Un des litiges les plus courants entre le bailleur et son locataire est la retenue sur dépôt de garantie. En réalité, lors de la signature d’un contrat de bail, le locataire est dans l’obligation de verser un dépôt de garantie au bailleur. Ce dépôt servira alors à couvrir les manquements du locataire : dégradations du logement, loyers ou charges impayés, etc. Mais quelle somme le bailleur peut-il retenir ? Que faire si le locataire conteste la retenue ? Et si le dépôt de garantie est insuffisant pour compenser les dégâts ? Nous répondons à toutes les questions que vous vous posez concernant la retenue sur dépôt de garantie du locataire par le bailleur.

Dépôt de garantie : définition

Le dépôt de garantie est une somme d’argent exigé par le propriétaire au locataire à la signature d’un contrat de bail. En tant que bailleur, vous conservez cette somme tout au long de la location.

Elle permet alors d’assurer les obligations du locataire. Ainsi, le dépôt de garantie peut également servir, le cas échéant, à couvrir ses éventuels manquements. Ces manquements concernent souvent les loyers impayés, les entretiens locatifs qui sont à la charge du locataire, ou les dégradations subies par le logement.

Pour un logement loué en location vide, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer. Quant à une location meublée, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.

Quelle différence entre caution et dépôt de garantie ?

Dépôt de garantie Caution
somme encaissée par le bailleur dans le but de couvrir les éventuelles réparations locatives ou les impayés après le départ du locataire personne qui s’engage volontairement à remplir les engagements du locataire en cas de défaillance de ce dernier

Le dépôt de garantie est souvent assimilé à la caution du locataire par abus de langage. Mais comme vous pouvez le voir à travers notre définition, il s’agit de deux notions complètement différentes, bien qu’elles soient toutes deux applicables dans le cadre d’un contrat de location.

Quels sont les cas où le bailleur peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie ?

  • Le locataire n’a pas payé son loyer et/ou ses charges
  • Le locataire n’a pas effectué les réparations ou entretiens locatifs qui lui revient
  • Des dégradations par faute, par négligence ou accidentelles ont été observées au sein du logement ou des équipements qui le composent

Le bailleur peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie si un des cas précédemment cités est survenu. Néanmoins, vous devez bien faire la différence entre une usure normale et une dégradation.

Quelles conditions pour la retenue sur dépôt de garantie ?

Si des dégâts ont été constatés à la fin du contrat du bail, 3 conditions sont nécessaires pour que vous puissiez retenir le dépôt de garantie de votre locataire.

  • un état des lieux de sortie a été effectué et signé par les deux parties : il devra figurer la dégradation constatée par rapport à l’état des lieux d’entrée l
  • es dégradations sont imputables au locataire
  • la retenue sur dépôt de garantie est justifiée par la présentation d’une facture ou d’un devis

Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ?

En tant que bailleur, vous êtes en droit de déduire du dépôt de garantie toutes les sommes que le locataire vous doit, à condition qu’elles soient dûment justifiées.

Le dépôt de garantie peut-il servir de règlement de loyer ?

Le dépôt de garantie ne peut être utilisé en cours de bail pour payer le loyer. Toutefois, il peut et est souvent utilisé pour régler les impayés en fin de bail. Vous pouvez donc retenir sur le dépôt de garantie le montant de tout impayé.

Quelle est la procédure pour que le bailleur conserve le dépôt de garantie ?

1. Informer le locataire de la retenue sur dépôt de garantie

Pour commencer, vous devez informer votre locataire de la retenue sur dépôt de garantie. Envoyez-lui un courrier lui expliquant les raisons de cette décision. Dans ces cas, afin d’éviter toute confusion, décrivez les détails de la situation.

2. Produire les justificatifs de la retenue sur dépôt de garantie

Une fois que vous avez développé la situation au locataire, vous êtes maintenant dans l’obligation de lui fournir des justificatifs pour la retenue sur dépôt de garantie. Toutes les preuves peuvent servir : photos, devis, facture, état des lieux d’entrée et de sortie, lettre de relance pour loyers impayés, etc.

Que faire si le locataire conteste ?

Il est tout à fait possible que le locataire conteste la retenue sur dépôt de garantie. Dans ces cas, vous devez défendre votre point de vue. Surtout n’oubliez pas qu’une retenue sur dépôt de garantie n’est valable que si elle est dûment justifiée.

1. Solliciter le garant (la caution)

Comme nous l’avons mentionné plus haut, le garant doit se charger de garantir les manquements du locataire si celui-ci est dans l’incapacité de remplir ses obligations. Ainsi, avant d’entamer une quelconque procédure, vous devez d’abord solliciter le garant par lettre recommandée avec accusé de réception.

2. Faire appel à un conciliateur de justice

Si le locataire conteste la retenue sur dépôt de garantie, vous pouvez toujours passer à la vitesse supérieure. Entrez en contact avec la commission départementale de conciliation. Elle vous permettra de faire appel à un conciliateur pour trouver un arrangement à l’amiable avec le locataire. En effet, cet intervenant permettra alors un échange impartial.

3. Se présenter devant le juge d’instance

Cette prochaine étape dépend toujours de votre locataire. En réalité, si l’intervention du conciliateur n’a pas permis de trouver un terrain d’entente, vous pouvez toujours toujours porter l’affaire devant le tribunal d’instance.

Attention à la rétention abusive du dépôt de garantie

On dit que la retenue sur dépôt de garantie est abusive si :

  • vous exigez le paiement sur un problème qui n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie l
  • a retenue est en rapport avec la vétusté des lieux et des équipements (jaunissement des mûrs, vieillissement de la peinture, un plafond qui se fissure, etc. )

Que faire si le dépôt de garantie est insuffisant ?

Une question revient très fréquemment dans le cadre d’une retenue sur le dépôt de garantie : le locataire peut-il demander plus que le dépôt de garantie si celui-ci est insuffisant ?

Bien évidemment, vous avez le droit de demander un remboursement si la retenue sur dépôt de garantie n’a pas suffit à couvrir les manquements de votre locataire. Ainsi, la première chose à faire est donc de retenir l’intégralité du dépôt de garantie. Ensuite, envoyez une lettre de mise en demeure au locataire lui expliquant qu’il doit encore rembourser une part pour les dégâts causés au logement, car le dépôt de garantie n’a pas suffit.

Vous devez attendre 8 jours après l’envoi de cette lettre de réclamation recommandée. Alors, si aucune réponse ne vous est parvenue, vous pouvez transmettre le dossier à votre assureur. Ce dernier pourra alors mandater un expert afin de valider les dégâts constatés. Par la suite, la moitié de la somme évaluée par devis devra vous être versée dans les 20 jours. Une fois les factures établies, vous devrez recevoir l’autre moitié pour couvrir les coûts des travaux engagés.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Si après état des lieux de sortie, aucun endommagement n’a été signalé dans le logement et les équipements qui le composent, le bailleur devra restituer le dépôt de garantie au locataire.

Ainsi, selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’argent devra être restitué dans un délai d’un mois à compter de la date de remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Si, en revanche, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie comportent quelques différences, vous aurez 2 mois pour remettre la somme du dépôt de garantie.

Les conseils de HELLOBAIL

  • Effectuez un état des lieux d’entrée même si cette formalité n’est pas obligatoire.
  • Insérez une grille de vétusté dans l’état des lieux de votre logement pour bien différencier usures normales et dégradations afin d’éviter toute confusion.
  • Prenez des photos de votre logement pour pouvoir disposer de preuves concrètes en cas de dégradation de ce dernier.
  • Fournissez toutes les pièces justificatives dont vous disposez pour justifier la somme réclamée : devis, facture de réparation, lettre de relance pour loyers impayés, etc.
  • En cas de restitution du dépôt de garantie, assurez-vous de le faire dans les délais impartis pour ne pas devoir payer une majoration de 10 % du montant du loyer pour chaque mois de retard.
  • Faites attention à la rétention abusive du dépôt de garantie pour ne pas avoir à faire face à la commission de conciliation, voire au tribunal d’instance.
  • Exigez une caution afin de disposer d’une garantie en cas de défaillance du locataire.
Article mis à jour le jeudi 9 septembre 2021
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