Lettre de révision du loyer : modèle avec mentions obligatoires

Le bailleur qui souhaite appliquer l'indexation annuelle prévue au bail doit en informer son locataire par écrit. Aucun modèle officiel ne s'impose, mais le contenu du courrier, sa date d'envoi et la preuve de sa réception déterminent la validité de la hausse. Cet article détaille les conditions de fond, la méthode de calcul, les mentions à faire figurer dans la lettre et un modèle prêt à adapter. Obtenez une lettre de révision du loyer en ligne au format PDF ou Word à télécharger librement.

Qu'est-ce que la révision du loyer, et à quoi ne faut-il pas la confondre ?

La révision annuelle désigne l'ajustement du loyer hors charges en cours de bail, sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee. Elle repose sur l'article 17-1, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour la location vide, et sur l'article 25-9 pour la location meublée, qui renvoie aux mêmes règles.

Deux autres mécanismes permettent d'augmenter un loyer, avec des conditions bien plus strictes. La majoration pour travaux d'amélioration (article 17-1, II) suppose un accord écrit conclu avant le démarrage du chantier, sous forme de clause expresse au bail ou d'avenant précisant la nature des travaux et le montant de la hausse. La réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué (article 17-2, I) ne peut intervenir qu'au renouvellement du contrat, avec une proposition adressée six mois au moins avant le terme.

La procédure de réévaluation mérite quelques précisions, car les bailleurs la confondent souvent avec l'indexation. La proposition doit reproduire intégralement l'article 17-2, I et s'appuyer sur au moins trois loyers de référence du voisinage pour des logements comparables, six lorsque le logement se situe dans une agglomération de plus d'un million d'habitants. Sans réponse du locataire quatre mois avant le terme, la commission départementale de conciliation peut être saisie, puis le juge avant l'échéance. La hausse acceptée ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat renouvelé.

Votre bail vous autorise-t-il à réviser le loyer ?

Tout part du contrat. Sans clause de révision, le montant convenu reste figé jusqu'au terme du bail ou au départ du locataire, quelle que soit l'évolution de l'indice. La quasi-totalité des modèles de bail récents comportent cette clause, mais les contrats anciens ou rédigés à la main en sont parfois dépourvus.

Une clause imprécise ou partiellement erronée reste valable dès lors que les éléments de calcul demeurent déterminables. En revanche, un emplacement laissé vierge dans un contrat pré-imprimé équivaut, pour la plupart des juridictions, à une absence de clause.

La révision constitue une faculté et non une obligation. Le bailleur qui ne l'applique pas une année ne renonce pas aux années suivantes. Elle ne joue jamais de plein droit : le locataire doit en être informé pour qu'elle produise ses effets.

Le bail mobilité fait exception. L'article 25-16 interdit toute révision en cours de contrat, quelle que soit la durée retenue entre un et dix mois.

Quel indice retenir et à quelle date appliquer la hausse ?

Le trimestre de référence figure normalement dans la clause. À défaut de mention, le trimestre applicable est celui du dernier IRL publié à la date de signature du bail. La date de révision suit la même logique : celle prévue au contrat, ou la date anniversaire du bail. Un premier ajustement ne peut intervenir moins de douze mois après la signature.

Le calcul confronte deux valeurs du même trimestre, celle de l'année en cours et celle de l'année précédente. Si l'indice de l'année en cours n'a pas encore été publié à la date de révision, le rapport se calcule entre les indices des années N-1 et N-2.

L'indice du 2e trimestre 2026 a été diffusé par l'Insee le 10 juillet 2026 et publié au Journal officiel le 12 juillet. Celui du 3e trimestre est attendu le 15 octobre 2026. Une révision fondée sur une projection d'indice non encore paru n'est pas opposable au locataire, ce qui impose parfois de décaler l'envoi du courrier de quelques jours.

Comment calculer le nouveau loyer ?

La formule légale rapporte le loyer en cours au quotient des deux indices :

Le résultat s'arrondit à la deuxième décimale la plus proche. En présence d'un complément de loyer en zone d'encadrement, la base de calcul correspond au total du loyer de base et du complément. Pour un meublé dont les charges sont facturées au forfait, ce forfait se révise selon les mêmes modalités.

Trois exemples chiffrés

Métropole. Bail signé le 20 juillet 2025, loyer de 600 € hors charges, révision à la date anniversaire. Le dernier indice publié lors de la signature était celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68. Au 20 juillet 2026, l'indice du 2e trimestre 2026 s'établit à 148,37. Le calcul donne 600 × 148,37 ÷ 146,68 = 606,91 €, soit 6,91 € de plus par mois et 82,92 € sur l'année.

Loyer plus élevé, même trimestre. Pour un loyer de 850 € : 850 × 148,37 ÷ 146,68 = 859,79 €. L'écart mensuel atteint 9,79 €, soit 117,48 € annuels.

Corse et outre-mer. Un logement situé en Corse loué 700 € et révisé sur le 2e trimestre donne 700 × 146,22 ÷ 144,56 = 708,04 €. Un logement en Guadeloupe loué 550 € donne 550 × 146,94 ÷ 145,27 = 556,32 €. La variation annuelle est identique dans les trois zones, mais les valeurs d'indice diffèrent : une erreur de série fausse le résultat.

Les logements conventionnés Anah et le parc social obéissent à un calendrier propre, avec une révision fixée au 1er janvier sur la base de l'IRL du 2e trimestre de l'année précédente. Pour un logement conventionné, le loyer révisé doit en outre rester inférieur au plafond de la convention, lui-même actualisé chaque année.

Que doit contenir le courrier de révision du loyer ?

La loi ne fixe ni mentions obligatoires ni forme particulière. La jurisprudence exige seulement que le bailleur ait manifesté sa volonté de réviser, de façon datée et vérifiable. En pratique, un courrier trop succinct expose à une contestation, tandis qu'un décompte complet permet au locataire de vérifier le montant et coupe court aux échanges inutiles. Une hausse apparaissant sur un simple avis d'échéance, sans explication ni calcul, est régulièrement écartée par les juges.

Quel modèle de lettre envoyer au locataire ?

Le modèle ci-dessous couvre la situation la plus courante, une location vide ou meublée révisée à la date anniversaire du bail. Les champs entre crochets se remplacent par vos propres données.

Pour une location meublée, remplacez la référence à l'article 17-1 par l'article 25-9 et, si les charges sont facturées au forfait, ajoutez le montant du forfait révisé selon le même quotient. En colocation, adressez un exemplaire à chaque colocataire titulaire du bail plutôt qu'un courrier unique.

Comment envoyer la lettre et conserver une preuve ?

Trois canaux permettent d'établir la réception : la lettre recommandée avec accusé de réception, dans sa version papier ou électronique qualifiée, la remise en main propre contre récépissé ou émargement, et la signification par commissaire de justice. Un courriel ou une mention sur la quittance ne suffisent pas à prouver la date de la demande en cas de contestation.

Un envoi environ un mois avant la date de révision laisse au locataire le temps d'ajuster son virement. La révision prend effet à la date de la demande, jamais avant, ce qui rend inutile toute anticipation excessive mais coûteux tout retard.

Le recommandé non réclamé pose une difficulté réelle. Les juridictions retiennent la date de remise effective au destinataire, non celle de première présentation. Un second envoi par un autre canal, ou une remise en main propre, sécurise la démarche. Conservez la copie du courrier, l'avis de réception et une capture de la publication Insee des indices utilisés : ces pièces suffisent généralement à écarter une contestation ultérieure.

Dans quels cas la révision est-elle interdite ?

L'article 17-1, III écarte la révision et la majoration pour travaux dans les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. En métropole, l'interdiction vise les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. En Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte, elle s'applique depuis le 1er juillet 2024.

La date de reconduction commande l'entrée en vigueur du gel. Un bail de trois ans conclu le 10 août 2022 échappait à l'interdiction jusqu'à sa première reconduction tacite, le 10 août 2025.

Dans les communes appliquant l'encadrement des loyers, l'articulation reste discutée. L'article 140 de la loi ELAN vise la fixation du loyer de base lors de la conclusion du contrat, ce dont la cour d'appel et le tribunal judiciaire de Paris ont déduit que l'indexation annuelle peut conduire à dépasser le loyer de référence majoré. La prudence commande néanmoins de documenter le calcul avec soin dans ces zones, la question n'ayant pas été tranchée par la Cour de cassation.

Les logements soumis à la loi de 1948 relèvent enfin d'un régime d'augmentation qui leur est propre.

Que se passe-t-il en cas d'oubli d'une ou plusieurs années ?

Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision pour manifester sa volonté. Passé ce délai, la révision de l'année écoulée est définitivement perdue et le loyer repart de son montant antérieur lors du cycle suivant. À l'intérieur de cette fenêtre, une demande tardive reste recevable, mais elle ne rattrape aucun des mois déjà écoulés.

Le rattrapage de plusieurs années oubliées, qui consisterait à diviser l'indice de l'année en cours par celui d'une année plus ancienne, divise les juridictions. Plusieurs cours d'appel l'ont refusé en s'appuyant sur l'impossibilité de réviser au-delà d'un an (Versailles, 25 octobre 2016 ; Douai, 5 avril 2018 ; Bordeaux, 22 novembre 2021 ; Lyon, 29 juin 2022 ; Paris, 6 avril 2023). D'autres l'ont admis (Aix-en-Provence, 15 juin 2017 ; Rouen, 31 janvier 2019 ; Paris, 9 mai 2019 ; Amiens, 16 février 2023 ; Paris, 11 décembre 2025). L'aléa reste donc élevé, et un avis juridique s'impose avant d'engager un contentieux sur ce terrain.

Un loyer resté longtemps sans indexation peut devenir manifestement sous-évalué. La procédure de l'article 17-2 offre alors une voie de correction au renouvellement, plus lourde mais sans plafond lié à l'IRL.

Que faire si le locataire refuse d'appliquer la révision ?

Le locataire ne dispose d'aucun droit de refus lorsque les conditions sont réunies : la révision découle du contrat, pas d'un accord nouveau. Son opposition ne peut prospérer que sur un motif de fond, à savoir l'absence de clause, un classement F ou G au DPE, une erreur d'indice ou une demande formulée hors délai.

Face à un impayé du différentiel, adressez une mise en demeure par lettre recommandée rappelant le décompte, puis saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite et compétente en matière de loyers. Le juge des contentieux de la protection tranche en dernier ressort. Le recouvrement des sommes dues obéit à la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi de 1989, et seule une demande en justice interrompt ce délai.

Symétriquement, une erreur de calcul commise par le bailleur ouvre au locataire une action en restitution des trop-perçus dans cette même limite de trois ans. Vérifier deux fois la série d'indices et le trimestre retenu coûte moins cher qu'une régularisation rétroactive.

Questions fréquentes

Que retenir avant d'envoyer votre courrier ?

Vérifiez la présence et la rédaction de la clause de révision, contrôlez le classement énergétique du logement, identifiez le trimestre de référence, relevez les deux valeurs d'indice sur la bonne série géographique, posez le calcul dans la lettre et choisissez un mode d'envoi qui date la réception. Une révision préparée dans cet ordre se conteste difficilement.