Bail dérogatoire modèle conforme (Bail commercial courte durée)

Le bail dérogatoire est le seul bail commercial qui s'éteint tout seul. Encore faut-il l'avoir écrit, daté et terminé exactement comme la loi l'exige : depuis la réforme du 26 mai 2026, l'accident de parcours coûte beaucoup plus cher qu'avant.

Qu'est-ce qu'un bail dérogatoire, et qu'est-ce que j'y gagne ?

Le statut des baux commerciaux est un bloc protecteur conçu pour le locataire : neuf ans au minimum, faculté pour lui de partir tous les trois ans, droit au renouvellement, et indemnité d'éviction si le bailleur le lui refuse. L'article L. 145-5 du code de commerce est la porte de sortie.

Trois noms circulent pour ce seul contrat : bail dérogatoire, bail de courte durée et, dans l'usage courant, « bail précaire ». La convention d'occupation précaire, elle, est un contrat différent — nous y revenons plus bas.

Ce que vous y gagnez : pas de propriété commerciale, pas d'indemnité d'éviction, un contrat qui prend fin de plein droit à sa date, sans congé, sans motif et sans juge.

Ce que vous acceptez en échange : aucun de ces avantages ne survit à une erreur de date ou à un mois d'inattention. Le bail dérogatoire n'est pas un bail commercial allégé, c'est un bail commercial que vous perdez si vous le tenez mal.

« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. »

Article L. 145-5, alinéa 1^er du code de commerce

Hors de ce chapitre, c'est le droit commun du louage qui s'applique — les articles 1709 et suivants du code civil, et rien d'autre. Autrement dit : ce que votre contrat ne dit pas, aucun texte ne le dira à votre place.

Pour quels locaux et quelles activités puis-je l'utiliser ?

Écarter le statut suppose qu'il ait vocation à s'appliquer : le bail dérogatoire ne se conçoit que là où un bail commercial aurait pu être signé — un local dans lequel le preneur exploite un fonds de commerce ou d'artisanat. Boutique, restaurant, atelier, entrepôt, bureau où s'exerce l'activité : la formule les couvre tous, quelle que soit la surface.

Trois situations en sortent, et s'y tromper coûte le contrat :

• Une profession libérale — médecin, avocat, consultant — ne relève pas du statut des baux commerciaux : son contrat est un bail professionnel de six ans, auquel le bail dérogatoire ne se substitue pas.
• Un logement reste régi par la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public : la courte durée s'y obtient par le bail mobilité ou le bail saisonnier, jamais par une dérogation au statut commercial.
• Un terrain nu, un emplacement ou un garage isolé n'abrite aucun fonds : la location relève du droit commun, et il n'y a alors rien à écarter.

À quelles conditions mon bail est-il valable ?

1. Un écrit qui vise expressément l'article L. 145-5

La dérogation ne se présume pas. Le contrat doit être écrit et énoncer que les parties entendent écarter le statut, en visant expressément l'article L. 145-5. Un bail de courte durée qui reste muet sur son caractère dérogatoire est un bail commercial de neuf ans : la brièveté de la durée, à elle seule, ne déroge à rien.

2. Une signature au moment de l'entrée dans les lieux

Le texte date la faculté de déroger : « lors de l'entrée dans les lieux du preneur ». On ne fait pas basculer dans le dérogatoire un occupant déjà installé, et l'on ne régularise pas après coup une occupation commencée sans titre. Antidater le contrat pour rattraper le retard est le montage le plus systématiquement démonté par les juges, parce qu'il se voit dans les dates de facturation, d'assurance et de raccordement.

3. Trois ans au maximum, tous baux cumulés

Aucune durée minimale n'est imposée : un bail de trois mois est aussi valable qu'un bail de trente-six. Le plafond, lui, ne s'apprécie pas contrat par contrat mais sur la relation : bail initial, avenants de prorogation et baux successifs s'additionnent dès lors qu'il s'agit des mêmes parties, des mêmes locaux et du même fonds. Vous pouvez signer 12 + 12 + 12, ou 24 puis 12 ; vous ne pouvez pas signer 24 puis 24.

Passé les trente-six mois, l'alinéa 2 ferme définitivement la voie : plus aucun bail dérogatoire ne peut être conclu pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Et une renonciation du preneur au statut n'y change rien — on ne renonce pas valablement à un droit qui n'est pas encore né.

Que se passe-t-il si mon locataire reste après le terme ?

Un bail dérogatoire ne se dénonce pas : il tombe à sa date. Le danger n'est pas la fin du contrat, c'est le silence qui la suit.

« Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Article L. 145-5, alinéa 3 du code de commerce

Ce mois n'est pas un délai de grâce accordé au preneur : c'est votre fenêtre d'opposition. Et le bail statutaire qui en naît ne démarre pas à la fin du mois — la Cour de cassation le fait remonter au lendemain du terme contractuel (Cass. 3^e civ., 8 juin 2017, n° 16-24.045). Vous découvrez donc, un mois plus tard, un bail de neuf ans déjà commencé.

Ce qui vaut opposition de votre part

• Écrire au preneur avant le terme, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, que le bail s'achève à sa date et que les locaux doivent être libérés.
• Dresser l'état des lieux de sortie et reprendre les clés le jour du terme.
• Ne pas encaisser de loyer au-delà. Si une somme est versée, l'imputer expressément à titre d'indemnité d'occupation, sans reconnaissance de titre ni droit au maintien.
• Si le preneur ne part pas, saisir le juge dans le mois : c'est le seul moyen de démontrer que la possession n'a pas été tolérée.

Ce qui ne vaut pas opposition, et fait basculer le bail

Le silence, la négociation amicale d'un futur bail, la promesse verbale de partir « bientôt », et surtout la quittance de loyer émise après le terme. Deux quittances suffisent à établir que le preneur a été laissé en possession.

L'alinéa 4 ferme la dernière échappatoire : au-delà des trente-six mois, un renouvellement exprès ou un nouveau bail conclu entre les mêmes parties pour le même local produit le même effet que le maintien dans les lieux. Seules les locations à caractère saisonnier échappent à tout ce mécanisme.

Que me coûte une requalification depuis la loi du 26 mai 2026 ?

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ne modifie pas l'article L. 145-5. Tant que votre bail est dérogatoire, il reste hors du chapitre : ni mensualisation de droit, ni plafond de dépôt, ni inventaire de charges imposé. C'est justement ce qui rend l'accident plus lourd — le jour de la requalification, tout ce bloc s'applique d'un coup à un contrat écrit pour un autre régime.

Deux dates gouvernent l'application : la mensualisation vaut depuis le 28 mai 2026, y compris pour les baux en cours ; le plafonnement des garanties ne vise que les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Un bail né d'une requalification étant un bail nouveau, il tombe dans le champ du plafond.

D'où le seul réflexe de gestion qui vaille : caler dès maintenant le dépôt sur un trimestre de loyer lorsque le local est commercial ou artisanal. Vous ne perdez rien, et une requalification cesse d'être une double peine.

Quelles clauses dois-je absolument écrire ?

Le bail dérogatoire est un contrat nu. Aucun texte ne comble ses silences : chaque protection doit y être écrite.

Comment fermer la porte à la tacite reconduction ?

Stipulez que le bail prend fin de plein droit au terme convenu, sans tacite reconduction ni congé préalable, et que toute occupation postérieure s'analyse en occupation sans titre. Cette clause ne vous dispensera pas d'agir dans le mois, mais elle prive le preneur de l'argument de la tolérance.

Puis-je augmenter le loyer pendant le bail ?

Le loyer est libre et la révision triennale du statut ne s'applique pas : sans clause d'échelle mobile, le loyer reste figé pendant trois ans. Si vous en insérez une, l'indice doit avoir un lien direct avec l'activité exercée — l'ILC pour le commerce et l'artisanat, l'ILAT pour les bureaux, les activités libérales et la logistique. Les séries INSEE à suivre sont le 001532540 (ILC) et le 001617112 (ILAT). Rédigez la clause en visant « le dernier indice publié à la date de révision » : c'est la seule formulation qui ne devienne pas inapplicable si la publication prend du retard.

Quelles charges, quels impôts et quels travaux puis-je refacturer ?

L'inventaire limitatif du statut ne s'impose pas ici, ce qui ne vous avantage qu'à une condition : tout écrire. Nommez la taxe foncière et ses taxes additionnelles, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les primes d'assurance, les charges de copropriété et le sort des travaux de l'article 606 du code civil. Un forfait de charges « toutes taxes comprises » sans périmètre défini est une clause qui se retourne : ce qui n'est pas nommé n'est pas dû.

Quel dépôt de garantie puis-je demander ?

Son montant est libre — l'usage va de un à trois mois de loyer hors charges — et aucun texte ne fixe de délai de restitution hors du statut. Écrivez donc les deux : le montant, et le délai sous lequel vous rendez le solde après la remise des clés, déduction faite de ce que l'état des lieux de sortie justifie. Si le local est commercial ou artisanal, ne dépassez pas un trimestre, pour la raison vue plus haut.

Qui doit assurer le local ?

Rien n'oblige un preneur commercial à s'assurer : l'obligation qui pèse sur le locataire d'un logement n'a pas d'équivalent ici. L'article 1733 du code civil le rend pourtant responsable de l'incendie — ce qui ne vous avance guère s'il est insolvable. Imposez donc au bail une police couvrant les risques locatifs et l'exploitation, avec remise de l'attestation à la signature puis à chaque échéance annuelle. Et prévenez votre propre assureur de l'arrivée du preneur : une multirisque souscrite pour un local vide ne couvre pas une activité en exploitation.

Puis-je résilier avant le terme ?

Aucune des deux parties ne dispose d'une faculté légale de résiliation avant le terme — pas de congé triennal, pas de préavis de droit. Si vous voulez pouvoir libérer les locaux plus tôt, ou si le preneur veut cette souplesse, elle doit être stipulée : bénéficiaire, préavis, forme, indemnité éventuelle.

Le locataire peut-il céder son bail ou sous-louer ?

La protection légale de la cession du bail avec le fonds ne joue pas hors statut. Vous pouvez interdire purement et simplement la cession et la sous-location, ou les soumettre à votre agrément écrit. C'est l'une des rares libertés que le dérogatoire vous donne réellement.

Comment définir l'activité autorisée dans les lieux ?

Définissez l'activité autorisée en termes précis : c'est elle qui commande l'indice d'indexation, l'assurance et, en cas de requalification, le périmètre des règles de 2026. Si le local est un logement transformé, le changement d'usage relève d'une autorisation distincte du bail (article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation) : le bail ne la remplace pas et ne doit pas laisser croire qu'il la couvre.

Dois-je soumettre le loyer à la TVA ?

La location nue est exonérée de plein droit. L'option pour la TVA suppose une mention expresse dans le bail et engage pour neuf ans : ne la cochez pas par habitude sur un contrat de vingt-quatre mois, et vérifiez d'abord que le preneur récupère la taxe.

L'état des lieux et les diagnostics sont-ils obligatoires ?

C'est la seule obligation du statut que le dérogatoire emporte avec lui, parce qu'elle est écrite dans L. 145-5 et non ailleurs : un état des lieux contradictoire à la prise de possession et à la restitution, joint au contrat ou conservé par chacun. À défaut d'accord, il est dressé par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié.

Détail rarement relevé, et favorable au bailleur : la sanction prévue pour le bail statutaire — la perte de la présomption de l'article 1731 du code civil pour le bailleur négligent — n'a pas été reprise pour le bail dérogatoire. En son absence, la présomption de bon état joue encore en votre faveur. Elle cède toutefois devant la preuve contraire, et un preneur photographie toujours mieux qu'il ne se souvient : l'état des lieux reste votre seule pièce solide.

Les documents à joindre au bail

• DPE en cours de validité (dix ans), annexé au bail ; les dispenses sont limitativement listées à l'article R. 126-15 du code de la construction et de l'habitation — notamment les bâtiments indépendants de moins de 50 m².
• État des risques et pollutions, à actualiser à moins de six mois de la signature.
• Amiante : dossier technique amiante pour les immeubles dont le permis est antérieur à juillet 1997.
• Annexe environnementale pour les locaux de plus de 2 000 m² — le seuil n'a pas bougé depuis 2012, contrairement à ce qu'affirment beaucoup de sources récentes.
• Attestation OPERAT lorsque le bâtiment héberge des activités tertiaires sur 1 000 m² ou plus.

Est-ce vraiment le bon contrat pour ma situation ?

Le bail dérogatoire n'est pas le contrat « souple » par défaut. Trois questions suffisent à savoir s'il est le bon.

Si le besoin dépasse manifestement trois ans, signez d'emblée un bail commercial 3/6/9 : le dérogatoire ne sert pas à retarder un engagement, il sert à en éprouver l'opportunité.

La convention d'occupation précaire n'est pas un bail dérogatoire sans limite de durée. Elle suppose des « circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » : immeuble promis à démolition, procédure d'expropriation en cours, autorisation administrative révocable. Choisie par simple confort de gestion, elle est requalifiée — et l'on retombe alors, au mieux, sur le régime dérogatoire, au pire sur le statut.

Comment établir mon bail dérogatoire sans me tromper ?

Quatre gestes suffisent : rédiger l'écrit, y joindre les annexes, le signer le jour de l'entrée dans les lieux, et inscrire l'échéance à votre agenda le jour même. La liste ci-dessous se relit avant chaque signature.

1. Le contrat est écrit et vise expressément l'article L. 145-5.
2. Sa date de signature coïncide avec l'entrée dans les lieux.
3. Le terme tombe la veille de la date anniversaire, et le cumul avec les baux précédents ne dépasse pas trente-six mois.
4. Une clause exclut la tacite reconduction et qualifie toute occupation postérieure d'occupation sans titre.
5. L'échéance est inscrite dans votre agenda à T − 3 mois, avec le courrier de restitution déjà rédigé.
6. L'état des lieux d'entrée est fait, signé et joint au bail.
7. Les diagnostics sont annexés et en cours de validité.
8. Les charges, impôts et travaux récupérables sont énumérés un par un.
9. Le dépôt de garantie n'excède pas un trimestre de loyer si le local est commercial ou artisanal.
10. L'indice d'indexation correspond à l'activité réellement exercée.

Le bail dérogatoire est un excellent outil pour tester un preneur, un emplacement ou un concept. Il ne pardonne qu'une chose : l'oubli de sa propre échéance.

Questions fréquentes