Modèle de mise en demeure pour loyer impayé

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Lorsque la voie amiable n’aboutit pas, le bailleur qui fait face aux loyers impayés doit respecter certaines étapes juridiques pour faire valoir ses droits, la mise en demeure en fait partie. La mise en demeure est une mesure cruciale pour obtenir le recouvrement des dettes locatives cumulées par le locataire. Dans la majorité des cas d’impayés de loyers, cet acte juridique suffit.

Définition

La mise en demeure est une étape avant le recouvrement du loyer ou l’expulsion du locataire. Cet acte prend la forme d’un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception. Son rôle est d’avertir le locataire sur les retards de paiements et des poursuites judiciaires qui seront mises en place s’il persiste dans l’inexécution de ses obligations, ceci dans un délai déterminé. Le document autorise le bailleur à percevoir des dommages et intérêts à compter de la date de réception par le locataire, l’accusé de réception fait foi. Il fait aussi la preuve que le locataire à pris connaissance du litige qui l’oppose au propriétaire et que la procédure est conforme.

Qu’est-ce qu’un loyer impayé ?

Le bailleur et le locataire ont signé un bail de location encadré par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L’article 7 de cette loi indique que "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

Ce contrat de location défini donc les modalités de paiement suivantes :

  • Le montant du loyer et des charges.
  • La périodicité du paiement (mensuelle, trimestrielle, etc.).
  • Le terme (à échoir ou échu) et le jour dans le mois.

Lorsque ces modalités ne sont pas respectées, on considère que le locataire est un mauvais payeur. Le propriétaire doit agir vite pour ne pas cumuler les retards de loyers pouvant mettre à mal sa propre situation financière, notamment si les loyers permettent le remboursement d’un investissement immobilier qui existe grâce à un crédit bancaire en cours.  

Que contient la mise en demeure ?

Le contenu et la forme de la mise en demeure doivent être respectés sous peine de nullité juridique du document.

Ainsi, la mise en demeure pour impayés de loyers doit contenir les mentions suivantes :

  • Les informations, coordonnées et adresse postale du bailleur.
  • L’identité du locataire.
  • Adresse du bien loué.
  • Rappel du bail pour lequel la mise en demeure fait référence, ainsi que la date à laquelle il a été signé.
  • Date à laquelle le courrier de mise en demeure est rédigé.
  • Une description du contentieux avec le récapitulatif des loyers et charges locatives non payés (mois et prix).
  • Il faut que la demande de remboursement des impayés soit expressément écrite.
  • La mention « Mise en demeure » doit être écrite dans la lettre pour que le bailleur puisse ensuite saisir la justice si le litige persiste.
  • Le délai avant lequel le locataire doit payer sa dette locative, il est généralement de 8 jours. Passé cette période, une procédure judiciaire sera mise en œuvre.

Si une personne s’est portée caution, une mise en demeure nommant le garant doit aussi être envoyé à la caution solidaire du locataire.

Quand envoyer une mise en demeure ?

Dès le premier jour de retard de paiement du loyer, le bailleur peut envoyer une première lettre de relance avec une demande d’exécution sous quinze jours. Si malgré ce courrier amiable le locataire n’exécute pas ses obligations de paiement, le bailleur doit ensuite adresser une mise en demeure de payer le loyer.

Si le locataire bénéficie de l’aide au logement, le bailleur doit prévenir la CAF.

Mise en place de la mise en demeure

1. Relance de loyer impayé

Lorsque le bailleur constate un premier retard de paiement, il est conseillé d’envoyer une simple lettre de rappel des modalités de paiements (jour du paiement et montant du loyer et charges) avec un délai de 15 jours laissé au locataire le temps de régulariser sa situation.

2. Mise en demeure de payer le loyer

Le locataire n’a répondu à aucune des relances par la positive, le bailleur débute véritablement une procédure juridique à travers la mise en demeure qui peut aboutir à l’expulsion du locataire si aucun remboursement de loyers intervient.

3. Commandement de Payer

Lorsque la mise en demeure ne porte pas ses fruits, le bailleur doit envoyer un commandement de payer délivré par huissier de justice. Pour maintenir la pression sur le locataire, il est préférable que ce dernier accuse réception du commandement à l’échéance de la mise en demeure. Le propriétaire qui est protégé par une assurance loyer impayé (GLI) bénéficie de la prise en charge de l’acte d’huissier.

4. Résiliation du contrat de bail

Lorsque le bail contient une clause résolutoire, il est automatiquement résilié après 2 mois si les procédures décrites précédemment ont été réalisées, comme le stipule l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Lorsque le bail ne permet pas la résiliation de plein droit pour impayé, seule une décision de justice permettra la fin du contrat.

Si le locataire ne quitte pas la location après résiliation du bail, il doit être assigné au tribunal d’instance qui devra constater la résiliation du contrat de location et le non-paiement des loyers. Ensuite une procédure d’expulsion pourra être entamée à son encontre.

Les loyers impayés sont-ils imposables ?

Au même titre que les autres loyers, les loyers non reçus sont imposables sauf si le bailleur prouve qu’il réalise les démarches pour récupérer ses loyers auprès du locataire.

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