Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires en location ?

Dans le cadre d’une location immobilière, les diagnostics techniques constituent une obligation à honorer pour le bailleur. En outre, en plus d’être un critère de choix du locataire, ces éléments permettent d’éviter les contentieux. Ainsi, lors de la signature du contrat, il est possible que vous ayez à fournir jusqu’à 7 diagnostics à annexer au bail en fonction du logement. Mais quels sont les diagnostics obligatoires en 2022 ?

Sommaire
• Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?
• Liste des diagnostics immobiliers
• Quels diagnostics doivent accompagner le contrat de location ?
• Est-il obligatoire de faire un diagnostic immobilier ?
• Quels sont les tarifs des diagnostics immobiliers ?
• Diagnostic de la surface Loi Boutin
• Comment envoyer le dossier technique au locataire ?
• Comment signer électroniquement un diagnostic immobilier ?

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Un diagnostic immobilier est un contrôle technique à réaliser dans le cadre d’une mise en vente ou mise en location d’un bien immobilier. Ce dernier sera évalué sur plusieurs critères pré-établis. Le but du diagnostic est de pouvoir informer l’acquéreur ou le locataire sur l’état et la viabilité du bien immobilier. Une fois réalisé, l’ensemble des diagnostics immobiliers sera regroupé dans le dossier de diagnostic technique ou DDT.

Liste des diagnostics immobiliers

Comme nous l’avons précisé, il existe plusieurs types de diagnostics à réaliser selon le cas. Chacun possède, d’ailleurs, une application et une législation spécifique. Ainsi, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, utilisée comme résidence principale du locataire, le bailleur doit remplir ses obligations d’information à travers ces différents diagnostics.

L’état des risques ou ERP

L’état des risques ou ERP (qui remplace l'ERNMT) est réalisé afin de définir les pollutions, les risques naturels, technologiques, miniers, sismiques ainsi que le potentiel radon auxquels le logement est exposé. Ce diagnostic est valable pour tout type de logement. Vous pouvez évaluer les risques naturels avec le service du gouvernement ERRIAL.

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE est un diagnostic permettant d’estimer le degré d’isolation thermique, les taux d’émission de gaz à effet de serre du logement ainsi que les charges prévisionnelles en termes de chauffage. A l’instar de l’ERP, ce diagnostic doit être réalisé pour tous les logements.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

La réalisation du diagnostic plomb ou CREP s’adresse uniquement aux logements construits avant 1949. Ce type de diagnostic permet de constater la présence ou non de plomb dans le logement.

L’état d’amiante

L’état d’amiante (aussi appelé diagnostic amiante) informe sur la présence ou non d’amiante dans les produits ou matériaux du logement. Les logements dont le permis de construire à été délivré avant le 1er janvier 1997 doivent justifier de ce diagnostic amiante.

L’état d’installation électrique intérieure

Le but de ce constat est de pouvoir évaluer le niveau de sécurité des installations intérieures d’électricité. Encore une fois, ce type de diagnostic ne concerne pas tous les logements. Il s’adresse exclusivement aux logements dont les installations électriques datent de plus de 15 ans.

L’état d’installation de gaz

Si l’installation de gaz a plus de 15 ans, il est également nécessaire de faire réaliser un état des installations de gaz afin de mesurer les risques encourus par les occupants du logement.

Le diagnostic bruit (nuisances sonores aériennes)

Le diagnostic bruit concerne principalement les logements se trouvant dans une zone d’exposition aux bruits des aéroports. Il est assez récent, car il n’a été exigé qu’à partir du 1er juin 2020. Le bailleur, grâce à ce diagnostic, pourra informer le locataire sur l’existence de nuisances sonores aériennes.

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic immobilier ?

Comme tous les autres documents locatifs, les diagnostics techniques possèdent une durée de validité établie par le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 :

• L’état des risques est valable 6 mois.
• Le diagnostic de performance énergétique réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 est valable jusqu’au 31 décembre 2022.
• Le diagnostic de performance énergétique réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 est valable jusqu’au 31 décembre 2024.
• La durée de validité d’un constat de risque d’exposition au plomb est de 6 ans ou illimité s’il s’avère négatif.
• La durée de validité du diagnostic amiante est de 3 ans ou illimité s’il s’avère négatif.
• L’état d’installation de gaz et d’électricité est valable pour 6 ans.

Quels diagnostics doivent accompagner le contrat de location ?

Voici la liste des diagnostics que vous devez donner au locataire avec le contrat de location :

• l’état des risques
• le diagnostic de performance énergétique
• le constat de risque d’exposition au plomb
• l’état d’installation intérieur de gaz et d’électricité
• le diagnostic bruit

Ainsi, le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au bail. Cependant, depuis le 1er avril 2013, il est exigé par la loi que celui-ci soit tenu à disposition du locataire, sur simple demande. Cette obligation est maintenant précisée dans le contrat de location.

Est-il obligatoire de faire un diagnostic immobilier ?

Le diagnostic immobilier n’est pas légalement obligatoire, car il n’y a pas de sanction si vous ne remettez pas le vôtre au locataire. Cependant, si par la suite, ce dernier découvre un problème, il vous reprochera de ne pas l’avoir informé sur la viabilité du logement. Il pourra alors s’en servir pour présenter des doléances : une demande de diminution de loyer, par exemple. Alors, bien que le diagnostic immobilier n’est pas obligatoire, il est tout à fait opposable par le locataire.

Quels sont les tarifs des diagnostics immobiliers ?

Les tarifs des diagnostics immobiliers dépendent de plusieurs paramètres :

• le nombre de diagnostic à réaliser
• la superficie du logement
• les frais de déplacement du diagnostiqueur

N.B : Si vous optez pour le régime réel d’imposition, sachez que le coût du diagnostic est déductible de vos revenus locatifs.

Diagnostic de la surface Loi Boutin

Bien qu’elle ne représente pas un diagnostic à proprement parler, il est impératif de faire parvenir la surface Loi Boutin à votre locataire. Il s’agit de réaliser un mesurage de la surface habitable réelle du logement en location vide ou meublé. Il est préférable de présenter cet élément en même temps que les autres dossiers de diagnostics techniques, c’est-à-dire, avant la mise en location du bien.

Pour réaliser le mesurage, vous pouvez soit le faire vous-même, soit passer par un professionnel. En effet, comme aucune norme ni certification n’est requise, le bailleur peut mesurer lui-même la surface Loi Bouton à condition de rester dans la marge d’erreur tolérée (5%) sous peine d’une sanction.

Par ailleurs, vous pouvez toujours faire appel à un professionnel. Le diagnostiqueur en charge des diagnostics immobiliers de votre logement, par exemple, peut mesurer sa surface habitable réelle. Ainsi, vous évitez les erreurs de mesurage et vous êtes protégé par la responsabilité civile de votre diagnostiqueur en cas de litige.

Comment envoyer le dossier technique au locataire ?

Le DDT qui contient l’intégralité des diagnostics immobiliers obligatoires est transmis par le bailleur par voie dématérialisée, par exemple par e-mail, sauf si l’une des parties au contrat de location s’y oppose comme le stipule l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Comment signer électroniquement un diagnostic immobilier ?

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, il est possible de fournir un diagnostic immobilier par voie dématérialisée, mais aussi de le signer électroniquement. D’ailleurs, comme l’ensemble du dossier DDT peut faire jusqu’à une quarantaine de pages, nous préconisons la signature électronique. En effet, la signature manuscrite de ces nombreuses pages peut vite devenir chronophage.

Ainsi, vous pouvez passer par notre site pour disposer de l’outil de signature électronique et signer d’un seul coup tous vos dossiers de diagnostics sauf en cas d’opposition explicite de la part de votre locataire.