Indiquez le prix et le loyer : le rendement, le cash-flow et la projection sur vingt ans s'affichent ici.
Questions fréquentes
Le loyer annuel hors charges divisé par ce que le bien a coûté, multiplié par cent. Tout dépend de ce que l'on met au dénominateur : le simulateur affiche le rendement sur le coût complet (prix, frais d'acquisition et travaux) et, à côté, celui sur le prix seul, que les annonces et les palmarès de villes utilisent. L'écart est d'environ un demi-point.
Le brut ne regarde que le loyer. Le net retire ce que paie le propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, entretien, gestion, et la vacance entre deux locataires. Le net d'impôts retire encore l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, qui dépendent du régime fiscal choisi.
Ce simulateur s'arrête au net et au cash-flow avant impôt : la fiscalité viendra dans une prochaine version.
Cela dépend surtout de la ville. Sur les ventes de 2025, le rendement brut « prix seul » moyen en France s'établit autour de 4,8 % ; Paris est sous 4 %, Lille ou Marseille autour de 5 %, et des villes moyennes comme Mulhouse ou Saint-Étienne dépassent 8 %.
Un rendement élevé s'accompagne le plus souvent d'une demande locative plus faible : le risque de vacance fait partie du calcul.
Le cash-flow est ce qui reste chaque mois une fois les charges et la mensualité du crédit payées avec le loyer. Positif, le bien s'autofinance. Négatif, on parle d'effort d'épargne : la somme que vous ajoutez chaque mois de votre poche.
Le simulateur donne aussi le loyer d'équilibre, celui qui ramènerait le cash-flow à zéro avec vos hypothèses.
Avec un crédit sur vingt ans, dix pour cent d'apport et un mois de vacance par an, il faut en général un rendement brut de l'ordre de 7,5 %. Ce seuil bouge avec le taux du crédit, la durée et l'apport : le simulateur le recalcule pour votre cas.
Au barème, et non au forfait. Dans l'ancien, les droits de mutation valent environ 6,3 % du prix (5 % pour le département dans la plupart d'entre eux, 1,2 % pour la commune, plus les frais d'assiette), auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire par tranches dégressives, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les débours.
Dans le neuf, les droits sont remplacés par la taxe de publicité foncière de 0,715 % : les frais tombent à 2 ou 3 %.
Non. Le rendement mesure ce que le bien rapporte par rapport à ce qu'il coûte, quelle que soit la façon de le financer. Le crédit n'apparaît que dans le cash-flow, l'enrichissement et le taux de rendement interne, qui tiennent compte de ce que vous avez réellement sorti de votre poche.
De la « Carte des loyers » du ministère de la Transition écologique, millésime 2025 : des loyers demandés dans les annonces de location nue, modélisés commune par commune à partir de plusieurs millions d'annonces, avec une fourchette basse et haute.
Dans les petites communes, la valeur est estimée à partir des communes voisines : le simulateur le signale et invite à la prudence.
Pas les chiffres, mais la possibilité de louer : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Sur vingt ans de détention, un bien classé E ou F suppose des travaux de rénovation énergétique : le simulateur l'indique à côté du résultat.