Encadrement des loyers expliqué : réglementation, calcul et zones concernées en 2024

Il est essentiel pour les propriétaires de comprendre les différents aspects de l'encadrement des loyers. Dans ce guide, nous expliquons  son calcul, la liste des villes concernées, les répercussions sur la relation entre bailleurs et locataires, les procédures à mettre en place, les critères à prendre en compte pour sa mise en  application, les recours possibles en cas de non-respect, et les étapes pour  se conformer à cette réglementation. Les questions / réponses (FAQ)  vous permettront de mieux comprendre l'encadrement des loyers et son impact sur votre logement, afin de vous aider à naviguer dans cet environnement législatif complexe.

Sommaire
• Qu’est ce que l’encadrement des loyers ? 
• Quels sont les différents types d'encadrement des loyers ?
• Quelles sont les différences entre les deux types d'encadrement des loyers ?
• Dans quels cas l’encadrement des loyers s’appliquent ?
• Comment les loyers de référence sont-ils déterminés ?
• Comment appliquer un complément de loyer ?
• Les travaux effectués dans le logement peuvent-ils justifier un complément de loyer ?
• Quelles sont les différences entre encadrement et plafonnement des loyers ?
• Comment calculer l'encadrement des loyers ?
• Quelles sont les sanctions encourues par le propriétaire qui ne  respecte pas l'encadrement des loyers ?
• Est-il possible de réviser un loyer soumis à l'encadrement des loyers ?
• Peut-on augmenter un loyer en cours de bail lorsqu'il est en dessous de l'encadrement des loyers ?

Qu’est ce que l’encadrement des loyers ? 

L'encadrement des loyers est un dispositif législatif introduit par la loi ALUR en 2014 et modifié par la loi ELAN en 2018, c’est une régulation mise en place par le gouvernement dans certaines zones géographiques où le marché immobilier est tendu. Cette mesure a pour objectif de limiter les augmentations excessives de loyers et de protéger les locataires.

Dans les zones concernées, les propriétaires doivent respecter des plafonds fixés par les loyers de référence et les loyers de référence majorés. Ces montants sont déterminés en fonction de la localisation du logement, de sa date de construction, de sa surface, du nombre de pièces et du type de location (vide ou meublée).

En cas de renouvellement de bail ou de mise en location, les propriétaires doivent s'assurer que le loyer demandé ne dépasse pas le loyer de référence majoré. Si le loyer est supérieur au plafond autorisé, le locataire peut demander une réduction du loyer.

Ainsi, l'encadrement des loyers vise à assurer un équilibre entre les intérêts des propriétaires et ceux des locataires, en évitant des hausses de loyers abusives dans les zones où la demande de logements est forte.

Quels sont les différents types d'encadrement des loyers ?

Il existe deux types d'encadrement des loyers :

1. Encadrement des loyers en zones tendues :

Ce type d'encadrement s'applique aux zones tendues, c'est-à-dire les zones où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Selon le décret n°2013-392 du 10 mai 2013, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (article 17-2) et la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (article 140), lors d'une relocation ou d'une première mise en location, le loyer ne doit pas dépasser celui du précédent locataire. Lors du renouvellement du bail, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

2. Encadrement des loyers en certaines communes spécifiques :

Dans certaines communes, telles que Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux, un encadrement spécifique des loyers est mis en place par des arrêtés préfectoraux. Ces arrêtés fixent des loyers de référence et des loyers de référence majorés en fonction des caractéristiques du logement (surface, nombre de pièces, époque de construction) et de la localisation. Dans ces communes, lors d'une relocation, d'une première mise en location ou d'un renouvellement de bail, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

Quelles sont les différences entre les deux types d'encadrement des loyers ?

Les deux types d'encadrement des loyers présentent plusieurs différences, que voici point par point :

1. Zones géographiques concernées :

- Type 1 : Encadrement des loyers en zones tendues s'applique dans des zones où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.
- Type 2 : Encadrement spécifique dans certaines communes, comme Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux.

2. Loyer de référence :

- Type 1 : Le loyer ne doit pas dépasser celui du précédent locataire lors d'une relocation ou d'une première mise en location.
- Type 2 : Le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé par des arrêtés préfectoraux en fonction des caractéristiques du logement et de la localisation.

3. Application lors du renouvellement du bail :

- Type 1 : Lors du renouvellement du bail, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
- Type 2 : Lors d'un renouvellement de bail, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, déterminé par les arrêtés préfectoraux.

4. Complément de loyer :

- Type 1 : Pas de complément de loyer spécifique prévu.
- Type 2 : Un complément de loyer peut être demandé par le propriétaire si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, non prises en compte dans le loyer de référence. Ce complément de loyer doit être justifié et mentionné dans le contrat de location.

Dans quels cas l’encadrement des loyers s’appliquent ?

L'encadrement des loyers s'applique dans les situations suivantes :

1. Zones tendues (Type 1) :

- Lors d'une relocation : Le loyer d'un nouveau locataire ne doit pas dépasser celui du précédent locataire, sauf si des travaux d'amélioration ont été réalisés ou si le loyer précédent était manifestement sous-évalué. Cette règle s'applique dans les zones tendues définies par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

2. Communes spécifiques (Type 2) :

- Lors d'une première mise en location : L'encadrement s'applique si le logement se situe dans une commune où un arrêté préfectoral a fixé un loyer de référence et un loyer de référence majoré, comme Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux. Le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
- Lors d'une remise en location : L'encadrement s'applique également lors d'une remise en location dans ces mêmes communes. Le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
- Lors du renouvellement d'un bail : Si le loyer en cours est supérieur au loyer de référence majoré, le propriétaire doit baisser le loyer lors du renouvellement du bail.

Comment les loyers de référence sont-ils déterminés ?

Les loyers de référence (loyer minoré, loyer de référence et loyer majoré) sont déterminés en se basant sur les données collectées par les observatoires locaux des loyers. Ces observatoires recueillent des informations sur les loyers pratiqués pour différents types de logements et localisations.

Ensuite, un arrêté préfectoral fixe les loyers de référence en fonction des caractéristiques du logement (nombre de pièces, époque de construction, localisation) et des données fournies par les observatoires locaux des loyers. Ces loyers de référence sont déterminés par secteur géographique et catégorie de logements.

Le loyer minoré correspond au loyer de référence diminué de 30%. Par exemple, si le loyer de référence est de 20 €/m², le loyer minoré serait de 20 €/m² - (20 €/m² * 0,30) = 14 €/m².

Le loyer de référence est le montant médian des loyers pratiqués dans un secteur géographique donné pour une catégorie de logement spécifique.

Le loyer majoré correspond au loyer de référence majoré de 20%. Dans notre exemple, si le loyer de référence est de 20 €/m², le loyer majoré serait de 20 €/m² + (20 €/m² * 0,20) = 24 €/m².

Ces valeurs servent de base pour l'encadrement des loyers dans les zones tendues et les communes concernées, afin de réguler le marché locatif et de protéger les locataires contre les loyers excessifs.

Comment appliquer un complément de loyer ?

Le complément de loyer est une somme supplémentaire qui peut être ajoutée au loyer de base d'un logement lorsque celui-ci présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles qui ne sont pas prises en compte par les loyers de référence. Il s'agit d'une possibilité offerte aux bailleurs pour justifier un loyer supérieur au loyer majoré dans certaines circonstances spécifiques.

Pour qu'un complément de loyer soit applicable, il doit être justifié et clairement mentionné dans le contrat de bail, avec une description précise des caractéristiques exceptionnelles du logement qui justifient cette majoration. Ces caractéristiques doivent être réellement exceptionnelles et ne pas concerner la majorité des logements du même type dans le secteur géographique concerné.

Le complément de loyer est encadré par la loi, et le locataire peut contester ce complément devant la commission départementale de conciliation si celui-ci est jugé abusif ou s'il estime que les caractéristiques exceptionnelles du logement ne justifient pas cette majoration. Si aucune solution n'est trouvée à l'amiable, le litige peut être porté devant le tribunal.

Les travaux effectués dans le logement peuvent-ils justifier un complément de loyer ?

Les travaux effectués dans le logement peuvent justifier un complément de loyer si ces travaux améliorent significativement le logement et que ces améliorations ne sont pas courantes dans des logements comparables situés dans le même secteur géographique. Le complément de loyer est une somme additionnelle qui s'ajoute au loyer de référence majoré, à condition que le bailleur respecte certaines conditions.

Pour demander un complément de loyer, les bailleurs doivent s'assurer que les travaux réalisés apportent une réelle amélioration au logement, qui dépasse les normes et les équipements habituellement présents dans des logements similaires de la même zone géographique. Il est important de noter que le complément de loyer doit être justifié et raisonnable.

Le complément de loyer doit être mentionné dans le contrat de location ou dans un avenant au contrat, avec une description précise des travaux réalisés et une justification de la somme demandée. Les bailleurs doivent également respecter l'encadrement des loyers applicable dans leur zone géographique et s'assurer que le montant total du loyer (incluant le complément de loyer) ne dépasse pas les limites fixées par la loi.

Quelles sont les différences entre encadrement et plafonnement des loyers ?

Les deux termes "encadrement des loyers" et "plafonnement des loyers" sont souvent confondus, mais ils ont des significations différentes dans le contexte du marché locatif en France. Voici les différences entre ces deux termes.

1. Encadrement des loyers :

L'encadrement des loyers concerne la limitation de l'évolution du loyer lors de la relocation d'un logement ou du renouvellement du bail dans certaines zones géographiques où le marché locatif est tendu. Ce dispositif est appliqué dans des zones définies par les autorités publiques, des agglomérations de plus de 50 000 habitants.

2. Plafonnement des loyers :

Le plafonnement des loyers, issu de la loi ALUR de 2014, concerne le montant maximal du loyer au mètre carré qu'un bailleur peut réclamer à son locataire. Ce montant est fixé par un arrêté préfectoral et doit être respecté dans certaines zones où la demande locative est particulièrement forte, comme à Paris et quelques autres villes. Le loyer ne peut pas dépasser de 20 % un loyer médian fixé par l'arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %.

En résumé, l'encadrement des loyers fait référence à la limitation de l'augmentation du loyer lors de la relocation ou du renouvellement du bail dans certaines zones tendues, tandis que le plafonnement des loyers concerne la fixation d'un montant maximal de loyer au mètre carré dans certaines zones où la demande locative est particulièrement élevée.

Comment calculer l'encadrement des loyers ?

Pour calculer le loyer encadré, il faut prendre en compte le loyer de référence et le loyer de référence majoré, qui sont déterminés par arrêté préfectoral et dépendent de la localisation du logement, de la date de construction, du nombre de pièces et du type de location (vide ou meublé). Voici comment procéder pour chaque type d'encadrement des loyers :

Encadrement des loyers en zones tendues (hors Paris et communes soumises à l'encadrement renforcé) :
Dans ce cas, lors de la relocation ou du renouvellement du bail, le loyer ne peut pas être supérieur au loyer du précédent locataire, majoré de l'indice de référence des loyers (IRL). Si le logement était vacant ou si des travaux d'amélioration ont été réalisés, des dérogations peuvent être appliquées.

Exemple : Le loyer précédent était de 500 € et l'IRL a augmenté de 1%. Le loyer encadré est donc de 500 € x 1.01 = 505 €.

Encadrement des loyers renforcé (Paris et communes soumises à l'encadrement renforcé) :
Dans ce cas, le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence + 20%.

Exemple : Le loyer de référence pour un logement non meublé de 2 pièces de 30 m² est de 25 €/m². Le loyer de référence majoré est de 25 € x 1.20 = 30 €/m². Le loyer encadré pour ce logement est donc de 30 € x 30 m² = 900 €.

Dans certaines situations, un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient. Ce complément doit être justifié et accepté par le locataire lors de la signature du bail.

Il est important de consulter les arrêtés préfectoraux et les textes de loi pour connaître les loyers de référence et les loyers de référence majorés applicables à votre situation.
Comment déterminer le loyer maximum pour le locataire ?

Pour déterminer le loyer maximum qu'un bailleur peut proposer à son locataire, il faut prendre en compte l'encadrement des loyers qui s'applique, le cas échéant, à la ville et au type de location concernés. Voici les étapes à suivre  :

1. Vérifiez si la ville où se trouve le logement est soumise à l'encadrement des loyers. Si ce n'est pas le cas, le bailleur peut fixer librement le loyer.

2. Si l'encadrement des loyers s'applique, déterminez le type d'encadrement en vigueur : loyer de référence (Type 1) ou encadrement en cas de relocation (Type 2).

3. Pour le Type 1 d'encadrement des loyers (loyer de référence) :
   a. Trouvez le loyer de référence et le loyer de référence majoré pour le logement concerné (en fonction de la localisation, la taille, le type de location et la date de construction du logement).
   b. Calculez le loyer maximum autorisé en multipliant la surface du logement par le loyer de référence majoré.
   c. Le loyer proposé ne doit pas dépasser ce montant maximum.

4. Pour le Type 2 d'encadrement des loyers (encadrement en cas de relocation) :
   a. Le loyer ne doit pas dépasser le loyer du précédent locataire, sauf si des travaux de rénovation ont été effectués ou si le logement était vacant depuis 18 mois ou plus.
   b. Si des travaux ont été effectués, le loyer peut être augmenté en fonction des coûts des travaux réalisés, sans dépasser le montant autorisé par les règles d'encadrement.

En résumé, pour déterminer le loyer maximum, il faut connaître la situation géographique du logement, le type d'encadrement des loyers en vigueur, et les loyers de référence applicables. Ensuite, on applique les règles d'encadrement correspondantes pour calculer le loyer maximum autorisé.

Consulter l'article dédié pour en savoir plus sur le calcul de l'encadrement des loyers, à la relocation, au renouvellement du bail et à la première mise en location.

Quelles sont les sanctions encourues par le propriétaire qui ne  respecte pas l'encadrement des loyers ?

En cas de non-respect de l'encadrement des loyers, le bailleur s'expose à plusieurs conséquences juridiques et financières. Voici les risques encourus :

1. Si le loyer est supérieur au loyer autorisé par l'encadrement des loyers, le locataire peut saisir la commission de conciliation pour demander une baisse du loyer. Cette démarche doit être effectuée dans les 3 mois suivant la signature du bail.

2. Si aucune entente n'est trouvée en commission de conciliation, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander une réduction du loyer. Le tribunal peut alors ordonner au bailleur de réduire le loyer à un montant conforme à l'encadrement des loyers en vigueur.

3. Le bailleur peut également être condamné à rembourser au locataire le trop-perçu de loyer depuis le début du bail.

4. Enfin, si le bailleur ne respecte pas les obligations liées à l'encadrement des loyers après avoir été condamné par le tribunal, il peut être sanctionné par une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale.

Il est donc important pour le bailleur de se conformer aux règles d'encadrement des loyers afin d'éviter les conséquences juridiques et financières mentionnées ci-dessus.

Est-il possible de réviser un loyer soumis à l'encadrement des loyers ?

Oui, il est possible d'indexer un loyer encadré sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL), conformément à la législation en vigueur. L'IRL est un indice trimestriel publié par l'INSEE, qui permet d'ajuster le loyer en fonction de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

Lorsqu'un loyer est encadré, il doit respecter les limites fixées par le loyer de référence et le loyer de référence majoré dans la zone concernée. Cependant, une fois que le loyer initial est déterminé en respectant ces limites, il peut être révisé annuellement en fonction de l'IRL.

Faut-il ajuster le loyer en cas de changement de locataire si l'encadrement des loyers a été dépassé suite aux révisions annuelles ?
Lors de la signature d'un nouveau bail, vous devez vous assurer que le loyer proposé respecte les limites de l'encadrement des loyers en vigueur. Vous devrez donc ajuster le loyer en conséquence.

Comment gérer une demande de baisse de loyer de la part d'un locataire en raison de l'encadrement des loyers ?
Il est important d'analyser la situation et de vérifier si la demande du locataire est justifiée. Si c'est le cas, vous devriez envisager d'ajuster le loyer en conséquence et de rembourser le trop-perçu. Il est préférable de résoudre cette situation à l'amiable plutôt que d'engager un processus de conciliation ou de litige.

Peut-on augmenter un loyer en cours de bail lorsqu'il est en dessous de l'encadrement des loyers ?

Non, il n'est pas possible d'augmenter un loyer en cours de bail simplement parce qu'il est en dessous de l'encadrement des loyers.

Toutefois, il existe certaines situations où une augmentation du loyer en cours de bail est autorisée, à condition de respecter les dispositions légales et les conditions prévues par le contrat de location.

Selon l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, une révision annuelle du loyer est possible si elle est prévue dans le contrat de bail. Cette révision ne peut dépasser la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. Cependant, cette révision ne permet pas d'augmenter le loyer au-delà du niveau fixé par l'encadrement des loyers.

Dans le cas d'une réévaluation exceptionnelle du loyer, celle-ci doit être justifiée par des travaux d'amélioration ou de mise en conformité réalisés par le bailleur, qui ne sont pas courants dans des logements comparables situés dans le même secteur géographique. Cette augmentation doit être encadrée et justifiée, et elle doit être mentionnée dans le contrat de location ou un avenant au contrat.

Comment procéder en cas de désaccord avec le locataire concernant l'application de l'encadrement des loyers ?
En cas de désaccord avec le locataire concernant l'application de l'encadrement des loyers, il est recommandé de suivre plusieurs étapes pour tenter de résoudre le conflit à l'amiable avant de recourir à des procédures judiciaires :

1. Dialogue : Discutez avec le locataire pour comprendre la nature du désaccord et présentez-lui les éléments justifiant l'application de l'encadrement des loyers (par exemple, les références aux textes de loi, les loyers de référence, etc.). Il est possible que le locataire ne soit pas bien informé sur la législation en vigueur.

2. Mise en demeure : Si le dialogue n'aboutit pas à un accord, vous pouvez envoyer une mise en demeure au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, lui demandant de se conformer à l'encadrement des loyers et de régulariser la situation.

3. Conciliation : Si le désaccord persiste malgré la mise en demeure, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance a pour mission de favoriser la résolution amiable des litiges entre bailleurs et locataires. Vous devrez envoyer un courrier à la CDC en expliquant le litige et en fournissant les pièces justificatives. La commission convoquera les deux parties à une séance de conciliation.

4. Recours judiciaire : Si la conciliation échoue, la dernière étape consiste à saisir le tribunal compétent (tribunal d'instance ou tribunal de proximité) pour trancher le litige. Il est recommandé de consulter un avocat pour vous assister dans cette procédure.

Il est essentiel de garder à l'esprit que la résolution amiable du conflit est toujours préférable à une procédure judiciaire, qui peut être longue et coûteuse pour les deux parties.