Bail chambre meublée chez l'habitant : modèle et conditions

Vous êtes propriétaire d’un logement qui dispose d’une ou de plusieurs chambres inoccupées ? Sachez qu’il vous est possible de mettre en location ces parties non occupées s' il s’agit de votre résidence principale. Mais pour vous protéger, vous et votre locataire, il est nécessaire d’établir un bail de location spécifique à la location d’une chambre chez l’habitant. Dans cet article, nous vous informons sur les modèles de contrats de location et la réglementation dédiés à la location d’une partie de votre logement privé.

Qu’est-ce qu’une chambre chez l’habitant ?

Une chambre chez l’habitant est une pièce habitable, généralement meublée, se trouvant dans la résidence principale du bailleur. A la différence de la location classique, le propriétaire réside alors dans le logement. Chacun des occupants possède donc son espace privé.

La chambre s’accompagne souvent de parties privatives et de parties communes auxquelles le locataire peut avoir accès : la salle de bain, le balcon, la cuisine, le salon, les toilettes, etc. Les propriétaires peuvent proposer leur chambre sur des sites dédiés à la location chez l'habitant.

Quelles sont les conditions pour pouvoir louer une chambre chez l’habitant ?

Comme nous l’avons précédemment mentionné, la chambre chez l’habitant doit se situer dans la résidence principale même du propriétaire. Aussi, vous ne pouvez pas louer n’importe quelle chambre à un locataire. Selon la législation, la chambre chez l’habitant doit répondre impérativement à quelques normes de décence :

• A elle seule, la chambre doit avoir une superficie de 9 m2 minimum (les parties communes ne peuvent pas être considérées dans le calcul de cette surface).
• La chambre doit disposer à minima d’une ouverture vers l’extérieur (fenêtre).
• La chambre doit être équipée d’un minimum d’ameublement pour les besoins du locataire (lit, placard, luminaires, siège, bureau, etc.).
• La chambre chez l’habitant doit respecter les règles de décence et être exempte des risques de santé et de sécurité pour ses occupants.

En outre, le locataire doit avoir accès à un espace cuisine avec le minimum de matériel pour cuisiner, ainsi qu'à un espace sanitaire. Ces pièces peuvent être privatives ou partagées avec le propriétaire. Dans ce dernier cas, vous devez préciser expressément dans le contrat de bail que ses espaces constituent les parties communes auxquelles le locataire peut accéder.

Les visites de la famille ou des amis sont-elles autorisées en chambre chez l'habitant ?

Pour les visites de tiers, le locataire peut inviter sans retenue ses proches (amies, familles, etc.) dans les parties privatives où il dispose d’une jouissance exclusive. Dans les parties communes, par contre, l’habitant peut encadrer les visites à condition de ne pas exercer une réglementation entraînant une utilisation anormale des lieux.

La sous-location d'une chambre meublée est-elle légale ?

Par ailleurs, le locataire peut louer une chambre chez lui lorsqu’il est absent à condition qu’une clause interdisant la sous-location ne soit présente dans le bail. Toutefois, même si cette clause n’est pas inscrite au bail, il devra demander l'accord du bailleur avant d’engager la sous-location. Si le propriétaire donne sonne son accord, il doit alors lui adresser une autorisation écrite qui servira de preuve pour le locataire.

Bail meublé chez l’habitant : résidence principale du locataire

Sachez qu’il n’existe pas de bail particulier dédié à la location d’une chambre chez l’habitant. Cependant, lorsque la chambre chez l’habitant constitue la résidence principale du locataire, il est possible d’établir plusieurs types de baux : bail meublé classique régi par la loi du 6 juillet 1989, bail mobilité, bail étudiant.

Notez qu’un logement est qualifié comme la résidence principale du locataire lorsque ce dernier y habite de façon habituelle au moins 8 mois par an, sauf raison de santé, obligation professionnelle ou cas de force majeure.

Bail meublé classique

Le bail meublé classique régi par la loi du 6 juillet 1989 peut être utilisé dans le cadre d’une location de chambre chez l’habitant. De façon générale, ce bail est établi pour une durée d’un an et peut être reconduit tacitement à la fin du bail pour une nouvelle durée d’un an lorsqu’aucune des parties ne donne congé. Il est donc impossible d’établir un bail initial pour moins d’un an lorsque la résidence constitue la résidence principale du locataire.

Le dépôt de garantie à exiger pour ce type de bail est de 2 mois maximum. Si le propriétaire souhaite donner congé, la durée du préavis est de 3 mois minimum avant la date d’échéance du bail. Par contre, si le congé est initié par le locataire, il dispose d’un préavis de 1 mois minimum.

Bail mobilité

En cas de besoin de logement ponctuel, il est possible d’établir un bail mobilité avec votre locataire pour la location d’une chambre chez l’habitant. Selon les besoins du locataire qui est en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage ou en mission temporaire, le bail peut durer entre 1 à 10 mois. A la fin de la durée initialement fixée, vous n’êtes pas obligé de donner congé au locataire. En effet, le bail s’arrête automatiquement. En revanche, si le congé est donné par le locataire, il doit s’y prendre en prenant en considération la durée du préavis de 1 mois.

D’autre part, un bail mobilité peut faire l’objet d’un prolongement dans la mesure où la durée totale ne dépasse pas les 10 mois. Au-delà de ce délai, il est impossible de reconduire le bail avec le même locataire.

Si vous optez pour ce type de bail, sachez qu’il est interdit d’exiger un dépôt de garantie au locataire.

Bail étudiant

Le bail étudiant est un type de bail meublé spécifique qui peut être adapté dans le cadre d’une location chambre chez l’habitant. La durée de ce bail est de 9 mois non renouvelable. Si vous adoptez le bail étudiant pour une chambre chez l’habitant, celui-ci ne peut donc être reconduit tacitement et prend fin automatiquement une fois arrivé à son terme, sans que le bailleur ou le locataire n’ait à donner congé.

Toutefois, si le locataire veut mettre fin au bail avant le délai légal de 9 mois, il peut envoyer sa demande de congé en respectant la durée du préavis de 1 mois. Si, à l’issue de la location chambre chez l’habitant, les parties veulent poursuivre le bail, alors il est possible d’établir un nouveau bail de location.

Pour quelles raisons il faut annexer un état des lieux meublé au bail chez l'habitant ?

Pour un bail de location meublée de chambre chez l'habitant, il est nécessaire d'annexer un état des lieux. Cet état des lieux doit être réalisé de manière contradictoire entre le locataire et le bailleur au moment de l'entrée et de la sortie du locataire. Il permet de constater l'état du logement et de ses équipements, et servira de preuve officielle en cas de litige concernant d'éventuelles dégradations. Il est souvent accompagné d’un dépôt de garantie versé par le locataire lors de la signature du contrat de location. Bien entendu, s’agissant d’une location meublée, un inventaire du mobilier et des équipements doit être aussi joint au bail.

Selon l’article 1731 du Code civil, en l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cela signifie que, sauf preuve contraire, le locataire sera tenu responsable de remettre le logement dans le même état à la fin du bail. Cependant, cette présomption est réversible et peut être contestée, notamment si le locataire parvient à prouver par d'autres moyens (témoignages, photos datées, etc.) que le logement n'était pas en bon état au moment de l'entrée.

Chambre chez l'habitant en contrat de location saisonnière

Pour des raisons de disponibilités ou de rentabilité, certains bailleurs préfèrent louer pour des courtes durées chez l’habitant. Dans ce cas, il est nécessaire d’établir un bail saisonnier. Le logement va constituer la résidence secondaire du locataire, car il ne va pas y élire domicile. La location saisonnière est régie par le Code civil appuyé par la loi ALUR.

La location saisonnière est fixée pour une durée maximum de 90 nuitées consécutives non renouvelables, il en est donc de même pour une location saisonnière chez l’habitant. La limite de 120 jours par an maximum par an n'est pas applicable pour la location courte durée d'une chambre chez l'habitant, car le propriétaire y habite, par conséquent, le parc locatif n'est pas pénalisé.

La colocation chez l’habitant est-ce possible ?

Oui, il est tout à fait possible d’avoir plusieurs locataires chez l’habitant. Dans ce cas, vous pouvez choisir entre établir un contrat unique ou un contrat individuel comme dans le cadre d’une colocation meublée classique. Bien évidemment, les parties privatives ainsi que les parties partagées doivent être mentionnées dans le bail (ou les baux).

Peut-on louer une chambre chez l’habitant non meublée ?

Par définition, la chambre chez l’habitant est une location meublée. Effectivement, elle doit répondre à des caractéristiques spécifiques, notamment au niveau des meubles qui doivent figurer dans le logement, comme nous l’avons précisé préalablement. Toutefois, bien que ces situations soient assez rares, il n’est pas impossible de louer une chambre chez l’habitant vide. Dans ce cas, vous pouvez établir un bail de longue durée, de trois ans. Il s’agit ici d’un bail non meublé classique, dans lequel le locataire aura à apporter ses propres meubles. A l’évidence, les exigences de superficie, de lumière, de sécurité et de décence restent les mêmes que dans le cadre d’une location chambre chez l’habitant meublé.

Les parties communes doivent être dans la convention sui generis annexée au bail

Le terme “sui generis” peut être traduit du latin pour dire “de son propre genre”. En gros, cela signifie qu’une situation est assez particulière qu’il est nécessaire d’ajouter des textes spécifiques pour la réglementer.

Comme les parties privatisées sont expressément mentionnées dans le bail de location chambre chez l’habitant, les parties communes accessibles au locataire, quant à elles, nécessitent la convention sui generis de mise à disposition.

Pour vous permettre de bien établir votre bail de location chambre chez l’habitant, HELLOBAIL met à votre disposition un modèle de bail dans lequel la convention sui generis est annexée. Elle prend la forme d’un formulaire facile à compléter que vous devrez signer ensemble avec votre locataire.

Règlement intérieur annexé au bail chez l’habitant

En tant que propriétaire, vous êtes en droit d’établir des règles de vie et d’utilisation du logement afin que la location se déroule au mieux. Attention, les règlements intérieurs que vous imposez ne doivent pas priver le locataire d’une utilisation normale du logement.

Ils concernent souvent : les visites, le droit ou non d’avoir un animal de compagnie, la gestion des déchets, le bruit, etc.

Comment remplir le contrat de location chez l’habitant ?

Pour remplir le contrat de location chambre chez l’habitant, nous vous invitons à suivre ce lien. En quelques minutes, vous pouvez compléter le formulaire et disposer d’un modèle de bail en ligne PDF Word.