Bail d'habitation avec une personne morale : clauses obligatoires et pièges à éviter

Une société, une SCI, une association ou une administration peut prendre à bail un logement pour y installer un salarié, un dirigeant ou un bénéficiaire. Le contrat signé dans cette configuration n'est pas un bail loi 1989, et cette différence commande la durée, le congé, le loyer, les documents à annexer et la façon de récupérer le logement.

Pourquoi la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique-t-elle pas à un locataire personne morale ?

L'article 2 de la loi n° 89-462 réserve son titre I aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte « qui constituent la résidence principale du preneur ». Le même texte définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an par le preneur, son conjoint ou une personne à sa charge. Une société ne peut ni occuper, ni habiter, ni satisfaire cette condition de durée.

La Cour de cassation en tire une solution constante depuis le début des années 1990 : les dispositions de la loi de 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales, qui relèvent du seul droit commun du Code civil (Cass. 3e civ., 12 janvier 1994, Bull. III n° 3 ; Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n° 93-12.789, Bull. III n° 126 ; Cass. 3e civ., 10 décembre 2002, n° 99-21.858).

Le raisonnement porte sur la qualité du preneur désigné au contrat, pas sur l'usage réel des lieux. Le logement peut abriter la famille d'un salarié toute l'année sans que le régime protecteur s'applique au bail principal. Le même mécanisme joue pour le titre I bis relatif aux meublés, dont l'article 25-3 renvoie à la résidence principale du locataire au sens de l'article 2, et pour le bail mobilité du titre I ter, réservé à un preneur personne physique en situation de mobilité.

Quelles structures sont concernées, et lesquelles restent sous la loi de 1989 ?

Le critère tient à la personnalité juridique du preneur, pas à sa taille ni à sa forme. Toute entité immatriculée et distincte de ses membres se trouve dans la même situation, du groupe international à l'association de quartier.

Les deux dernières lignes appellent un contrôle avant signature. Une société non encore immatriculée n'existe pas juridiquement : ses fondateurs s'engagent en leur nom propre et la société ne devient preneur qu'après reprise des actes selon l'article 1843 du Code civil. Le même raisonnement vaut pour un groupement dépourvu de personnalité juridique, dont les membres restent titulaires du bail (Cass. 3e civ., 28 juin 1989, n° 88-10.812). Un extrait Kbis ou un récépissé de déclaration en préfecture de moins de trois mois lève le doute.

Peut-on quand même soumettre le bail à la loi de 1989 ?

Les parties gardent la faculté de placer leur contrat sous ce régime alors même que le preneur est une société. L'adoption suppose un accord exprès, que les juges recherchent dans le contrat lui-même.

La cour d'appel de Paris a jugé que la volonté de se soumettre à la loi ne se déduit pas de simples mentions figurant sur un bail type pré-imprimé, ni des termes d'un congé délivré ensuite (CA Paris, 18 décembre 2020, n° 18/07421). Elle avait déjà refusé de reconnaître la qualité de locataire en titre à l'occupant d'un logement loué à une SCI, en relevant que l'occupation depuis l'origine et le règlement des loyers ne démontraient pas l'intention du bailleur de lui conférer cette qualité (CA Paris, 10 avril 2018, n° 17/08421).

À l'inverse, un bail meublé intitulé « bail habitation principale soumis à la loi du 6 juillet 1989 », signé par une SCI représentée par sa gérante, a été jugé valablement consenti à la société et soumis à ce régime par la volonté des parties (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 15 juin 2021, n° 20/04747). La gérante, qui occupait personnellement le logement, n'a pas obtenu la qualité de locataire après la radiation de la SCI, faute d'avoir sollicité un nouveau contrat à son nom.

Adopter la loi de 1989 fait entrer dans le contrat la durée minimale de trois ans pour un bailleur personne physique et de six ans pour un bailleur personne morale, le congé motivé avec préavis de six mois, le plafonnement du dépôt de garantie, le délai de restitution de l'article 22 et l'encadrement des loyers là où il est en vigueur. Une soumission partielle reste possible, à condition d'énumérer les articles retenus. Un renvoi global inséré par habitude dans un modèle destiné aux particuliers produit l'effet inverse de celui que recherchent la plupart des bailleurs.

Quelles règles remplacent la loi de 1989 dans le contrat ?

Les articles 1713 à 1778 du Code civil laissent aux parties la maîtrise de la durée, du loyer, des garanties et des modalités de sortie. Cette liberté impose une rédaction complète, puisque le silence du contrat renvoie à des règles supplétives peu adaptées au logement.

La durée se fixe librement. Le bail écrit prend fin de plein droit au terme convenu, sans congé (art. 1737). Si le preneur reste dans les lieux et y est laissé, il se forme un nouveau bail dont l'effet est réglé comme pour les locations sans écrit, avec un congé donné selon les délais d'usage (art. 1736 et 1738). Un congé signifié fait obstacle à cette tacite reconduction (art. 1739) et le cautionnement donné pour le bail initial ne s'étend pas à la période prolongée (art. 1740). Fixer contractuellement la forme du congé, son délai et son destinataire évite d'avoir à démontrer un usage local.

Le loyer est libre, y compris en zone tendue : le plafonnement de l'article 18 de la loi de 1989 et le dispositif expérimental de l'article 140 de la loi ELAN visent les logements soumis à cette loi. L'indexation suppose une clause qui désigne l'indice, la date de référence et la périodicité ; l'indice de référence des loyers reste utilisable. Les charges peuvent être forfaitisées, la liste limitative du décret n° 87-713 ne s'imposant pas. Le dépôt de garantie n'est encadré ni dans son montant ni dans son délai de restitution, trois mois de loyer se pratiquant couramment avec un preneur personne morale.

Le bailleur reste tenu de délivrer un logement en bon état, d'en assurer l'entretien et la jouissance paisible (art. 1719 à 1721). Le règlement sanitaire départemental et la police de l'habitat indigne s'appliquent indépendamment du bail. Trois diagnostics découlent de textes extérieurs à la loi de 1989 et restent dus : le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques lorsque la commune est concernée et le constat de risque d'exposition au plomb pour un immeuble antérieur à 1949. Les états des installations de gaz et d'électricité découlent de l'article 3-3 de la loi de 1989 : leur remise devient un choix de prudence.

Un bail meublé d'un an est-il possible avec une entreprise ?

Le mobilier ne change pas la qualification du bail principal. Un logement meublé loué à une société échappe au titre I bis, donc à la durée d'un an, à la reconduction tacite automatique et au préavis d'un mois du locataire.

Les entreprises demandent fréquemment un contrat d'un an renouvelable, calé sur leur cycle de mission ou sur la période d'essai du salarié logé. Cette durée est licite comme choix contractuel. La rédaction doit éviter toute référence à l'article 25-7, qui vaudrait adoption volontaire du régime meublé de la loi de 1989 avec ses conséquences sur le congé et le dépôt de garantie.

Le mobilier produit deux autres effets. Il fait basculer les loyers des revenus fonciers vers les bénéfices industriels et commerciaux. Il conditionne aussi le montage d'occupation, puisqu'une société qui loue un logement nu ne peut le sous-louer meublé qu'avec l'accord du bailleur sur ce point précis.

Qui occupe le logement et quels droits en tire-t-il ?

Une SAS d'ingénierie prend à bail un appartement pour un ingénieur affecté vingt mois sur un chantier. Le bail court sur vingt mois fermes, le loyer est payé par la société et le salarié est nommé au contrat comme occupant autorisé. La mise à disposition sans contrepartie constitue un avantage en nature soumis à cotisations et à impôt sur le revenu, sujet qui concerne l'employeur. Cette occupation relève des logements attribués en raison de l'occupation d'un emploi, écartés du titre I par l'article 2, 3° de la loi de 1989. Quatre dispositions demeurent applicables à cette relation : l'article 3-3 sur le dossier de diagnostic technique, les deux premiers alinéas de l'article 6 sur la décence, l'article 20-1 et l'article 24-1.

Une association d'insertion qui loue une maison et la sous-loue avec un sous-loyer modéré se trouve dans une autre configuration. L'article 8 de la loi de 1989, qui subordonne la sous-location à l'accord écrit du bailleur, ne gouverne pas ce bail. Le régime applicable est celui de l'article 1717 du Code civil, qui autorise la sous-location tant que le contrat ne l'interdit pas. Le silence vaut donc autorisation, résultat rarement voulu par les bailleurs. Une clause dédiée précise si la sous-location est admise, à quel prix, pour quelle durée et sous quelle information préalable.

Une SCI qui loge son gérant forme le troisième cas, fréquent et fragile. Tant que la société paie les loyers depuis son compte et figure seule au bail, elle reste locataire et l'occupant ne peut revendiquer aucun droit personnel sur le logement. La radiation de la société fait disparaître le preneur : l'occupant devient occupant sans droit ni titre, comme l'a jugé la cour d'appel de Bordeaux dans l'affaire citée plus haut. Le bailleur engage alors une procédure d'expulsion au lieu de percevoir un loyer, ce qui justifie de demander une caution personnelle du dirigeant à la signature.

Que doit contenir le bail pour tenir devant un juge ?

Le contrat mentionne la dénomination, la forme sociale, le capital, l'adresse du siège, le numéro d'immatriculation ainsi que le nom et la qualité du signataire. Les statuts et, lorsque le signataire n'est pas le représentant légal, la délégation de pouvoirs sont conservés au dossier. Un bail signé par une personne sans pouvoir expose le bailleur à une contestation sur la formation même du contrat.

La destination exclusivement d'habitation, l'identité de l'occupant autorisé, le nombre de personnes admises et l'obligation d'informer le bailleur de tout changement d'occupant se rédigent en clauses distinctes. L'usage professionnel, même partiel, doit être traité expressément pour écarter toute revendication ultérieure sur le terrain du bail professionnel ou commercial. Une clause d'information préalable en cas de fusion ou de cession de l'activité permet au bailleur de ne pas découvrir son cocontractant sur un avis de virement.

La sortie s'organise par le terme, les conditions de reconduction, la forme du congé (lettre recommandée ou acte de commissaire de justice), son délai et son destinataire. Une clause résolutoire visant le défaut de paiement, le défaut d'assurance et le changement d'occupant non autorisé complète le dispositif, avec la mention de la mise en demeure préalable exigée par l'article 1225 du Code civil. Une clause prévoyant la résiliation par le seul effet de l'ouverture d'une procédure collective est réputée non écrite (art. L. 622-13 du Code de commerce) : sa présence n'invalide pas le contrat mais ne produit aucun effet.

La solvabilité d'une société s'apprécie sur ses comptes annuels, son ancienneté et l'absence de procédure en cours. Les garanties utiles sont le dépôt de garantie majoré, le cautionnement solidaire du dirigeant ou de la société mère, la garantie autonome de l'article 2321 du Code civil et, pour les groupes, une lettre d'intention rédigée en obligation de résultat.

Quels risques le bailleur doit-il fermer avant de signer ?

Le premier risque est la requalification. Un juge peut retenir que la société n'était qu'un paravent et que le véritable preneur est la personne physique occupante. Les indices tiennent au paiement des loyers depuis le compte personnel de l'occupant, aux quittances établies à son nom, à l'absence de lien entre l'objet social et le logement, ou à une société créée peu avant la signature. La requalification impose rétroactivement la durée légale, annule un congé délivré selon les clauses du bail civil et rend applicable l'encadrement des loyers là où il existe. Faire payer le loyer par la société, adresser les quittances à son siège et documenter le motif du logement écartent la plupart de ces indices.

Le deuxième risque est la défaillance du preneur. L'ouverture d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation n'emporte pas résiliation du bail. Le sort du contrat appartient à l'administrateur ou au liquidateur, que le bailleur peut mettre en demeure de se prononcer, le silence gardé plus d'un mois valant résiliation de plein droit. Les loyers antérieurs au jugement d'ouverture se déclarent au passif dans les deux mois de la publication au BODACC. Les loyers postérieurs relèvent des créances privilégiées de l'article L. 622-17 du Code de commerce et se règlent à leur échéance.

Le troisième risque tient au délai de reprise du logement. La liberté contractuelle ne raccourcit pas la procédure d'expulsion. Dès lors que les lieux sont habités, l'expulsion ne peut intervenir que deux mois après le commandement de quitter les lieux (art. L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution), et toute mesure non exécutée au 1er novembre est suspendue jusqu'au 31 mars suivant (art. L. 412-6). La qualité de personne morale du preneur ne prive l'occupant d'aucune de ces protections.

Comment les loyers sont-ils imposés ?

Les loyers restent imposés dans la catégorie des revenus fonciers pour une location nue et dans celle des bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée. La qualité du preneur ne modifie pas cette répartition. La location demeure exonérée de TVA en application de l'article 261 D du Code général des impôts, et l'option pour la taxation prévue à l'article 260, 2° est fermée aux locaux à usage d'habitation. La situation change lorsque la société preneuse exploite le logement dans des conditions para-hôtelières : la location qui lui est consentie devient alors taxable de plein droit.

Questions fréquentes