Vos locataires se séparent et vous vous demandez ce que ça implique pour le bail de location ? C’est dans ce cas qu’intervient l’avenant au contrat de bail. Vous connaissez ? Il s’agit de ce document qui permet de mettre à jour le contrat de bail lorsqu’un événement influence certaines conditions de la location. Quelles sont donc les modalités de cet avenant au bail lorsqu’un couple de locataires se sépare ?

Séparation des locataires : doit-on apporter des modifications au bail ou non ?

Pour un bailleur, louer son bien à plusieurs locataires est toujours plus avantageux. C’est pour cela que le profil d’un couple de locataires est très séducteur. Vous avez la liberté de réclamer la totalité du loyer au locataire de votre choix. De plus, avec un couple qui loue un logement en commun, vous avez la chance d’avoir deux salaires pour couvrir le paiement du loyer.

Cependant, les choses peuvent vite changer en cas de séparation du couple. Lorsque les deux locataires sont signataires du bail, il est nécessaire d’apporter des modifications à ce dernier. Mais comme chaque couple possède des droits différents sur le bail selon leur statut et le contenu du contrat, les conséquences de leur séparation varient également.

Qu’est-ce qu’un avenant au bail de location ?

Un avenant au bail est un document qui met à jour les clauses d’un bail de location. Le bail initial est donc modifié sans pour autant subir une révision totale. Bien évidemment, le contrat demeure légalement valable.

Attention, l’avenant au bail ne vous donne pas l’autorisation de modifier le contrat à votre guise. Toutes modifications doivent être justifiées et approuvées par le locataire. D’ailleurs, si ce dernier refuse de le signer, l’avenant ne pourra prendre effet.

Quand faire un avenant au bail suite à une séparation ?

Comme nous l’avons précisé, les conséquences d’une séparation sur le contrat dépendent du statut du couple et du contenu du contrat. Les modalités de l’avenant au bail sont donc différentes pour un couple marié, un couple pacsé ou un couple de concubin. Voyons cela de plus près.

Avenant au bail suite à la séparation d’un couple marié

Les modalités de location d’un couple marié sont assez différentes des autres colocataires. En fait, quand un couple marié loue un logement, les époux ne sont pas nécessairement cotitulaires du bail. Une seule signature de l’un des membres du couple peut suffire pour que celui-ci soit engagé en tant qu’entité unique dans le bail, et ce, quel que soit le régime matrimonial.

Cette clause est définie dans l’article 1751 du Code civil : “Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou local, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux”. La solidarité des époux prend effet pendant la durée du mariage.

Une clause de solidarité n’est donc pas nécessaire dans le cas d’un couple marié puisque les époux sont automatiquement solidaires grâce au contexte de leur mariage. Ainsi, même en cas de séparation du couple, cette présomption de solidarité demeure.

La séparation n’aura aucun impact sur le fait que le bailleur peut se retourner contre l’époux qui quitte le logement pour exécuter correctement l’engagement au bail en cas de défaillance de celui qui reste et ce pendant toute la durée du bail.

Autrement, si l’époux partant souhaite se libérer de cette présomption de solidarité, il devra signer un avenant au bail de location. Dans le document, il sera nécessaire de préciser la séparation des époux (divorce ou simple séparation).

Avenant au bail suite à la séparation d’un couple pacsé

Un couple pacsé est composé de 2 personnes qui ont conclu un pacte civil de solidarité afin de s’organiser une vie commune. A l’instar du couple marié, le couple pacsé est également lié par une solidarité légale. Le droit au bail appartient effectivement aux deux partenaires pacsés.

De ce fait, si la convention du pacs n’est pas rompue, chacun des partenaires sera tenu solidairement responsable du paiement du loyer même à la suite d’une séparation. Aussi, cette présomption de solidarité reste effective même si le bail a été signé par un seul partenaire.

Pour écarter les risques d’obligation de responsabilité pour le paiement du loyer, il est nécessaire pour le partenaire partant de signer un avenant au bail. Ainsi, l’application de la solidarité légale ne sera plus effective.

D’autre part, le locataire qui part peut également se voir libérer de toute contrainte de paiement par la dissolution du PACS. Le bailleur ne pourra donc plus se retourner contre le partenaire partant en cas de défaillance du partenaire restant à partir de la date d’enregistrement de cette dissolution.

Avenant au bail suite à la séparation d’un couple de concubins

On dit que deux personnes sont en concubinage lorsqu’ils décident de se joindre pour vivre communément de façon durable et notoire. Un couple de concubins n’est donc pas reconnu légalement. Lorsqu’ils louent, les concubins sont considérés comme de simples colocataires. Il y a donc 3 cas de figure en cas de séparation de ce couple.

Absence de cotitularité

En cas de cotitularité, mais absence de clause de solidarité En cas de cotitularité et présence de clause de solidarité.

Absence de cotitularité

S’il n’y a pas cotitularité dans le cadre de la location du couple concubin, c’est-à-dire que le bail a été signé par un seul concubin, alors, le partenaire dont le nom n’est pas inscrit sur le bail peut quitter impunément le logement. Le bailleur ne pourra donc pas se retourner contre lui en cas de défaillance du titulaire du bail.

Par ailleurs, si à l’inverse, le titulaire du bail décide de partir et de résilier le bail, le concubin qui n’est pas inscrit sur le bail ne pourra en décider autrement. Quand le concubin signataire donne congé, tous les locataires devront libérer les lieux.

Ainsi, lorsqu’un seul nom est inscrit sur le bail de location, il n’y a aucune nécessité de signer un avenant, que le titulaire soit celui qui part ou celui qui reste.

En cas de cotitularité, mais absence de clause de solidarité

Voyons un autre cas de figure : les concubins ont signé ensemble le bail, mais n’ont pas établi une clause de solidarité. Dans ce cas, il n’est pas non plus nécessaire de signer un avenant au bail. En fait, si le couple de concubin a signé ensemble le contrat de bail, cela signifie qu’il est formalisé comme de simples colocataires n’ayant aucun lien affectif.

Voici donc comme se présentent les modalités de leur séparation vis-à-vis du bail :

Le partenaire qui souhaite partir pourra facilement résilier son bail de manière individuelle auprès du bailleur. Il ne sera pas responsable en cas de défaut de paiement de loyer de la part de son partenaire. Le concubin qui demeure dans lieux pourra donc profiter pleinement et librement de sa location et sera tenu unique responsable du paiement du loyer à partir de la date de congé de celui qui quitte le logement.

En cas de cotitularité et présence de clause de solidarité

Si les concubins signent ensemble le bail accompagné d’une clause de solidarité, alors la signature d’un avenant de bail sera nécessaire en cas de séparation. En réalité, la présence d’une clause de solidarité permet de lier solidairement les colocataires. Chacun est donc responsable du paiement du loyer et des charges. Ainsi, en cas de manquement d’un des concubins, le bailleur a le droit de réclamer le paiement à l’autre.

En cas de séparation du couple, chaque concubin sera toujours tenu solidairement responsable du paiement du loyer tant que la clause de solidarité n’est pas éteinte. D’autre part, selon l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1986 : “La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent effet à la date du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé”.

La solidarité peut donc s’éteindre lors de l’arrivée d’un nouveau colocataire ou 6 mois après la date de congé du concubin qui part. Toutefois, si ce dernier souhaite mettre fin à la clause de solidarité avant ce délai, alors c’est là qu’intervient la rédaction de l’avenant au bail.

Comment faire un avenant au bail ?

Si votre locataire demande la signature d’un avenant du bail pour se libérer de toute obligation financière vis-à-vis du logement, alors vous devez le créer. Voici les éléments à mentionner dans le document :

La dénomination de chaque partie prenante (bailleur et éventuel nouveau locataire) : nom, prénom, date et lieu de naissance Une description détaillée et explicite du bail initial signé avec la date de sa signature et l’adresse du logement loué La date à laquelle l’avenant entre en vigueur Raisons de modification du bail initial : congé donné par le partenaire partant Modifications apportées au bail initial : rappel de la clause de solidarité, mention indiquant sa suppression, obligations de l’éventuel nouveau locataire Les signatures de l’éventuel nouveau locataire, du bailleur et des actuels locataires

Pour gagner en temps et en efficacité, nous conseillons aux bailleurs d’opter pour l’avenant dématérialisé. Avec HELLOBAIL, vous pouvez télécharger un modèle d’avenant numérique directement sur le site. Un modèle gratuit et prêt à être rempli est disponible en ligne en format PDF ou WORD.

D’ailleurs, grâce à notre outil, il est possible de signer électroniquement votre avenant au bail en cas de séparation de vos locataires. Les séparations étant souvent délicates, la signature électronique du document évitera à tout le monde des moments de stress et de gènes inutiles.

Article mis à jour le jeudi 28 octobre 2021

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