Modèle de bail de colocation conforme ALUR

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Définition

Pour que le cadre juridique de la colocation puisse être mis en place, le logement doit être loué par plusieurs personnes. Une habitation mise en colocation est encadrée par les dispositions de location meublée ou la location vide, elle doit être la résidence principale des colocataires. Les couples sous le régime du mariage ou du PACS ne sont pas éligibles à ce dispositif. La colocation est régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Bail unique ou bail individuel

Avec la loi ALUR, la colocation d’un bien immobilier est formalisée soit par un bail unique soit par plusieurs baux individuels signés entre le bailleur et chaque colocataire.

Le bail unique

Le bail unique c’est un seul contrat de location collectif signé par le bailleur et l’ensemble des colocataires. Les locataires signataires de ce bail disposent des mêmes droits et devoirs sur le logement, ainsi que certaines spécificités dont voici la liste.

  • Le loyer et les charges locatives ne sont pas fractionnées entre chaque colocataire, le bailleur peut demander à percevoir la totalité du paiement mensuel en une seule fois. Dans la pratique, c’est généralement un des colocataires qui est chargé de récupérer la part de loyer de chacun pour ensuite reverser cette somme directement au bailleur. Les locataires s’arrangent entre eux pour déterminer la quote-part de loyer à payer, qu’elle soit équitable ou non.
  • Le montant total des versements provenant des locataires de peut pas excéder le loyer du logement.
  • Lors du départ d’un des colocataires, le loyer reste inchangé.
  • Le bail de colocation peut contenir une clause de solidarité obligeant les locataires à payer la part d’un locataire défaillant. C’est aux locataires de prendre ensuite leurs dispositions pour réclamer un remboursement au locataire qui n’a pas payé sa part de loyer.
  • Si la clause de solidarité est présente dans le bail, le locataire sortant est solidaire du paiement du loyer et des obligations du bail durant 6 mois à partir de la date d’effet de son congé ou jusqu’à son remplacement.

Si une personne réside dans le bien et que son identité n’est pas mentionnée dans le bail, alors elle est considérée comme simple occupant et ne bénéficie pas de la protection du contrat.

Un bail individuel pour chaque colocataire

La colocation peut être formalisée par la conclusion de plusieurs baux impliquant la division de l’appartement ou de la maison à louer. Pour imager, l’habitation est divisée en plusieurs logements distincts avec des parties communues. Ainsi, chaque colocataire est signataire de son propre contrat de colocation.  Ce contrat porte sur au moins une pièce dont le colocataire dispose d’un droit de jouissance privative, la plupart de temps il s’agit d’une chambre du logement. Les pièces partagées avec les autres membres de la colocation sont aussi stipulées dans le bail, par exemple les toilettes, la cuisine, la salle de séjour.

Les spécificités du bail individuel

  • L’utilisation des parties communes peut être encadrée par un règlement intérieur annexé au bail.
  • L’attribution des pièces privatives et des pièces partagées doit être détaillée dans une clause particulière pour éviter d’éventuels litiges au sein de la colocation.
  • La surface totale des pièces privatives uniquement est écrite dans le bail.
  • Ce système de fractionnement du bien oblige le bailleur à respecter un volume minimum pour la pièce servant d’habitation qui est de 33 m3 et de 14 m² de surface, les pièces communes ne sont pas inclues dans le calcul.
  • La solidarité entre les colocataires n’existe pas, chacun est responsable du loyer et des charges locatives mentionnés dans le bail qu’il a signé avec le bailleur., il n’est pas responsable des manquements des autres locataires.

Quel que soit le choix du type de bail, il est conseillé de faire signer une charte de vie en communauté pour chaque locataire entrant. Ce document réglemente l’utilisation des espaces communs. Lorsque les colocataires sont liés par un bail collectif, la charte désigne le locataire en charge de récupérer les quotes-parts de loyer, les roulements pour le ménage, les sorties de poubelles, l’organisations des courses pour remplir le frigo, etc.

La clause de solidarité

Définition : lorsqu’elle est inscrite dans le bail de colocation, la clause de solidarité engage la responsabilité des signataires colocataires sur les obligations du contrat. Les colocataires et leurs cautions deviennent responsables des défaillances de l’ensemble de la colocation.

La clause de solidarité (aussi appelée clause de solidarité et d’indivisibilité) ne peut figurer que dans un bail commun à tous les colocataires. Sans cette clause, la solidarité entre les colocataires n’existe pas et ne s’applique donc pas comme le précise l’article 1202 du Code Civil.

La simple mention « Obligés solidairement et indivisiblement » visible dans le contrat suffit pour appliquer le principe de solidarité.

La clause de solidarité est une sûreté supplémentaire pour le bailleur.

  • Chaque colocataire est responsable à titre individuel du paiement de la totalité du loyer et des charges locatives, le bailleur peut se retourner vers n’importe quel locataire en cas d’impayé. Ce sont les membres de la colocation qui doivent ensuite récupérer les fonds auprès du locataire défaillant en suivant la procédure juridique adaptée si besoin (mise en demeure avec lettre recommandée et accusé de reception).
  • Le bailleur peut demander à chaque personne qui s’est porté caution de rembourser les éventuels manquements des colocataires.

La loi ALUR a modifié l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui limite la durée de la solidarité du locataire sortant et de sa caution. Elle prend fin pour un colocataire 6 mois après la date d’effet de son congé ou lorsqu’il a été remplacé par un autre locataire.

Attention, si le locataire quitte la colocation sans respecter la procédure de préavis, il sera toujours solidaire des obligations du bail.

Le dépôt de garantie

Avec un bail unique, le montant total exigé du dépôt de garantie est rassemblé par l’ensemble des locataires puis versé au bailleur lors de la signature du bail. Le dépôt de garantie sera restitué lors de la fin du bail, dans un délai d’un mois après l’état des lieux de sortie, même en cas de congé d’un colocataire avant le terme du contrat, sauf accord du propriétaire.

En cas de bail individuel, la règle qui s’applique est la même qu’en location classique, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie lorsque le colocataire prend congé après préavis et dans un délai de 1 mois après l’état des lieux de sortie.

Si cet état des lieux révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée, le délai est porté à 2 mois. Le formalisme de la restitution doit être en main propre du bailleur au locataire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les retenus sur le dépôt de garantie sont des loyers impayés, des charges locatives ou des dégradations du logement et de son mobilier. Le bailleur doit justifier le montant avec des factures, devis, photos des dégâts.

Dans une copropriété, le bailleur peut demander un arrêter des comptes temporaires lui permettant de conserver 20 % du montant du dépôt de garantie, ceci jusqu’à la clôture annuelle des comptes. Une fois les comptes approuvés par l’assemblée générale, le bailleur dispose d’un mois pour restituer le reste du dépôt au locataire.

En cas de non restriction du dépôt de garantie, le locataire doit envoyer une mise en demeure au bailleur. Si cette solution amiable n’aboutit pas, le locataire doit saisir le tribunal d'instance de situé dans la ville du logement.

L’assurance habitation

La souscription d’une assurance habitation contre les risques locatifs (à minima incendie, explosion et dégâts des eaux) est obligatoire pour au moins un des colocataires. Celui-ci devra fournir une attestation d’assurance au bailleur chaque année. En cas de sinistre, les colocataires devront payer en fonction de leur quote-part de loyer.

Si aucune assurance habitation n’est souscrite par les colocataires, le bailleur peut assurer le logement contre les risques locatifs pour le compte des colocataires. Dans ce cas, il se rembourse en ajoutant 1/12ème du coût annuel de la prime d’assurance au montant du loyer, il peut aussi majorer cette augmentation de 10 % pour couvrir les frais administratifs.  

Pour faciliter les démarches, le bailleur peut décider avec l’accord de l’ensemble de la colocation, d’inclure dans le bail une clause dans laquelle le propriétaire indique prendre une assurance pour le compte des colocataires. Le remboursement des frais d’assurance est toujours effectué chaque mois avec le loyer.

Spécificités pour un seul bail collectif

  • En cas de départ d’un colocataire, un avenant devra être signé pour le bail et pour le contrat d’assurance.
  • Les colocataires ont deux choix, ils peuvent s’assurer avec un seul contrat,ou  se couvrir individuellement.

Spécificités pour les baux individuels

  • Les colocataires souscrivent individuellement à une assurance.

La quittance de loyer

Dans une colocation, si la clause de solidarité est insérée dans le bail, le nom de tous les locataires doivent apparaître sur la quittance de loyer. Il en est de même si les locataires sont liés par un PACS. Lorsque le bail est commun à tous les colocataires, une seule quittance de loyer sera fournie. Lorsque le bail est individuel, chaque locataire doit recevoir une quittance de loyer avec son propre loyer.

La caution solidaire

La loi ALUR permet de limiter les effets du cautionnement solidaire.

La solidarité ne s’applique que sur les baux communs disposant d’une clause de solidarité. Ainsi, avec cette clause, chaque locataire est responsable du paiement du loyer et des charges locatives en cas de manquement d’un des résidants. Il en est de même pour les cautions, peu importe pour qui elles se sont portées garants, elles devront rembourser en cas de défaillance d’un des colocataires.

Toutefois, la loi ALUR vient protéger la personne qui se prote caution au sein d’une colocation qui applique le principe de solidarité et d’indivisibilité. Le garant doit mentionner dans l’acte le nom du colocataire dont le congé met fin à son engagement, même s’il s’est engagé pour toute la colocation. Sans cette information, le cautionnement n’a pas de valeur légale. La durée de la caution est valable 6 mois après la date d’effet du congé du locataire mentionné dans l’acte ou lorsqu’il est remplacé.

L’état des lieux

Bail commun

Un état des lieux d’entrée contradictoire est établi lors de la création de la colocation. L’état de lieux de sortie est uniquement obligatoire lorsque le bail de colocation prend fin. Malgré tout, il est recommandé de faire un avenant à l’état des lieux d’entrée initial à chaque arrivée de nouveau colocataire lors de la remise des clés, l’arrivant n’étant pas responsable des dégradations présentes lors de son entrée dans le logement. Cet avenant doit être signé par toute la colocation.

Un nouvel état des lieux de sortie est réalisé au terme du bail et à chaque départ d’un colocataire avec la restitution des clés.

Ce système permet d’éviter les litiges entre colocataire, et permet d’établir la responsabilité de chacun en cas de dégradation.

Baux individuels

Un état des lieux d’entrée est réalisé lors de la remise des clés. L’état des lieux de sortie est effectué au terme du bail à la restitution des clés.

Les clauses

Dans un bail de colocation, le bailleur peut introduire certaines clauses qui vont définir des obligations et des droits en plus de ceux imposés par le contrat type.

La clause résolutoire

La clause résolutoire va permettre au bailleur de résilier le bail de colocation de plein droit en cas de manquement du locataire. Il faut préciser les fautes commises qui entrainement la fin du contrat de location :

  • Le non-paiement du loyer ou charges locatives.
  • Le non-versement du dépôt de garantie.
  • La non souscription à une assurance contre les risques locatifs.
  • Des troubles du voisinages constatés par décision de justice et qui subsistent.

Notez que la clause résolutoire ne pourra être appliquée qu’après les deux mois mentionnés dans un commandement par huissier de justice.

Sans clause résolutoires, les démarches peuvent être longues et l’issue incertaine car le bailleur devra procéder à une résiliation judiciaire du bail en passant par le tribunal d’instance.

Pour souscrire à une assurance loyer impayé, le bailleur doit inscrire la clause résolutoire dans le bail.

La clause d’indexation du loyer

La clause d’indexation du loyer va permettre la révision du loyer chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers.

La clause d’indexation des charges locatives forfaitaires

La clause d’indexation des charges forfaitaires va permettre la révision du forfait mensuel des charges locatives chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers.

Clause de droit de visite pour relocation ou vente

La clause de droit de visite pour relocation ou vente permet au bailleur-propriétaire de permettre la visite des parties privatives du logement en vue d’une relocation ou d’une vente. Sans cette clause, le locataire peut refuser de faire rentrer une personne qui ne vit pas dans son domicile.

Clause de communication par voie électronique

Cette clause permet au bailleur d’envoyer les documents locatifs comme la quittance de loyer par e-mail, ainsi que des courriers électroniques en recommandés avec accusé de réception.  

Clause de caution solidaire

Cette clause n’est pas obligatoire car l’acte de caution solidaire se suffit à lui-même, il s’agit de renforcer la protection du contrat.

Attention, certaines clauses particulières sont dites abusives et réputées non écrites.

Les annexes

Le bail de colocation contient des annexes obligatoires.

Un état des lieux d’entrée et sortie est annexé au bail. Un état des lieux contradictoire doit être dressé à la remise des clés et à la restitution des clés.

Un inventaire du mobilier établi contradictoirement et qui dresse l’état et le nombre de meubles et d’équipements dans le bien si la colocation est meublée.

La notice d'information de la loi ALUR qui informe sur les relations, les droits et obligations du bailleur et du locataire.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges locatives récupérables auprès du locataire

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives à la charge du locataire. 

Un acte de caution solidaire si le bailleur décide de renforcer la garantie du paiement du loyer.

Un extrait du règlement de copropriété si le bien est situé dans une copropriété. Le document doit indiquer la jouissance des parties privatives et communes, ainsi que la destination du bien mis en location. La quote-part des charges du lot doit aussi être inscrite.

Si le logement a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique ayant donné droit à une indemnisation de l’assurance, il doit être écrit dans un document officiel annexé au bail.

Les diagnostiques techniques

Les diagnostiques techniques doivent être annexés au bail afin que le consentement du locataire soit assuré. L’un des plus important est le DPE qui indique l'état des risques naturels et technologiques et la performance énergétique du logement. En fonction du type de logement, d’autres diagnostiques sont à ajouter, notamment concernant le plomb (CREP), l’électricité et le gaz.

Tous les diagnostiques sont rassemblés dans un document appelé DDT.

Bail dématérialisé et signature électronique

Le bail dématérialisé offre de nombreux avantages. Le bail de colocation au format PDF peut être envoyé par e-mail. Il peut aussi être signé avec la signature électronique, ainsi il ne sera pas nécessaire de l’imprimer. La signature électronique permet de signer à distance depuis un smartphone, une tablette ou un PC. Utilisez notre outil de signature électronique pour signer votre contrat.

Colocataire mineur

Si le colocataire mineur n’est pas émancipé, ce sont ses représentants légaux (parents ou tuteur) qui doivent signer le bail d’habitation. Le contrat est au nom des parents.

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