Comment justifier et calculer le complément de loyer ?

Le complément de loyer s'applique en zones tendues, c'est une réponse directe à l'encadrement des loyers né de la loi Alur du 27 mars 2014, obligeant les propriétaires à fixer un loyers plafonné dans des villes à forte tension locative. Dans cet article, nous allons vous expliquons comment ajouter un complément de loyer au loyer de base, quelles sont les critères pouvant justifier son application.

Sommaire
• Qu’est ce qu’un complément de loyer ?
• Exemple de complément de loyer à compléter dans un bail de location
• Quelles sont les conditions pour pouvoir appliquer un complément de loyer ?
• Quelles sont les caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer ?
• Comment déterminer un complément de loyer pour une location meublée?
• Comment calculer un complément de loyer (avec exemple) ?
• Dans quels cas le complément de loyer est interdit ?

Qu’est ce qu’un complément de loyer ?

Le complément de loyer est une somme supplémentaire que vous, en tant que bailleur, avez le droit de réclamer à votre locataire, en plus du loyer de base. Cette pratique s'applique dans des zones spécifiques où les loyers sont réglementés, notamment dans les zones tendues comme certaines grandes villes.

Pour que ce complément de loyer soit considéré comme légitime, il doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles de la propriété que vous mettez en location. Ces caractéristiques particulières peuvent inclure des éléments tels qu'une vue sur un monument historique ou des équipements de luxe. Il est essentiel que ce complément de loyer soit expressément mentionné dans le contrat de bail, et il ne peut être ajouté que si le montant du loyer de base se situe déjà dans les limites autorisées par la réglementation.

Il convient également de noter que les locataires ont le droit de contester un complément de loyer s'ils estiment qu'il est excessif. Ils peuvent engager ce processus de contestation par le biais de la Commission Départementale de Conciliation. Toutefois, les critères de justification ainsi que les procédures de contestation peuvent varier d'une localité à l'autre et sont sujets à la jurisprudence en vigueur.

Exemple de complément de loyer à compléter dans un bail de location

Loyer de base : 850 € par mois.

Montant du complément de loyer : 150 € par mois.

Caractéristiques exceptionnelles justifiant ce complément : L'appartement bénéficie d'une localisation privilégiée au cœur du centre-ville, avec un accès direct à des espaces verts exclusifs non disponibles dans d'autres propriétés de la zone. De plus, il est équipé d'un système de domotique avancé permettant un contrôle complet à distance de l'éclairage, du chauffage, et des volets, ainsi que d'une isolation phonique de haute qualité supérieure aux standards usuels. Ces caractéristiques offrent un confort et une commodité nettement améliorés, justifiant ainsi le complément de loyer demandé.

Quelles sont les conditions pour pouvoir appliquer un complément de loyer ?

Pour fixer un complément de loyer, certaines conditions spécifiques doivent être remplies. Le logement concerné doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux autres logements similaires dans la même zone géographique. Ces caractéristiques ne doivent pas avoir été déjà prises en compte pour établir le loyer de référence et ne doivent pas faire l'objet d'une récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux d'économies d'énergie.

1. Zone géographique : Le bien immobilier doit se situer dans une zone d'encadrement des loyers, typiquement des zones urbaines à forte demande locative.

2. Caractéristiques exceptionnelles : Le logement doit présenter des caractéristiques jugées exceptionnelles, qui le distinguent nettement des autres biens similaires dans le même secteur. Ces caractéristiques doivent être déterminantes par rapport à celles des logements similaires dans le même secteur géographique et ne pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence. Cela peut inclure des vues uniques, des équipements de luxe, ou d'autres éléments distinctifs.

3. Mention dans le bail : Ces caractéristiques doivent être clairement mentionnées dans le contrat de bail. Le contrat de location doit clairement indiquer :

- Le prix du loyer de référence.

- Le montant du complément de loyer.

- Le motif justifiant cette augmentation.

4. Loyer de base : Le loyer de base inscrit dans le bail doit être au moins égal au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail. Cette règle s'applique à la catégorie du logement (nombre de pièces, localisation, époque de construction, location vide ou meublée).

5. Justification et transparence : Le complément de loyer doit être justifié et transparent pour éviter les abus et les litiges.

6. L'application d'un complément de loyer est liée à la date du bail ou de son renouvellement, et varie selon la zone géographique. Voici les dates à partir desquelles les baux sont éligibles au complément de loyer : - Paris : à partir du 1er juillet 2019 - Lille : à partir du 1er mars 2020 - Lyon : à partir du 1er novembre 2021 - Montpellier : à partir du 1er juillet 2022 - Bordeaux : à partir du 15 juillet 2022

7. Exclusion en cas de défauts majeurs : Les défauts significatifs dans le bien, tels que de mauvaises conditions d'isolation (logement énergivore), peuvent rendre un logement inéligible pour un complément de loyer, même s'il présente d'autres caractéristiques attractives.

Quelles sont les caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer ?

Pour justifier un supplément de loyer exceptionnel, le propriétaire doit mettre en avant les qualités uniques du bien loué. Ce dernier doit se distinguer par des caractéristiques rares ou avantageuses, comparé aux autres logements de même catégorie et localisation. Ces caractéristiques peuvent concerner le confort exceptionnel de l'appartement ou une localisation privilégiée. Bien que la loi ne fournisse pas de liste précise, la jurisprudence reconnaît des éléments comme une grande terrasse, une vue imprenable, ou des équipements haut de gamme (piscine, jacuzzi) comme justificatifs valables. Cependant, des équipements standards comme une cuisine équipée ne sont généralement pas suffisants pour justifier un complément de loyer. Il est important de noter que l'appréciation de ces caractéristiques peut varier entre le propriétaire, le locataire et la commission de conciliation, le cas échéant.

Voici quelques exemples :

1. Vue exceptionnelle : Par exemple, une vue dégagée sur un monument historique comme la Tour Eiffel ou le Sacré-Cœur.

2. Éléments de confort uniques : Comme une grande hauteur sous plafond, un grand jardin en centre-ville, une cave ou un sous-sol spacieux, une grande mezzanine fonctionnelle.

3. Prestations de luxe : Des équipements tels qu'un sauna, un jacuzzi, ou une piscine.

4. Emplacement géographique particulier : La situation du logement peut également jouer un rôle, comme une terrasse ou une place de parking dans une ville où ces caractéristiques sont peu communes.

5. Mezzanine: Une mezzanine peut justifier un complément de loyer si elle offre une surface supplémentaire significative, comme dans le cas d'un studio avec une hauteur sous plafond élevée. Elle doit se distinguer des caractéristiques typiques des logements dans le même secteur.

6. Cave: Une cave peut potentiellement justifier un complément de loyer, surtout si elle offre une valeur ajoutée notable par rapport aux logements similaires dans la zone, comme une surface de stockage supplémentaire importante.

7. Parking: Un parking peut justifier un complément de loyer, notamment si sa présence est rare dans le secteur ou si elle apporte une valeur considérable au logement, comme la commodité dans une zone où le stationnement est difficile.

8. Sous-sol aménagé (comme un souplex): Les travaux de rénovation qui transforment un sous-sol en espace habitable, comme un souplex, peuvent justifier un complément de loyer si cette transformation apporte une caractéristique exceptionnelle non courante dans les logements similaires du secteur.

9. Climatisation: La climatisation dans un appartement ancien peut potentiellement justifier un complément de loyer si elle apporte une amélioration significative du confort par rapport aux autres logements du même secteur. Cependant, il est important que cette caractéristique soit déterminante et non standard dans la zone concernée.

10. Cuisine équipée avec lave-vaisselle et lave-linge dans une location non meublée: L'équipement d'une cuisine avec des appareils comme un lave-vaisselle et un lave-linge dans une location non meublée peut justifier un complément de loyer, à condition que ces équipements offrent un avantage notable par rapport aux autres logements similaires dans la même zone géographique. Toutefois, cela dépend de la rareté et de la valeur ajoutée de ces équipements dans le contexte local.

Comment déterminer un complément de loyer pour une location meublée?

Pour appliquer un complément de loyer dans les logements meublés, plusieurs points clés sont à considérer :

Des éléments comme un jacuzzi, des équipements de home cinéma, du mobilier haut de gamme, une grande terrasse, ou une cuisine équipée avec des éléments de luxe, une connexion Wi-Fi , des abonnements streaming de type Netflix, Disney +, Amazon Prime Video, etc, peuvent justifier un complément de loyer. L’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui définit les éléments de base obligatoires pour un appartement meublé. Ces éléments incluent la literie, un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, des équipements de cuisine, des meubles de rangement, des luminaires, des tables et sièges, ainsi que le matériel nécessaire à l'entretien. Si vous offrez des équipements ou services supplémentaires (comme un lave-linge ou lave-vaisselle) qui améliorent le confort, vous pouvez justifier un complément de loyer en plus du loyer de base. Cette approche est basée sur la valeur ajoutée que ces équipements supplémentaires apportent au logement.

Comment calculer un complément de loyer (avec exemple) ?

Pour rappel, le complément de loyer est une somme supplémentaire qui peut être demandée par le propriétaire en plus du loyer principal, notamment dans les zones tendues où les loyers sont encadrés. Pour calculer un complément de loyer, il faut suivre une méthode précise :

1. Vérifier l'Éligibilité du Logement : Assurez-vous que le logement est situé dans une zone d'encadrement des loyers.

2. Déterminer le loyer de base : Le loyer de base doit respecter le plafond fixé par le loyer de référence majoré.

3. Connaître le loyer de référence : Chaque zone réglementée dispose d'un loyer de référence, fixé par les autorités locales, et basé sur des critères comme la taille du logement, son année de construction, et sa localisation.

4. Identifier les caractéristiques exceptionnelles : Évaluez les caractéristiques uniques du bien (vue, terrasse, prestations de luxe) non prises en compte dans le calcul du loyer de base.

5. Estimation de la Valeur Ajoutée : Le propriétaire doit estimer subjectivement la valeur ajoutée par ces caractéristiques. Cette estimation n'est pas incontestable et peut être remis en cause par le locataire.

Formule pour calculer le complément de loyer

Une fois cette checklist validée, vous pouvez appliquer la formule pour calculer le complément de loyer qui est la suivante :

Complément de loyer = Loyer de base hors charges - (Loyer de référence majoré x Surface du logement)

Exemple de calcul d’un complément de loyer

Pour illustrer le calcul d'un complément de loyer avec un nouvel exemple, considérons un appartement 3 pièces meublé de 70 m² situé dans le 6ème arrondissement de Paris. Le loyer de référence pour une construction entre 1971 et 1990 est de 31,9 €/m², ce qui donne un loyer de base de 2233 € (70 m² x 31,9 €/m²).

Ajoutons des équipements haut de gamme, tels qu'un système de son intégré et un électroménager de dernière génération, ainsi qu'une connexion Internet haut débit. Si ces améliorations sont évaluées à 150 € par mois, le complément de loyer s'élèverait alors à cette somme. Le loyer mensuel total serait de 2383 € (2233 € + 150 €).

Dans quels cas le complément de loyer est interdit ?

Le complément de loyer est interdit si le logement présente des défauts majeurs affectant sa décence, tels que de mauvaises conditions d'isolation, des problèmes d'humidité.

Le complément de loyer peut donc être remis en cause par le locataire dans les cas suivants :

Si le loyer de base est inférieur au loyer de référence majoré, le complément de loyer n'est pas applicable.

Un complément de loyer abusif ou disproportionné par rapport à la valeur ajoutée du bien est également interdit.

De plus, depuis la loi en faveur du pouvoir d’achat du 24 août 2022, une nouvelle réglementation définit clairement les situations où un bailleur ne peut pas demander un complément de loyer. Ces interdictions s'appliquent aux logements présentant certaines lacunes ou défauts, tels que :

• Des installations sanitaires situées hors du logement.
• Des murs présentant des traces d'humidité.
• Une classification en catégorie F ou G en termes d'efficacité énergétique (pour les passoires thermiques).
• Une isolation insuffisante des fenêtres.
• Un vis-à-vis proche, à moins de 10 mètres.
• Des problèmes d'infiltration d'eau venant de l'extérieur.
• Des soucis récents liés à l'évacuation des eaux usées.
• Un système électrique en mauvais état.
• Une pièce principale mal exposée.