Modèle de bail de location meublée conforme ALUR

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Définition

Le bail meublé est un contrat qui encadre la location d’un logement à usage de résidence principale. Est définie comme résidence principale un logement occupé par le locataire au moins 8 mois dans l’année, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou encore cas de force majeure.

La réglementation de la location meublée contraint le bailleur à équiper le logement avec un minimum de mobilier obligatoire afin que le locataire n’ait besoin d’amener uniquement que ses affaires personnelles pour pouvoir y vivre.

Le bail meublé est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, certaines dispositions ont été mises à jour par la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové).

Il ne faut pas confondre la location meublée à l’année avec le meublé de tourisme qui est dédié à la location à usage de résidence secondaire. Ce type de location meublée est dite « saisonnière », sa durée ne peut excéder 90 jours.

La loi ELAN (évolution du logement et l'aménagement numérique) apportera des nouveautés en facilitant la transition numérique des relations entre le locataire et le bailleur. Celle-ci sera mise en œuvre en automne 2018. Elle apporte aussi une réponse à la location courte durée avec le bail mobilité.

Forme et contenu

La bail meublé type doit respecter un formalisme pour pouvoir offrir une sécurité juridique à toutes les parties signataires : le locataire, le bailler et le mandataire si le propriétaire est représenté. HELLOBAIL rédige automatique votre contrat.

  1. La désignation et l’adresse du domicile du bailleur.
  2. L’identité de chaque locataire.
  3. Objet du contrat.
  4. Date de prise d’effet et durée du contrat.
  5. Les conditions financières.
  6. Les travaux, le cas échéant.
  7. Les garanties.
  8. Les clauses.
  9. Les annexes.

Le mobilier

L’inventaire de l’immobilier est rendu obligatoire depuis que la loi ALUR a été mise en application le 24 mars 2014. Sa fonction première est de vérifier que les meubles et équipements obligatoires sont présents dans le logement.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier obligatoire dans un logement meublé :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...)

Si du mobilier est manquant et que tous les critères de la location meublée ne sont pas remplies, le bail peut être requalifié en bail vide. Le bailleur devra appliquer la réglementation des baux non-meublés.

Il est important de noter qu’aucun décret ne détermine une liste obligatoire pour l’électroménager. Toutefois, pour rendre le bien plus compétitif sur le marché de la location immobilière, il est conseillé d’équiper l’appartement ou la maison en fonction du nombre de locataire qu’il peut accueillir, avec du gros électro-ménager comme un lave-vaisselle, lave-linge ou sèche-linge, et avec des petits appareils ménagers tel qu’une cafetière, une télévision.

L’inventaire est réalisé au même moment que l’état des lieux d’entrée, il doit retranscrire l’ensemble des meubles, éléments (dont les couverts de cuisine) et équipements, leur quantité et leur état. Il est ensuite signé et annexé au contrat de location. L’inventaire de sortie sera comparé à celui de l’entrée lors de la restitution des clés.

Le loyer

Le loyer d’une résidence principale meublé est fixé librement par le bailleur.

Toutefois les loyers sont encadrés dans les communes situées en zone tendue, là où la tension locative est plus forte (rapport demandes et offres de bien à louer) et le nombre d’habitants élevé.

 Ce n’est pas le seul paramètre, le montant du loyer peut aussi être réglementé s’il s’agit d’une relocation.

Une décision de justice a annulé l’encadrement des loyers à Paris et à Lille. La loi ELAN va rétablir le plafonnement des loyers uniquement à Paris dans le dernier trimestre de 2018. Les loyers de références sont disponibles sur le site du gouvernement.

Lors de la rédaction du bail meublé, HELLOBAIL calcul automatiquement les loyers de références en fonction des paramètres et de la localisation du bien.

Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue dirigez-vous sur le site du Service Public.

Le montant des loyers des logements situés en zone tendue ne peut excéder le loyer hors charges de la location précédente, sauf si des travaux d'amélioration ont été entrepris ou que le loyer a été sous-évalué.

Dans les autres communes, le loyer n’est plafonné ni à la première mise en location ni à la relocation. Les loyers en cours de bail restent inchangés.

Révision du loyer

Le bailleur peut décider d’augmenter le loyer du locataire uniquement si une clause spécifique « clause de révision » est inscrite dans le bail. Dans ce cas, il peut réviser le loyer chaque année à la date anniversaire de la signature du bail ou à la date indiquée dans le contrat. Le nouveau loyer est calculé en fonction de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Il faut rester vigilent, car passé un délai d’un 1 an, le loyer ne peut plus être révisé, il faudra attendre l’année suivante.

Le formule pour calculer le nouveau loyer est la suivante :

Loyer hors charges x nouvel IRL / ancien IRL

Révisez le loyer de votre locataire maintenant.

Les charges

En location meublée, la gestion des charges locatives peut être réalisée de deux manières, elles sont forfaitaires ou réelles.

Les charges locatives réelles

Les charges locatives réelles sont calculées à partir du total des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire sur une année. Le montant ainsi obtenu est divisé par les 12 mois de l’année, puis ajouté au loyer sous forme de provisions pour charges dont le montant est stipulé dans le bail d’habitation. Le locataire paye donc chaque mois le loyer avec les provisions pour charges. Une régularisation doit être appliquée chaque année par le bailleur à la date anniversaire de prise d’effet du contrat. Cette régulation peut prendre la forme d’un remboursement en cas de trop-perçu, ou de paiement supplémentaire dans le cas inverse. Le bailleur doit tenir à disposition du locataire les documents justificatifs jusqu’à 6 mois après la mise en place du décompte des charges, si le locataire en fait la demande.

En copropriété, le bailleur doit utiliser le relevé des charges de copropriété. En cas de départ en cours d’année, le propriétaire doit demander la nouvelle adresse du locataire afin de lui envoyer une éventuelle régularisation de charges.

Exemple : Les charges locatives récupérables sur l’année N-1 sont de 800 €. Le bailleur doit diviser cette somme par 12 et obtient une provision sur charge de 50 € par mois. Une fois l’année écoulée, si les dépenses récupérables sont de 900 €, le bailleur doit récupérer 100 € auprès du locataire. Si les dépenses sont de 850 € sur l’année, le trop perçu est de 50 € qui devront être remboursés au locataire. Le bailleur doit réindexer le montant de la provision sur charges en fonction de l’année N-1 si l’écart est trop important.

Les charges réelles sont plus rentables car elles correspondent véritablement aux charges payées par le bailleur, mais demandent plus d’investissement pour être mises en place. Elles sont utilisées dans la majorité des cas.

Les charges locatives forfaitaires

Les charges locatives forfaitaires peuvent être mises en place uniquement en location meublée et colocation vide ou meublée. Le montant du forfait mensuel est librement fixé par le bailleur. Malgré tout, la loi ALUR précise ce montant ne doit pas être disproportionné par apport à la réalité des charges récupérables sur une année. En cas de différence trop importante sur les charges locatives, le locataire peut réclamer un remboursement. Les avantages de cette solution sont multiples, il n’y a pas de ré-indexation ou de régulation de charges annuelle. Le compte du locataire est automatiquement soldé en cas de départ. L’inconvénient majeur est que le bailleur ne peut réévaluer le forfait payé par le locataire si les charges augmentent. Si une clause du bail type indique que les charges forfaitaires sont indexées au loyer elles seront révisées dans les mêmes proportions que le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Dépôt de garantie

En location meublée, le montant du dépôt de garantie doit être écrit dans le contrat. Son montant ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges. Si le locataire doit payer plus de deux mois de loyer en avance, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Le dépôt de garantie est versé lors de la signature du bail.

La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai maximum d’un mois après l’état des lieux de sortie. Si cet état des lieux révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée, le délai est porté à 2 mois. Le formalisme de la restitution doit être en main propre du bailleur au locataire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les retenus sur le dépôt de garantie sont des loyers impayés, des charges locatives ou des dégradations du logement et de son mobilier. Le bailleur doit justifier le montant avec des factures, devis, photos des dégâts.

Dans une copropriété, le bailleur peut demander un arrêter des comptes temporaires lui permettant de conserver 20 % du montant du dépôt de garantie, ceci jusqu’à la clôture annuelle des comptes. Une fois les comptes approuvés par l’assemblée générale, le bailleur dispose d’un mois pour restituer le reste du dépôt au locataire.

En cas de non restriction du dépôt de garantie, le locataire doit envoyer une mise en demeure au bailleur. Si cette solution amiable n’aboutit pas, le locataire doit saisir le tribunal d'instance de situé dans la ville du logement.

Souscrire une assurance

En location meublée, la souscription d’une assurance par le locataire n’est pas obligatoire sauf celle de la responsabilité civile (RC). En effet, sa responsabilité est engagée en cas de sinistre dans son logement et dans le voisinage. Il est donc recommandé que le locataire souscrive une assurance contre les risques locatifs en plus de la RC. Si le locataire refuse d’assurer sa responsabilité civile, le bailleur peut souscrire à sa place et répercuter le coût dans les charges locatives avec une majoration de 10 % relative aux frais des démarches administratives.

En colocation, le bailleur peut souscrire à une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires. Cette garantie va permettre de protéger chaque colocataire contre les risques locatifs. Le bailleur peur récupérer le montant investi en divisant la somme par les douze mois de l’année. Le montant obtenu est payable mensuellement par les colocataires, et devra apparaître de manière distincte dans la quittance de loyer.

Caution solidaire

L’acte de caution solidaire est une garantie contre les impayés de loyers et les charges locatives. La caution qui s’engage doit rembourser l’intégralité des dettes contractées par le locataire dont il s’est porté garant. La demande de caution doit être écrite dans le bail, le document est ensuite annexé au contrat.

Le bailleur personne physique (les sociétés sont exclues) peut demander une caution solidaire même s’il a préalablement souscrit une garantie loyer impayé (GLI) à la seule condition que le locataire soit étudiant ou apprenti.

Durée du bail

La durée bail meublé classique est de 1 an minimum. Le contrat de location est ensuite renouvelé par tacite reconduction pour une durée d’un an.

Si le bail est un meublé étudiant, la durée est plafonnée à 9 mois non reconductible.

Dans le cas du bail mobilité qui est une spécificité de la location meublée, la durée est de 1 à 10 mois maximum. Pour reconduire le bail mobilité, il faut qu’un avenant soit signer. Au-delà de 10 mois, le bail n’est plus renouvelable.

Résiliation du bail

La prise de congé du locataire doit être notifiée au bailleur ou son mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’a pas à motiver son courrier qui devra par contre contenir la date de son départ. Le délai de préavis est de 1 mois pour le bail meublé au titre de résidence principale. Seule la relocation du bien avant ce délai peut raccourcir le préavis.

Le dernier loyer est calculé au prorata du nombre de jours restants pour dans le mois. Le locataire doit payer le dernier mois et ne peut pas se servir du dépôt de garantie.

Le bailleur peut donner congé au locataire avec un préavis de 3 mois et avant le terme du contrat. Le congé est transmis par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification d’acte d'huissier ou par remise en main propre. Attention, sa demande doit être motivée par une des 3 raisons suivantes :

  • Le congé pour vente.
  • Le congé pour reprise dite personnelle.
  • Le congé pour motif légitime et sérieux (troubles du voisinage, retards de paiements par exemple).

Le délai du préavis cours à partir de la date de réception du courrier recommandé.

Bail dématérialisé et signature électronique

Le bail dématérialisé offre de nombreux avantages. Le bail meublé au format PDF peut être envoyé par e-mail. Il peut aussi être signé avec la signature électronique, ainsi il ne sera pas nécessaire de l’imprimer. La signature électronique permet de signer à distance depuis un smartphone, une tablette ou un PC. Utilisez notre outil de signature électronique pour signer votre contrat.

Locataire mineur

Si le locataire mineur n’est pas émancipé, ce sont ses représentants légaux (parents ou tuteur) qui doivent signer le bail d’habitation. Le contrat est au nom des parents.

Bail pour une chambre meublée

Le bail meublé est possible pour une chambre meublée chez un particulier, la réglementation est la même que pour une location meublée d’un logement entier (appartement, maison). La surface minimum de la chambre est définie par la loi Carrez et est de 9m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m et un volume de 20 m3 minimum.

Le contrat de location meublée contient une convention sui generis de mise à disposition. Ce document permet de donner un droit d'usage sur les pièces partagées et de nommer les pièces privatives dont la chambre fait partie.

Les clauses

Dans un bail meublé, le bailleur peut introduire certaines clauses qui vont définir des obligations et des droits en plus de ceux imposés par le contrat type.

La clause résolutoire

La clause résolutoire va permettre au bailleur de résilier le bail meublé de plein droit en cas de manquement du locataire. Il faut préciser les fautes commises qui entrainement la fin du contrat de location :

  • Le non-paiement du loyer ou charges locatives.
  • Le non-versement du dépôt de garantie.
  • La non souscription à une assurance contre les risques locatifs.
  • Des troubles du voisinages constatés par décision de justice et qui subsistent.

Notez que la clause résolutoire ne pourra être appliquée qu’après les deux mois mentionnés dans un commandement par huissier de justice.

Sans clause résolutoires, les démarches peuvent être longues et l’issue incertaine car le bailleur devra procéder à une résiliation judiciaire du bail en passant par le tribunal d’instance.

Pour souscrire à une assurance loyer impayé, le bailleur doit inscrire la clause résolutoire dans le bail.

La clause d’indexation du loyer

La clause d’indexation du loyer va permettre la révision du loyer chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers.

La clause d’indexation des charges locatives forfaitaires

La clause d’indexation des charges forfaitaires va permettre la révision du forfait mensuel des charges locatives chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers.

Clause de droit de visite pour relocation ou vente

La clause de droit de visite pour relocation ou vente permet au bailleur-propriétaire de permettre la visite des parties privatives du logement en vue d’une relocation ou d’une vente. Sans cette clause, le locataire peut refuser de faire rentrer une personne qui ne vit pas dans son domicile.

Clause de communication par voie électronique

Cette clause permet au bailleur d’envoyer les documents locatifs comme la quittance de loyer par e-mail, ainsi que des courriers électroniques en recommandés avec accusé de réception.  

La clause de solidarité

Dans une colocation, la clause de solidarité oblige les colocataires à respecter les obligations du bail solidairement et indivisiblement, notamment sur le paiement du loyer et des charges locatives.

Clause de caution solidaire

Cette clause n’est pas obligatoire car l’acte de caution solidaire se suffit à lui-même, il s’agit de renforcer la protection du contrat.

Attention, certaines clauses particulières sont dites abusives et réputées non écrites.

Les annexes

Le contrat de location meublé contient des annexes obligatoires.

Un état des lieux d’entrée et sortie est annexé au bail. Un état des lieux contradictoire doit être dressé à la remise des clés et à la restitution des clés.

Un inventaire du mobilier établi contradictoirement et qui dresse l’état et le nombre de meubles et d’équipements dans le bien.

La notice d'information de la loi ALUR qui informe sur les relations, les droits et obligations du bailleur et du locataire.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges locatives récupérables auprès du locataire

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives à la charge du locataire. 

Un acte de caution solidaire si le bailleur décide de renforcer la garantie du paiement du loyer.

Un extrait du règlement de copropriété si le bien est situé dans une copropriété. Le document doit indiquer la jouissance des parties privatives et communes, ainsi que la destination du bien mis en location. La quote-part des charges du lot doit aussi être inscrite.

Si le logement a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique ayant donné droit à une indemnisation de l’assurance, il doit être écrit dans un document officiel annexé au bail.

Les diagnostiques techniques

Les diagnostiques techniques doivent être annexés au bail afin que le consentement du locataire soit assuré. L’un des plus important est le DPE qui indique l'état des risques naturels et technologiques et la performance énergétique du logement. En fonction du type de logement, d’autres diagnostiques sont à ajouter, notamment concernant le plomb (CREP), l’électricité et le gaz.

Tous les diagnostiques sont rassemblés dans un document appelé DDT.

Régime fiscal et imposition

Les recettes provenant d’une location meublée doivent être déclarées dans la partie des « Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) » de votre feuille d’imposition.

Le bailleur doit ensuite choisir entre deux statuts 

Le loueur en meublé professionnel

Selon l’article 155, IV du code général des impôts, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est destiné au bailleur répondant aux 2 critères suivants :

  • Le bailleur perçoit plus de 23 000 € de revenus locatifs.
  • Les recettes générées doivent excéder le montant des autres revenus d’activités du foyer fiscal, soit plus de 50 % des revenus générés par les membres de son foyer.

Il n’est plus nécessaire d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Si les deux conditions pour louer en LMP ne sont pas réunies, le bailleur doit choisir le statut LMNP.

Le choix du régime fiscal

Le régime Micro-Bic est automatiquement attribué lorsque que les revenus ne dépassent pas 70 000 € sur l’exercice de l’année N-1. Ce régime simplifié permet un abattement forfaitaire de 50 %.

Le régime réel plus complexe oblige le bailleur à faire appel à un expert-comptable. L’avantage principal est que les charges sont payées uniquement sur les revenus réellement tirés de l’activité. Les amortissements sont aussi déductibles des impôts. Autre point positif, les déficits sont soustraits du bénéfice à déclarer pour les 10 années qui suivent.

La fiscalité pour la chambre meublée chez l’habitant 

Le propriétaire peut bénéficier d’une exonération d’impôts sous conditions :

  • La chambre doit faire partie de la résidence principale du bailleur
  • Le loyer par mètre carré ne doit pas excéder 185 € en Île de France.
  • Le loyer par mètre carré ne doit pas excéder 136 € dans les autres régions.

Le statut LMNP avec un régime micro est généralement choisie par le bailleur qui possède un patrimoine locatif meublé.

La colocation

La colocation est possible dans une habitation meublée ou vide. La réglementation destinée à la colocation s’ajoute à celle du bail meublé.

Différences entre bail meublé et bail vide

En plus des différences contractuelles décrites sur cette page, le bail meublé et le bail nu possèdent chacun leurs avantages et inconvenants.

La location meublée est généralement plus rentable financièrement grâce aux loyers plus élevés qu’en location vide. La fiscalité du meublé est plus avantageuse avec un abattement de 50 % contre 30 % en location vide.

Pour que le rendement en meublé soit continu, il faut prendre en compte le changement de locataire fréquent en évitant les périodes non louées. Cette période est souvent située durant les vacances d’été. C’est le moment pour le bailleur de louer en meublé saisonnier et accroître la productivité de son logement.

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