Comment calculer l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est un dispositif légal qui vise à réguler les loyers dans les zones où la demande de logements est supérieure à l'offre. Pour déterminer le loyer maximum qu'un propriétaire peut demander pour son logement, on utilise le "loyer de référence majoré". On vous explique tout dans ce guide avec des exemples de calcul d’encadrement des loyers ainsi que comment trouver les loyers de références. 

Sommaire
• Quels sont les prérequis pour calculer l’encadrement des loyers ?
• Comment calculer le montant du loyer encadré ?
• Comment calculer l'encadrement des loyers à la relocation ?
• Comment calculer l'encadrement des loyers pour une première mise en location ?
• Comment calculer l'encadrement des loyers lors d'un renouvellement de bail ?
• Exemple de calcul d’encadrement des loyer 

Quels sont les prérequis pour calculer l’encadrement des loyers ?

Il faut dans un premier temps connaître le loyer de référence majoré. Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence augmenté de 20%. Ces loyers de référence sont fixés chaque année par un arrêté préfectoral. 

1. Obtention des loyers de référence :

Les loyers de référence sont publiés chaque année par un arrêté préfectoral et sont disponibles sur le site officiel de la préfecture de votre département.  Pour connaître les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicables à votre logement, vous pouvez consulter le site officiel du service public ou vous rapprocher de votre préfecture locale. Vous pouvez également consulter le site des observatoires locaux des loyers si votre ville en possède un.

2. Déterminer le loyer de référence majoré :

Le loyer de référence majoré est défini en fonction de plusieurs critères :

La zone géographique : l'encadrement des loyers s'applique dans les zones dites "tendues", c'est-à-dire les zones où la demande de logements est élevée. Ces zones sont définies par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 et comprennent des agglomérations de plus de 50 000 habitants.

La date de construction du logement : les loyers de référence sont différents en fonction de l'année de construction du logement. On distingue quatre périodes : avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 et après 1990.

Le type de location : le loyer de référence varie en fonction du fait que le logement soit loué vide ou meublé.

Le nombre de pièces : le loyer de référence est également différent selon le nombre de pièces du logement, du studio au logement de cinq pièces et plus.

Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence augmenté de 20%. Ces loyers de référence sont fixés chaque année par un arrêté préfectoral.

3. Qui détermine les loyers de référence :

Les loyers de référence sont déterminés par le préfet du département, sur proposition de l'observatoire local des loyers, lorsqu'il existe. L'observatoire collecte des données sur les loyers pratiqués dans le département et propose des valeurs de référence pour chaque type de logement, en fonction de ses caractéristiques (zone géographique, nombre de pièces, date de construction, etc.).

4. Renouvellement des loyers de référence :

Les loyers de référence sont révisés chaque année, généralement au 1er juillet. Le nouvel arrêté préfectoral prend effet dès sa publication et s'applique à tous les nouveaux contrats de location signés après cette date.

Enfin, n'oubliez pas que le loyer que vous pouvez demander est limité non seulement par le loyer de référence majoré, mais aussi par le loyer du locataire précédent. Vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires, sauf en cas de travaux d'amélioration ou si le loyer précédent était manifestement sous-évalué.

Comment calculer le montant du loyer encadré ?

1. Identifiez les caractéristiques du logement : localisation (quartier), nombre de pièces, surface habitable, type de location (meublé ou non meublé) et date de construction.
2. Consulter l'arrêté préfectoral du secteur affecté à votre location pour obtenir le loyer de référence majoré. Le plus simple reste d’utiliser un simulateur en ligne qui va vous fournir l’indice de référence du loyer en fonction des caractéristiques mentionnées plus haut. 
3. Utilisez le loyer de référence majoré pour calculer le loyer maximum autorisé en le multipliant par la surface habitable du logement.
4. La formule pour calculer l’encadrement des loyers est : Loyer maximum = Loyer de référence majoré x Surface habitable.

Comment calculer l'encadrement des loyers à la relocation ?

Lors d'une relocation, le loyer ne peut pas être augmenté librement. Il est encadré par deux principes :

L'indice de référence des loyers (IRL) : Si le logement était déjà loué au cours des 18 derniers mois, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué, revalorisé selon l'IRL.

Le loyer de référence majoré : Si le logement n'était pas loué au cours des 18 derniers mois ou si des travaux d'amélioration ont été réalisés depuis le départ du dernier locataire (représentant au moins la moitié de la dernière année de loyer), le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, qui est le loyer de référence augmenté de 20%.

Relocation après 18 mois d'inoccupation :

Le loyer de référence majoré est utilisé pour déterminer le loyer maximum lors d'une première location ou lors d'une relocation après une période d'inoccupation de plus de 18 mois ou suite à des travaux d'amélioration conséquents. Il s'agit du loyer de référence (établi par un arrêté préfectoral en fonction du type de logement et de sa localisation) augmenté de 20%.

Relocation dans les 18 mois après le départ du dernier locataire :

En revanche, lors d'une relocation dans les 18 mois suivant la fin du précédent bail et en l'absence de travaux d'amélioration conséquents, le loyer de référence majoré n'est pas pris en compte. Dans ce cas, le loyer ne peut pas être supérieur au dernier loyer appliqué, revalorisé selon l'IRL.

Prise en compte des travaux :

Si des travaux d'amélioration ont été effectués dans le logement par le bailleur, une majoration du loyer peut être envisagée lors de la relocation. Ces travaux doivent avoir une valeur au moins équivalente à la dernière année de loyer et ne pas avoir été réalisés depuis moins de 6 ans. La majoration du loyer ne peut excéder 15% du coût réel des travaux (fournitures et main d'œuvre)

Comment calculer l'encadrement des loyers pour une première mise en location ?

L'encadrement des loyers pour une première mise en location dépend de la zone géographique du logement et du type d'encadrement des loyers en vigueur. Pour une première mise en location, vous devez vous référer au loyer de référence majoré, qui est défini en fonction de la localisation du bien, de sa date de construction, du type de location (meublé ou non meublé) et du nombre de pièces.

Voici les étapes pour calculer l'encadrement des loyers pour une première mise en location :

Étape 1 : Identifier les caractéristiques du logement

Les caractéristiques à prendre en compte sont :

L'adresse du bien mis en location
Le nombre de pièces
La surface habitable
Le type de location (meublé ou non meublé)
La date de construction

Étape 2 : Consulter l'arrêté préfectoral

Consultez l'arrêté préfectoral correspondant pour connaître les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicables à votre logement.

Étape 3 : Utiliser le loyer de référence majoré

Le loyer de référence majoré est le loyer de référence augmenté de 20%. C'est ce montant qui va servir de base pour calculer le loyer maximum autorisé en le multipliant par la surface habitable du logement.

La formule est la suivante : Loyer maximum = Loyer de référence majoré x Surface habitable

Étape 4 : Respecter le loyer maximum

Le loyer demandé par le bailleur (hors charges) doit être inférieur ou égal au loyer maximum calculé. Si le loyer demandé est supérieur au loyer maximum, le bailleur peut être sanctionné.

Il est important de noter que ces règles ne s'appliquent que dans les zones d'encadrement des loyers. En dehors de ces zones, le propriétaire est libre de fixer le loyer qu'il souhaite pour une première mise en location. Cependant, il doit toujours respecter le principe de loyer raisonnable, qui est déterminé en fonction des loyers pratiqués pour des logements comparables dans le même secteur géographique.

Lors d'un renouvellement de bail dans une zone où l'encadrement des loyers est en vigueur, le propriétaire ne peut généralement pas augmenter le loyer au-delà de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), à moins que le loyer précédent soit manifestement sous-évalué par rapport aux loyers de référence en vigueur.

Comment calculer l'encadrement des loyers lors d'un renouvellement de bail ?

Voici comment procéder pour calculer l'encadrement des loyers lors d'un renouvellement de bail :

Étape 1 : Connaître l'Indice de Référence des Loyers (IRL)

L'IRL est un indice publié chaque trimestre par l'INSEE. Il sert de base pour la révision annuelle des loyers des logements loués à usage de résidence principale.

Étape 2 : Appliquer l'IRL à votre loyer actuel

La formule pour calculer le nouveau loyer est la suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel IRL / Ancien IRL)

Il faut veiller à utiliser le bon IRL. En effet, le nouvel IRL est celui du trimestre correspondant à la date de signature du bail ou, en cas de clause de révision annuelle, à la date prévue pour cette révision. L'ancien IRL est celui du même trimestre de l'année précédente.

Étape 3 : Comparer le nouveau loyer aux loyers de référence

Si votre nouveau loyer calculé est supérieur au loyer de référence majoré (loyer de référence + 20%) applicable à votre logement, vous ne pourrez pas l'appliquer. Vous devrez alors vous référer à ce loyer de référence majoré.

Étape 4 : Respecter les règles en cas de loyer sous-évalué

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut demander une augmentation plus importante à la date de renouvellement du bail. Toutefois, cette augmentation est limitée : elle ne peut pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer de référence majoré et le loyer actuel.

Étape 5 : Informer le locataire

Le propriétaire doit informer le locataire de toute modification de loyer au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

Il est important de noter que ces règles s'appliquent uniquement dans les zones d'encadrement des loyers. Dans les autres zones, l'augmentation du loyer lors du renouvellement du bail est uniquement limitée par l'IRL.

Exemple de calcul d’encadrement des loyer 

Nous prendrons pour exemple la ville de Paris avec les critères suivants : un appartement situé à Paris 16ème, 2 pièces, 68 m², non meublé, construit entre 1946 et 1970.

L'arrêté préfectoral applicable au 1er juillet 2024 indique les valeurs suivantes pour ces caractéristiques :

Loyer de référence : 26,90 € / m²
Loyer de référence majoré : 32,30 € / m²

Calcul du loyer maximum :
Loyer maximum = Loyer de référence majoré x Surface habitable
Loyer maximum = 32,30 € x 68 m² = 2.196,40 €

Ainsi, le loyer maximum autorisé pour cet appartement est de 2.196,40 € hors charges. Le bailleur doit s'assurer que le loyer proposé ne dépasse pas ce montant et que le loyer ne dépasse pas celui du locataire sortant. Les valeurs du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être indiquées dans le contrat de location.

L'encadrement des loyers à la relocation concerne les situations où un logement est remis en location après le départ d'un locataire. Les règles de calcul diffèrent légèrement de celles appliquées lors d'une première location comme indiqué ci-dessus.