Bail non meublé : modèle et guide complet

Le bail non meublé, que l'on appelle aussi bail vide ou bail nu, est le contrat qui lie un bailleur et un locataire lorsque le logement loué, dépourvu de mobilier, devient la résidence principale de ce dernier. Son contenu est fixé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par un contrat type réglementaire, réécrit pour tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Ce guide passe en revue chaque rubrique du document, les annexes, les règles d'argent et les conditions de sortie, avec des exemples chiffrés.

Les locations couvertes par un bail non meublé

Le bail vide s'impose dès que le locataire occupe le logement au moins huit mois par an, à titre de résidence principale. Les règles de la loi de 1989 sont d'ordre public : une clause qui priverait le locataire d'un droit qu'elle lui accorde est réputée non écrite, même s'il l'a signée.

Ce contrat ne convient pas à une location saisonnière, à une résidence secondaire, à un logement de fonction ni à un logement conventionné à l'APL, qui relèvent d'autres régimes. Le bail mobilité, réservé aux séjours de un à dix mois, n'existe qu'en meublé.

Le bailleur peut être une personne physique, une indivision ou une société. Cette qualité commande la durée minimale du contrat, détaillée plus bas.

Louer vide ou meublé : les écarts qui pèsent sur le bailleur

Un logement meublé doit contenir au minimum les éléments listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, etc.). En l'absence de l'un d'eux, le juge peut requalifier la location en bail vide, avec toutes ses contraintes.

Côté contrat, le meublé se signe pour un an (neuf mois pour un étudiant), avec un dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer, un préavis d'un mois pour le locataire et de trois mois pour le bailleur. Côté impôt, ses loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, alors que ceux d'une location vide sont des revenus fonciers.

Le bail vide attire des locataires qui s'installent plusieurs années, ce qui réduit la vacance et les frais de relocation. Le bailleur n'a ni mobilier à acheter ni équipement à renouveler.

Le contrat type applicable depuis le 1er octobre 2026

Depuis la loi Alur, le bail d'un logement vide loué en résidence principale suit le modèle de l'annexe 1 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, a modifié ce modèle pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé avant cette date reste valable tel quel jusqu'à son prochain renouvellement.

Les apports du décret, présentés par l'administration dans une actualité de Service-Public.fr, sont les suivants :

• la clause résolutoire figure désormais dans le modèle lui-même, avec une rédaction imposée (voir la section consacrée aux impayés) ;
• les numéros de téléphone portable du bailleur et du locataire peuvent être indiqués, à titre facultatif ;
• lorsque le plan local d'urbanisme soumet le logement à une servitude de résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, issu de la loi Le Meur du 19 novembre 2024), le bail doit le mentionner ;
• trois motifs facultatifs de résiliation de plein droit peuvent être ajoutés : défaut d'assurance du locataire, troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive, non-respect de la servitude de résidence principale.

Le modèle compte onze rubriques numérotées. Le schéma ci-dessous indique ce que chacune contient.

La rubrique II comporte aussi une ligne pour l'identifiant fiscal du logement, que le propriétaire retrouve dans son espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. La rubrique X accueille les clauses propres à la location (jardin à entretenir, place de stationnement, règles d'usage d'une cave), à condition qu'elles respectent la loi.

Durée du bail, renouvellement et reconduction

Un bailleur personne physique, ou une SCI familiale constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, signe pour trois ans au minimum. Une société d'un autre type signe pour six ans. Les parties peuvent prévoir une durée plus longue, jamais plus courte, avec une seule exception.

Cette exception permet au bailleur personne physique de fixer une durée comprise entre un et trois ans lorsqu'un événement précis, familial ou professionnel, l'obligera à reprendre le logement : départ à la retraite dans la région, retour d'un enfant après ses études. L'événement est décrit dans le bail, puis confirmé au locataire par écrit au moins deux mois avant le terme. Faute de confirmation, ou si l'événement ne se produit pas, le contrat se poursuit jusqu'à trois ans.

À l'échéance, sans congé ni proposition de renouvellement, le bail se reconduit tacitement aux mêmes conditions et pour la même durée. Le bailleur qui estime son loyer manifestement sous-évalué peut proposer un renouvellement avec réévaluation, au moins six mois avant le terme, en s'appuyant sur des loyers de logements comparables du voisinage. La hausse est alors étalée par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Exemple. Un particulier loue un T3 à compter du 1er novembre 2026. Le schéma suit ce bail sur sa première période.

Fixer le loyer de départ

Le loyer initial se négocie librement, sauf dans trois situations.

Logement situé en zone tendue. À la relocation, le loyer du nouveau locataire ne peut dépasser celui du précédent, révisé selon l'IRL si cette révision n'a pas été appliquée dans les douze derniers mois. Une hausse reste possible après des travaux d'amélioration importants ou si l'ancien loyer était manifestement sous-évalué. Dans toutes les communes, le bail indique le dernier loyer acquitté lorsque le précédent occupant est parti moins de dix-huit mois avant la signature.

Commune soumise à l'encadrement du niveau des loyers. Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Est Ensemble, Plaine Commune, une partie de Grenoble-Alpes Métropole et du Pays basque appliquent des loyers de référence fixés chaque année par arrêté préfectoral, soit environ soixante-dix communes. Le loyer de base ne peut excéder le loyer de référence majoré ; un complément de loyer n'est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles du logement (terrasse, vue remarquable), justifiées dans le bail. Cette expérimentation, issue de la loi Elan, expire fin novembre 2026. La commission des affaires économiques du Sénat a voté le 14 octobre 2026 une prolongation de deux ans à périmètre constant, examinée en séance publique le 21 octobre ; le texte n'est pas définitif à la date de publication de cet article.

Logement classé F ou G au DPE. Pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer ne peut augmenter ni à la relocation, ni au renouvellement, ni lors de la révision annuelle. Un logement classé G ne répond plus au critère de décence depuis le 1er janvier 2025 et ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Le seuil passera à la classe E en 2028, puis à la classe D en 2034.

Réviser le loyer chaque année

La révision n'est possible que si le bail contient une clause qui la prévoit, avec sa date et le trimestre de référence de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. Le loyer augmente au plus une fois par an, dans la limite de la variation de cet indice sur douze mois. Le bailleur dispose d'un an à compter de la date prévue pour demander la révision ; passé ce délai, il perd la hausse de l'année écoulée, sans effet rétroactif possible.

Les charges locatives

Le bailleur ne peut récupérer que les charges listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : eau, entretien des parties communes, ascenseur, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, chauffage collectif. En location vide, elles se règlent par provisions mensuelles suivies d'une régularisation annuelle, ou par paiements périodiques sans provision. Le forfait de charges n'est autorisé qu'en colocation.

Un mois avant la régularisation, le bailleur adresse au locataire le décompte par nature de charges et, en copropriété, le mode de répartition entre lots. Les justificatifs restent consultables pendant six mois. Une somme non réclamée se prescrit au bout de trois ans.

Dépôt de garantie et caution

Le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges. Il n'est pas révisable en cours de bail et ne produit pas d'intérêts. Après la remise des clés, le bailleur le restitue sous un mois si l'état des lieux de sortie correspond à celui d'entrée, sous deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées par des devis ou factures. En copropriété, il peut conserver jusqu'à 20 % du montant jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Chaque mois de retard commencé majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges.

Exemple. Pour un loyer de 750 €, un dépôt rendu deux mois et dix jours après le délai légal coûte au bailleur 3 × 75 €, soit 225 € en plus du dépôt.

La caution, ou garant, s'engage par un acte distinct, joint au bail ou intégré à celui-ci. Pour une caution personne physique, l'acte reprend le montant du loyer et ses conditions de révision, l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi de 1989, et la mention de l'article 2297 du code civil apposée par la caution elle-même ; un exemplaire du bail lui est remis. Un bailleur particulier qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas exiger de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Un cautionnement demandé en violation de cette règle est nul.

Les pièces à joindre au contrat

Le locataire remet de son côté une attestation d'assurance habitation à l'entrée dans les lieux, puis chaque année à la demande du bailleur.

Les clauses que le bail ne peut pas contenir

L'article 4 de la loi de 1989 dresse la liste des clauses réputées non écrites. Les plus fréquentes dans les baux rédigés par des particuliers sont :

• imposer le prélèvement automatique ou la signature d'une autorisation de prélèvement ;
• facturer l'envoi de la quittance ou des frais de relance ;
• obliger le locataire à souscrire l'assurance d'une compagnie choisie par le bailleur ;
• interdire l'hébergement de proches ou l'exercice d'une activité politique, syndicale ou associative ;
• prévoir des pénalités en cas de retard de paiement ;
• rendre le locataire automatiquement responsable des dégradations des parties communes ;
• autoriser le bailleur à diminuer ou supprimer, sans contrepartie, des prestations prévues au contrat.

Seule la clause concernée est écartée ; les autres stipulations du contrat continuent de s'appliquer.

Clause résolutoire et loyers impayés

Dans le modèle de 2026, le bail est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette résiliation n'opère pas d'elle-même : elle suppose un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, puis une décision du juge.

Mettre fin au bail

Le départ du locataire

Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois. Ce délai descend à un mois si le logement se trouve en zone tendue, en cas de premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, pour un motif de santé justifié par certificat médical, pour un bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, ou après l'attribution d'un logement social. Il précise le motif dans sa lettre et joint le justificatif ; à défaut, les trois mois s'appliquent. Le préavis court à partir de la réception de la lettre, envoyée en recommandé avec avis de réception, signifiée par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur ne peut donner congé que pour la date d'échéance du bail, six mois au moins avant celle-ci, et pour l'un des motifs ci-dessous. Le motif figure dans la lettre de congé, avec la notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017.

Les modes d'envoi sont ceux du congé donné par le locataire. Le délai de six mois se compte à partir de la réception : une lettre recommandée retirée tardivement à la poste peut faire manquer l'échéance et entraîner la reconduction du bail.

Faire appel à une agence : les honoraires partagés

La rémunération d'un professionnel pour la mise en location est à la charge du bailleur, à l'exception de deux postes partagés. Pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, la part du locataire ne peut dépasser ni celle du bailleur ni un plafond par mètre carré de surface habitable. Les plafonds revalorisés au 1er janvier 2026 sont de 12,10 € en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € ailleurs. L'état des lieux d'entrée obéit à la même règle de partage, avec un plafond de 3,03 € par mètre carré.

Exemple. Pour un appartement de 45 m² hors zone tendue, le locataire paie au maximum 363,15 € pour la mise en location et 136,35 € pour l'état des lieux.

Déclarer les loyers d'une location vide

Les loyers d'un logement vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Régime micro-foncier. Il s'applique de plein droit lorsque les loyers bruts du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % représente l'ensemble des charges ; la loi de finances pour 2026 a maintenu ce taux. Pour 9 000 € de loyers annuels, le revenu imposable est de 6 300 €.

Régime réel. Obligatoire au-delà de 15 000 €, il peut être choisi en dessous, pour trois ans. Le bailleur déduit ses charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien et d'amélioration, assurance, frais de gestion. Le déficit foncier hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Dispositif Jeanbrun. L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 crée un « statut du bailleur privé » : le propriétaire d'un logement neuf, ou ancien ayant fait l'objet de travaux importants, acquis à partir de son entrée en vigueur, peut déduire un amortissement calculé sur 80 % du prix d'acquisition. En contrepartie, il s'engage à louer nu, en résidence principale, pendant neuf ans au moins, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire, et relève du régime réel. Le taux d'amortissement dépend du type de logement et du niveau de loyer pratiqué.

Signer le bail

Le bail se signe sur papier ou par voie électronique, en autant d'exemplaires originaux que de parties lorsqu'il est établi sur papier, chaque page étant paraphée. Ni l'enregistrement auprès des impôts ni le passage chez un notaire ne sont requis. Un document rempli à la main a la même valeur qu'un document imprimé, pourvu que chaque mention soit lisible.

Avant de remettre le bail à la signature, vérifiez que la version du modèle correspond à la date de signature, que la classe du DPE est au moins F, que le loyer respecte les plafonds éventuels de la commune et que chaque annexe exigée est jointe.

Questions fréquentes