Vous souhaitez louer un logement meublé qui va constituer la résidence principale du locataire ? Le contrat doit être établi par écrit et respecter le modèle type réglementaire prévu par la loi du 6 juillet 1989.
Un modèle de bail meublé permet de formaliser la location en précisant notamment sa durée, le loyer, les charges, le dépôt de garantie et les caractéristiques du logement.
Avec HELLOBAIL, vous pouvez créer gratuitement un bail meublé personnalisé afin de disposer d’un contrat adapté aux informations que vous avez renseignées.
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L’art. 25-7 de la loi du 06/07/1989 impose un contrat écrit conforme au modèle réglementaire applicable à une location meublée devenant la résidence principale du locataire. Le générateur de bail meublé en ligne mis en place par HELLOBAIL utilise les informations saisies pour construire un contrat correspondant aux éléments de la location.
La génération en ligne présente donc un intérêt lorsque le propriétaire ne souhaite pas déterminer seul quelles clauses ou mentions doivent apparaître dans son contrat. Sur HELLOBAIL, la création du bail s’effectue précisément à partir des caractéristiques du contrat, du logement et des parties concernées.
Dans quels cas utiliser un modèle de bail meublé d’un an ?
Le bail meublé d’un an concerne un logement équipé, loué au sens de la loi du 6 juillet 1989. Il doit être occupé au moins huit mois par an (qualification de résidence principale), sauf notamment obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
Juridiquement, quelques meubles ne suffisent pas. L’art. 25-4 de la loi du 06/07/1989 définit la location meublée comme un logement décent comportant un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre normalement.
La liste minimale des équipements est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Elle comprend notamment la literie, les équipements de cuisson et de conservation des aliments, la vaisselle, une table et des sièges, des rangements ou encore des luminaires. Nous détaillerons cette liste plus loin.
Quand utiliser un autre contrat ?
Le bail meublé classique ne convient pas à toutes les situations. Il faut notamment le distinguer :
- Du bail étudiant, conclu pour neuf mois sans reconduction tacite,
- Du bail mobilité, destiné à certaines occupations temporaires,
- De la location saisonnière, lorsque le logement est loué notamment pour des vacances et ne constitue pas la résidence principale du locataire.
Que doit contenir un modèle de bail meublé conforme à la loi ?
Le bail meublé doit reprendre les mentions prévues par le contrat type réglementaire. Il identifie les parties, décrit le logement et précise les principales conditions financières de la location. Certaines informations dépendent de la situation du bien, notamment lorsqu’il se situe dans une zone soumise à un encadrement des loyers.
Le contrat de bail meublé doit notamment mentionner :
- L’identité du bailleur (nom ou dénomination sociale) et du locataire,
- L’adresse du bailleur et, le cas échéant, les coordonnées de son mandataire,
- L’adresse du logement,
- Sa surface habitable,
- Sa destination (usage exclusivement d’habitation),
- La description des locaux, équipements et annexes (cave, garage ou jardin),
- Les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
- Le numéro fiscal d’identification du logement,
- Les informations concernant la performance énergétique : depuis le 01/01/2024, il convient de rappeler les exigences de performance énergétique permettant à un logement d’être considéré comme décent.
Il doit également indiquer la date de prise d’effet et la durée prévue. Pour un bail meublé classique, celle-ci est en principe d’un an minimum. Le contrat précise en outre le montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie.
Bail meublé 2026 : ce qui change à compter du 1er octobre
La réglementation évolue en 2026. Le décret n° 2026-596 du 06/07/2026 modifie en effet le contrat type réglementaire. Ces changements vont s’appliquer aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
La clause résolutoire apparaît dans le contrat type actualisé
La loi prévoit déjà, depuis 2023, que les contrats de location comportent une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou de non-versement du dépôt de garantie. Le décret du 6 juillet 2026 met désormais le contrat type réglementaire en cohérence avec cette obligation.
La clause prévoit que le bail peut être résilié de plein droit lorsque le locataire ne règle pas les sommes concernées après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Le délai prévu par l’art. 24 de la loi du 06/07/1989 est de six semaines.
La servitude de résidence principale peut être mentionnée
Le décret de juillet 2026 adapte également le contrat type à la servitude de résidence principale, créée par la loi du 19 novembre 2024. Dans des secteurs délimités par un plan local d’urbanisme, une commune peut imposer que certains logements soient occupés exclusivement à titre de résidence principale.
Lorsque le logement est concerné, le contrat peut prévoir une clause de résiliation de plein droit en cas de non-respect de cette obligation. Cette clause ne peut toutefois produire ses effets qu’après expiration du délai fixé dans la mise en demeure adressée conformément aux règles du Code de l’urbanisme.
Cette situation ne concerne donc pas toutes les locations meublées. Elle dépend de la localisation du logement et de l’existence d’une servitude applicable au bien.
Le numéro de téléphone, une mention facultative
À compter du 1er octobre 2026, le contrat type prévoit aussi la possibilité de renseigner le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. Cette information reste facultative et ne constitue pas une nouvelle condition de validité du bail.
- Avant le 1er octobre 2026 : le contrat doit respecter le modèle applicable au jour de sa conclusion.
- À compter du 1er octobre 2026 : les contrats conclus ou renouvelés doivent intégrer les modifications prévues par le décret n° 2026-596.
L’utilisation d’un modèle régulièrement actualisé permet ainsi d’éviter de réemployer un ancien contrat qui ne correspond plus aux règles en vigueur.
Quels équipements sont obligatoires pour signer un bail meublé ?
Un logement loué avec un bail meublé doit comporter suffisamment d’équipements pour permettre au locataire d’y vivre de façon normale. La liste minimale est fixée par le décret n° 2015-981 du 31/07/2015.
Les 11 équipements minimum à prévoir
| Équipement obligatoire | Précision |
|---|---|
| Lit complet | Couette et/ou couverture |
| Occultation des fenêtres | Dans les pièces destinées au sommeil |
| Plaques pour cuisiner | Électriques, à induction ou au gaz |
| Four | Traditionnel ou micro-ondes |
| Réfrigérateur | Avec congélateur ou compartiment permettant une température ≤ -6 °C |
| Vaisselle | En quantité suffisante |
| Ustensiles pour cuisiner | Adaptés à la préparation des repas |
| Table avec chaises | En nombre adapté |
| Rangements | Étagères ou mobilier équivalent |
| Luminaires | Dans les différentes pièces |
| Matériel d’entretien | Adapté à la surface du logement |
Cette liste constitue un minimum réglementaire. Rien n’empêche le propriétaire d’ajouter un lave-linge, un lave-vaisselle, une télévision ou d’autres équipements pour améliorer le confort du logement.
Pourquoi réaliser un inventaire du mobilier ?
En location meublée, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis lors de la remise des clés, puis lors de leur restitution. Ils sont réalisés contradictoirement, signés par les parties ou leur mandataire et joints au contrat de location.
L'inventaire permet de recenser les biens présents dans le logement : mobilier, électroménager, vaisselle, équipements divers… Il est recommandé d'en préciser également l'état et la quantité. Ce document présente un double intérêt. Il permet tout d'abord de vérifier que le logement comporte bien les équipements nécessaires à sa qualification de meublé. Il facilite aussi la comparaison entre l'entrée et la sortie du locataire lorsqu'un élément a été détérioré, perdu ou remplacé.
HELLOBAIL propose un modèle d’inventaire du mobilier pour une location meublée.
Loyer, charges et dépôt de garantie : que faut-il indiquer dans un bail meublé ?
Le bail meublé doit préciser les principales conditions financières de la location (montant du loyer, des charges et de l’éventuel dépôt de garantie).
Comment renseigner le loyer ?
Le contrat mentionne le montant du loyer, ses modalités de paiement et, lorsqu’elle est prévue, sa révision. Dans les secteurs où aucun dispositif particulier ne s'applique, le loyer d'un nouveau logement est en principe fixé librement. Cette liberté peut toutefois être limitée, notamment pour certains logements situés en zone tendue ou classés F ou G au DPE.
Deux mécanismes sont à distinguer :
- L’encadrement de l’évolution du loyer, applicable dans certaines zones tendues,
- L’encadrement du niveau des loyers, en vigueur dans certains territoires et reposant notamment sur un loyer de référence et un loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut éventuellement être prévu lorsque les conditions sont réunies et que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières.
HELLOBAIL vous propose des guides pour comprendre l’encadrement des loyers et déterminer un éventuel complément de loyer.
Provision ou forfait : comment prévoir les charges ?
Dans une location meublée, les charges locatives peuvent être récupérées de deux manières.
| Mode de récupération | Fonctionnement |
|---|---|
| Provision pour charges | Sommes versées périodiquement avec régularisation annuelle selon les dépenses réelles |
| Forfait de charges | Montant fixé dans le bail, sans régularisation ultérieure |
Lorsque le forfait est choisi, son montant ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges normalement supportées par le locataire.
Quel dépôt de garantie pour un bail meublé ?
Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie afin de couvrir d’éventuelles sommes restant dues ou dégradations constatées en fin de location. Pour un bail meublé classique, son montant ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges.
Par exemple, pour un loyer de 800 € hors charges, le dépôt de garantie maximal est de 1 600 €.
Quelle est la durée d’un bail meublé ?
Le bail meublé classique conclu pour la résidence principale du locataire est signé pour une durée minimale de un an. S’il n’est pas résilié dans les conditions prévues par la loi, il est ensuite reconduit tacitement pour une nouvelle année.
Le locataire peut-il partir avant la fin du bail ?
Le locataire peut donner congé à tout moment, sans attendre l’échéance annuelle du contrat. Il doit respecter un préavis d’un mois. Il n’a pas à justifier son départ pour bénéficier de ce délai.
La durée d’un an correspond donc à la durée du contrat, mais elle n’oblige pas le locataire à rester dans le logement pendant toute cette période.
Quand le bailleur peut-il donner congé ?
Le propriétaire peut mettre fin au contrat à son terme en respectant un préavis de trois mois et en invoquant l’un des motifs prévus par la loi :
- La reprise du logement pour l’occuper ou y loger certaines personnes autorisées par la loi (conjoint, ascendants, descendants…),
- La vente du logement,
- Un motif légitime et sérieux, comme certains manquements du locataire à ses obligations.
Le congé doit respecter les conditions de fond et de forme prévues par l’art. 25-8 de la loi du 06/07/1989. Des protections supplémentaires peuvent également s’appliquer à certains locataires selon leur âge et leurs ressources.
Quels documents faut-il annexer à un bail meublé ?
Un contrat de location meublée doit être accompagné de plusieurs documents destinés à informer le locataire et à décrire précisément le logement, son état et ses équipements.
État des lieux et inventaire du mobilier
Un état des lieux d’entrée est établi lors de la remise des clés. Il permettra d’être comparé à celui réalisé à la sortie du locataire.
HELLOBAIL propose un modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie.
En location meublée, il faut également établir un inventaire et un état détaillé du mobilier, annexés au contrat.
Diagnostics et autres annexes
Le bailleur doit remettre un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant les diagnostics applicables au logement selon ses caractéristiques et sa localisation.
Il peut notamment contenir :
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique),
- Le constat de risque d’exposition au plomb,
- Les diagnostics gaz et électricité lorsque les installations ont plus de 15 ans,
- L’ERP (état des risques et pollutions) dans les secteurs concernés,
- L’information sur les nuisances sonores aériennes lorsque le logement se trouve dans une zone concernée.
Une notice d’information sur les droits et les obligations du bailleur et du locataire doit également être jointe au bail. Selon la situation, d’autres documents peuvent être nécessaires, comme certains extraits du règlement de copropriété ou un acte de cautionnement.
| Document | Quand le prévoir ? |
|---|---|
| Notice d’information | Avec le bail |
| DDT | À la signature et au renouvellement du bail |
| État des lieux | À la remise des clés |
| Inventaire du mobilier | À la remise des clés |
| Acte de cautionnement | À la signature si un garant intervient |
| Attestation d’assurance habitation | À l’entrée dans les lieux puis chaque année |
Bail étudiant et bail mobilité : quelles différences avec le bail meublé classique ?
Le bail meublé d’un an constitue le contrat de référence lorsque le logement est loué comme résidence principale. Deux variantes peuvent toutefois répondre à des situations particulières :
- Le bail étudiant reprend l’essentiel des règles de la location meublée classique, mais sa durée est limitée à neuf mois et il ne se renouvelle pas automatiquement.
- Le bail mobilité est réservé à certains locataires en formation, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
| Contrat | Durée | Reconduction | Public concerné | Dépôt de garantie |
|---|---|---|---|---|
| Bail meublé classique | 1 an minimum | Oui | Résidence principale | 2 mois de loyer HC maximum |
| Bail étudiant | 9 mois | Non | Étudiant | 2 mois de loyer HC maximum |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Non | Situations temporaires prévues par la loi | Interdit |
Ce qu’il faut retenir pour créer un bail meublé adapté à sa location
Un modèle de bail meublé constitue la base juridique de la relation entre un propriétaire et son locataire. Pour être pleinement sécurisé, il ne doit toutefois pas se limiter à une trame générique. Les informations renseignées doivent correspondre précisément au logement, au montant du loyer, aux charges, au dépôt de garantie et à la situation des parties.
La vigilance est d’autant plus importante en 2026 avec l’évolution du contrat type réglementaire à compter du 1er octobre. Utiliser un document ancien ou incomplet peut conduire à oublier certaines mentions ou à conserver des clauses devenues inadaptées.
Avec HELLOBAIL, vous pouvez générer un bail meublé personnalisé et à jour, à partir des caractéristiques réelles de votre location. Vous gagnez ainsi du temps tout en disposant d’un contrat clair, complet et conforme aux règles en vigueur.
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FAQ - Modèle de bail meublé
Vous pouvez utiliser un modèle de bail meublé PDF ou Word à condition qu’il respecte le contrat type réglementaire en vigueur. HELLOBAIL permet de générer un contrat meublé personnalisé à partir des informations relatives au logement, au bailleur et au locataire.
Oui. Le contenu du contrat est encadré par un contrat type réglementaire. Le propriétaire a tout intérêt à utiliser un générateur en ligne à jour pour que le document reprenne les mentions requises par la loi.
Pour un bail meublé classique ou étudiant, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges. Aucun dépôt ne peut être demandé dans le cadre d’un bail mobilité.
Le logement doit notamment comprendre une literie, des équipements de cuisson et de conservation des aliments, de la vaisselle, des ustensiles, une table et des sièges, des rangements, des luminaires et du matériel d’entretien.
Le contrat est accompagné de la notice d’information, du dossier de diagnostic technique, de l’état des lieux et de l’inventaire du mobilier. D’autres pièces peuvent être nécessaires selon la situation du logement.
Le bail meublé classique dure au moins un an et se renouvelle tacitement. Le bail étudiant dure neuf mois sans reconduction automatique. Le bail mobilité est limité à dix mois et concerne uniquement certaines situations temporaires (locataire en formation, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle…).
Oui, l’occupant doit être assuré contre les risques locatifs, notamment l’incendie, l’explosion et les dégâts des eaux. Une attestation d’assurance doit être remise au bailleur lors de l’entrée dans les lieux, puis chaque année à sa demande.
Les modifications issues du décret n° 2026-596 du 06/07/2026 s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les propriétaires doivent donc utiliser à compter de cette date un modèle correspondant bien au contrat type en vigueur.