Un état des lieux obligatoire depuis la loi Pinel
Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, l'article L. 145-40-1 du Code de commerce impose un état des lieux à tout bail commercial soumis au statut. Il est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le preneur, ou par un tiers qu'ils mandatent, à quatre moments : la conclusion du bail, la cession du droit au bail, la cession ou la mutation à titre gratuit du fonds, et la restitution des locaux. Il est joint au contrat ou conservé par chacune des parties.
Ce que coûte son absence
Sans état des lieux, le bailleur qui n'a pas « fait toutes diligences » pour l'établir perd la présomption de l'article 1731 du Code civil : il ne peut plus soutenir que le preneur a reçu les locaux en bon état, et doit prouver lui-même les dégradations qu'il réclame à la sortie. Quand les parties ne s'accordent pas, l'état des lieux est établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la plus diligente, à frais partagés par moitié.
Bail dérogatoire et bail professionnel
Le bail dérogatoire de courte durée échappe au statut, mais l'article L. 145-5 du Code de commerce lui impose le même état des lieux, à la prise de possession et à la restitution, joint au contrat. Le bail professionnel (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986) n'y est tenu par aucun texte : l'état des lieux y reste la seule preuve de l'état initial, et à défaut l'article 1731 du Code civil présume que le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Ce modèle imprime le cadre juridique qui correspond au bail de votre location.
Ce qu'on y décrit
Un local ne se décrit pas comme un logement. Le modèle installe d'office les zones du local — devanture et vitrine, surface de vente, réserve, bureau, sanitaires, local technique, cuisine professionnelle, atelier ou quai de livraison selon le type de local — et, dans chacune, les éléments à examiner :
- le bâti : sols, murs, plafonds, vitrages, portes, rideau métallique ;
- les équipements techniques : tableau électrique, extraction et ventilation, chauffage et climatisation, chauffe-eau, siphons et bac à graisse ;
- la sécurité : extincteurs, éclairage de sécurité, alarme ;
- les relevés des compteurs d'électricité, de gaz et d'eau ;
- les accès remis : clés, rideau métallique, porte de service, badges et codes d'alarme.
Chaque élément reçoit un état, une observation et des photos datées, annexées au document.
Entrée, sortie et restitution du dépôt
L'état des lieux de sortie se compare à celui d'entrée, zone par zone : les écarts distinguent l'usure normale, qui reste au bailleur, des dégradations imputables au preneur. Depuis la loi du 26 mai 2026, le bailleur d'un local soumis au statut restitue le dépôt de garantie dans les trois mois de la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées — l'état des lieux de sortie est cette justification.
Comment le faire avec HelloBail
Choisissez le type de local, complétez les zones proposées, photographiez, faites signer les deux parties en ligne et téléchargez le PDF. L'état des lieux de sortie se crée depuis celui d'entrée et présente la comparaison. Ce document n'a cours que sur une location à bail commercial, dérogatoire ou professionnel ; pour un logement, utilisez l'état des lieux d'habitation.
Questions fréquentes
Un huissier est-il obligatoire ?
Non. L'état des lieux amiable et contradictoire est la règle ; le commissaire de justice n'intervient qu'à défaut d'accord, à frais partagés.
Les photos ont-elles une valeur ?
Oui, dès lors qu'elles sont datées, jointes au document et signées avec lui : elles complètent la description écrite, elles ne la remplacent pas.
Faut-il un état des lieux lors d'une cession du fonds ?
Oui : l'article L. 145-40-1 vise expressément la cession du droit au bail et la cession ou mutation du fonds de commerce, avec le nouveau preneur.
Quelle différence avec un état des lieux d'habitation ?
Aucun formalisme n'est imposé en matière commerciale — ni décret sur le contenu, ni délai de dix jours pour le compléter — mais la sanction de son absence est plus lourde pour le bailleur, qui perd la présomption de l'article 1731.