Quand le bailleur peut-il donner congé ?
Seulement pour l'échéance du bail, et pour l'une de ces trois raisons : vendre le logement, le reprendre pour y habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux. Le congé doit dire laquelle, sinon il est nul.
- Location vide : votre locataire doit l'avoir reçu au moins six mois avant l'échéance (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Le bail dure trois ans, six si le bailleur est une société.
- Location meublée : au moins trois mois avant l'échéance annuelle (article 25-8).
- Parking ou garage loué seul : le contrat fixe le délai, souvent un mois.
Reçu un jour trop tard, le congé n'est pas valable : le bail repart pour trois ans en vide, un an en meublé.
Congé pour vente
Le congé indique le prix et les conditions de la vente. En location vide, il vaut offre de vente : votre locataire peut acheter en priorité pendant les deux premiers mois du préavis. Le congé doit alors recopier mot pour mot cinq alinéas de l'article 15 et joindre la notice officielle de l'arrêté du 13 décembre 2017 : le modèle les ajoute pour vous.
Congé pour reprise
Vous reprenez le logement pour y habiter, ou pour y loger votre conjoint, votre partenaire de Pacs, votre concubin depuis au moins un an, vos parents ou vos enfants, ou ceux de votre conjoint. Le congé donne le nom et l'adresse de la personne, son lien avec vous, et ce qui rend la reprise réelle et sérieuse. Une société ne peut pas reprendre un logement, sauf une SCI familiale au profit d'un associé.
Congé pour motif légitime et sérieux
Retards de loyer répétés, troubles de voisinage, défaut d'assurance… Le congé décrit les faits, avec leurs dates. En cas de désaccord, le juge vérifie le motif.
Le locataire de plus de 65 ans
Un locataire de plus de 65 ans à l'échéance, aux ressources modestes, est protégé : pour vendre ou reprendre, vous devez lui proposer un autre logement adapté, près de celui-ci. La règle ne s'applique pas si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.
Comment l'envoyer
- par lettre recommandée avec avis de réception ;
- par commissaire de justice ;
- ou en main propre contre récépissé : le modèle contient le récépissé à faire signer.
Un e-mail ne vaut pas congé. Le délai court à partir de la réception, pas de l'envoi : un recommandé que le locataire ne va pas chercher ne compte pas.
Les baux sans congé
Le bail étudiant de neuf mois, le bail mobilité, la location saisonnière et la sous-location s'arrêtent seuls à la date prévue : il n'y a pas de congé à donner.
Ce que fait le modèle
- il calcule l'échéance et la date limite à partir de votre bail ;
- il écrit les mentions obligatoires du motif choisi ;
- il joint la notice officielle et les alinéas de la loi quand il le faut ;
- il prépare un congé par locataire, avec son récépissé.