les commerces, moyens de transports et commodités à proximité.
  • La surface habitable louée.
  • Un inventaire complet du mobilier annexé au contrat.
  • La liste des équipements et des services privatifs mis à dispositions tel qu’un espace de jeux pour enfants, un parking, un garage, un accès à Internet (WIFI), une piscine, etc.
  • S’il le souhaite, le bailleur peut indiquer le nombre maximum de voyageurs pouvant occuper le logement.
  • Si la conclusion du contrat est réalisée par un professionnel de l’immobilier, les conditions de sa rémunération et préciser si le locataire partage cette dépense avec le propriétaire.

La présence d’une piscine dans le logement oblige le propriétaire à prouver que les exigences de sécurité légales sont appliquées notamment concernant les risques de noyades.

Attention, aucune clause particulière ne peut obliger le locataire à souscrire une assurance.

Annulation pour non-conformité du logement

Lorsque la location ne correspond pas à la description de l’annonce que celle-ci soit diffusée par voie privée ou par l’intermédiaire d’un professionnel (site Internet, agence immobilière), le locataire peut demander le remboursement du séjour en trouvant un accord amiable avec le bailleur. Si cette solution n’aboutit pas, le voyageur doit rassembler les preuves de l’inexactitude des informations communiquées dans l’annonce.  Ensuite il peut porter plainte auprès du Procureur de la République ou saisir la Direction départementale de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP) du lieu du séjour. Vous trouverez la liste des directions départementales de la protection sur le site du gouvernement.

Le dépôt de garantie

En location meublée saisonnière, le dépôt de garantie est possible mais non réglementé. Toutefois, il est d’usage de demandé 20 % du montant du séjour ou de ne pas dépasser le montant du loyer. La date de restitution du dépôt de garantie doit indiquer dans le bail saisonnier. Le loueur peut décider d’encaisser le dépôt de garantie.

Durée et renouvellement

La loi Hoguet de 1970 précise que la durée d’une location saisonnière est plafonnée à 90 jours consécutifs. Ce type de location n’est pas renouvelable.

Déclaration en mairie

Déclarer en mairie un meublé de tourisme est obligatoire sauf si le logement est la résidence principale du bailleur. Pour Paris, cette déclaration passe par un téléservice. Télécharger le Cerfa pour faire votre déclaration.

Réservation en arrhes ou acompte

Si un premier versement a été effectué par le locataire, il doit expressément apparaître dans le contrat de location en indiquant sa nature, arrhes ou d’acompte.

Les arrhes

Le versement d’arrhes n’engage aucune partie définitivement.

En cas d’annulation du voyageur, le propriétaire conserve le montant total des arrhes déjà versés.

Si le bailleur annule, il doit rembourser le double des arrhes payés pour la réservation comme le stipule l’article 1590 du Code civil.

L'acompte

Lorsque le premier paiement est un acompte, le locataire et le propriétaire s’engagent définitivement.

Le locataire ne peut plus résilier le contrat, il doit payer l’intégralité du loyer. Toutefois, il peut annuler en cas de force majeur prévues par le Code Civil, il devra en faire la preuve.

Si le bailleur annule, le locataire peut le poursuivre devant la juridiction civile et réclamer le remboursement du séjour avec des dommages et intérêts pour préjudice moral et financier.

L’état des lieux

L’état des lieux d’entrée n’est pas obligatoire mais recommandé pour éviter les litiges. En plus de l’état des lieux un inventaire peut être dressé.

L’inventaire

L’inventaire est réalisé au même moment que l’état des lieux d’entrée, il doit retranscrire l’ensemble des meubles, éléments (dont les couverts de cuisine) et équipements, leur quantité et leur état. Il est ensuite signé et annexé au contrat de location. L’inventaire de sortie sera comparé à celui de l’entrée lors de la restitution des clés.

L’état des lieux d’entrée

Si aucun état des lieux d’entrée n’est réalisé, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état. Si des réparations locatives lui sont demandées au terme du contrat, il devra prouver qu’il n’est pas responsable, tâche compliquée sans un état des lieux qui atteste de l’état du logement à son arrivée.

L’état des lieux de sortie

Lorsqu’un état des lieux contradictoire a été établi à la remise des clés, ce document sera utilisé pour vérifier le logement point par point à la sortie du locataire.

Même s’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée, il est judicieux d’établir un état des lieux de sortie, ainsi le locataire ne pourra pas être tenu pour responsable en cas de dégradations postérieures à la date de restitution des clés.

La taxe de séjour

La taxe de séjour est appliquée dans certaines communes pour certains types de location. C’est le bailleur qui doit collecter cette taxe auprès du locataire, il reversera ensuite les sommes à la commune du logement loué. Les plateformes en ligne peuvent collecter cette taxe à la place du propriétaire.

La taxe de séjour doit se calculer par personne et par nuit. Pour savoir si la commune du lieu de la location applique la taxe de séjour et connaître son tarif dirigez-vous sur le site des impôts.

Les animaux

C’est le propriétaire qui choisit d’accepter la présence de certains animaux ou de leur interdire l’accès. Cette mention doit être inscrite dans le contrat de location meublée courte durée.

Souscrire une assurance

Le propriétaire et le locataire non pas l’obligation de souscrire une assurance. Malgré tout il est recommandé au bailleur de souscrire une assurance habitation du type « pour le compte de qui il appartiendra » couvrant aussi la responsabilité civile afin de se protéger en cas de dégâts causés dans le voisinage.

Louer sa résidence principale

Un particulier peut décider de louer sa résidence principale ou une partie de celle-ci (chambre chez l’habitant) dans la limite de 120 jours par an. En dépassant cette limite, son logement ne sera plus considéré comme une résidence principale.

Régime fiscal et imposition

Les recettes provenant d’une location meublée doivent être déclarées dans la partie des « Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) » de votre feuille d’imposition.

Le bailleur doit ensuite choisir entre deux statuts 

Le loueur en meublé professionnel

Selon l’article 155, IV du code général des impôts, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est destiné au bailleur répondant aux 2 critères suivants :

  • Le bailleur perçoit plus de 23 000 € de revenus locatifs.
  • Les recettes générées doivent excéder le montant des autres revenus d’activités du foyer fiscal, soit plus de 50 % des revenus générés par les membres de son foyer.

Il n’est plus nécessaire d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Si les deux conditions pour louer en LMP ne sont pas réunies, le bailleur doit choisir le statut LMNP.

Le choix du régime fiscal

Le régime Micro-Bic est automatiquement attribué lorsque que les revenus ne dépassent pas 70 000 € sur l’exercice de l’année N-1. Ce régime simplifié permet un abattement forfaitaire de 50 %.

Le régime réel plus complexe oblige le bailleur à faire appel à un expert-comptable. L’avantage principal est que les charges sont payées uniquement sur les revenus réellement tirés de l’activité. Les amortissements sont aussi déductibles des impôts. Autre point positif, les déficits sont soustraits du bénéfice à déclarer pour les 10 années qui suivent.

Contrat dématérialisé et signature électronique

Le contrat de location saisonnière dématérialisé offre de nombreux avantages. Le bail meublé au format PDF peut être envoyé par e-mail. Il peut aussi être signé avec la signature électronique, ainsi il ne sera pas nécessaire de l’imprimer. La signature électronique permet de signer à distance depuis un smartphone, une tablette ou un PC. Utilisez notre outil de signature électronique pour signer votre contrat.

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