Bail étudiant 9 mois : obtenez votre modèle à jour

Le bail étudiant est un contrat de location meublée dont la durée est ramenée à neuf mois pour suivre l'année universitaire. Il relève de la loi du 6 juillet 1989 et du régime du meublé, avec des règles propres sur la durée, la fin du contrat et les garanties. Ce guide détaille les conditions à vérifier avant la signature, le contenu du contrat depuis le 1er octobre 2026 et la gestion de la fin de location, exemples chiffrés à l'appui.

Ce que dit la loi sur le bail étudiant

L'article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet, lorsque le locataire est étudiant, de réduire à neuf mois la durée d'un bail meublé. La reconduction tacite est alors exclue : le contrat s'éteint de lui-même à la date prévue. Trois conditions cumulatives encadrent ce contrat.

• Un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire. Un logement vide ne peut pas être loué sous ce régime.
• Un locataire étudiant. La loi ne définit pas ce statut et ne fixe aucune limite d'âge. La preuve repose sur une carte d'étudiant ou un certificat de scolarité de l'année en cours, deux pièces que le décret n° 2015-1437 autorise le bailleur à demander. Conservez-en une copie avec le bail.
• Une durée de neuf mois exactement, par exemple du 1er septembre au 31 mai. Un contrat de six ou de dix mois sort de ce cadre.

Signé avec un locataire qui n'a pas le statut d'étudiant (jeune actif, demandeur d'emploi), un bail de neuf mois s'expose à une requalification en bail meublé d'un an reconductible. L'étudiant reste libre, de son côté, de préférer un bail meublé classique.

Bail étudiant, bail mobilité ou bail meublé d'un an

Trois contrats meublés permettent de loger un étudiant. Le choix dépend de la durée d'occupation prévue et de la situation du locataire.

Le logement : mobilier, décence et performance énergétique

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose onze éléments dans tout meublé loué en résidence principale :

• literie comprenant couette ou couverture ;
• dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces servant de chambre ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur doté d'un compartiment à -6 °C au plus ;
• vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d'entretien ménager adapté au logement.

Si l'un de ces éléments manque, le locataire peut demander au juge de requalifier le contrat en location vide, soumise pour un bailleur personne physique à une durée minimale de trois ans et à un dépôt de garantie d'un mois. L'inventaire signé à l'entrée sert de preuve.

Le logement doit également être décent. En France métropolitaine, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les logements classés F seront exclus à compter du 1er janvier 2028, puis les logements classés E en 2034. Le seuil s'apprécie à chaque signature : un studio classé F peut encore être loué à la rentrée 2027, et devra avoir atteint la classe E pour la rentrée 2028.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité retenu dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9, ce qui a fait gagner une classe à de nombreux studios chauffés à l'électricité. Un DPE établi avant cette date peut être actualisé gratuitement sur le site de l'Ademe, sans intervention du diagnostiqueur.

Dans les communes qui ont instauré un permis de louer, l'autorisation préalable ou la déclaration de mise en location s'applique aussi au bail étudiant.

Le contrat et ses annexes depuis le 1er octobre 2026

Le bail étudiant se rédige sur le contrat type de location meublée fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a modifié ce modèle pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Chaque nouveau bail étudiant signé depuis cette date, y compris avec un locataire déjà présent l'année précédente, doit suivre la nouvelle version, qui ajoute :

• une clause résolutoire rédigée dans le modèle, qui résilie le bail de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer resté sans effet ;
• deux clauses résolutoires facultatives, pour défaut d'assurance habitation et pour troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive ;
• la mention « servitude de résidence principale » lorsque le logement se situe dans un secteur où le plan local d'urbanisme impose cet usage ;
• un champ réservé au numéro de téléphone portable.

Dans la rubrique consacrée à la durée, inscrivez neuf mois, la date de fin et la référence à l'article 25-7, puis précisez le statut d'étudiant du locataire. Le contrat est remis avec ses annexes :

• le dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et, selon l'immeuble, constat de risque d'exposition au plomb, diagnostics électricité et gaz, information sur le bruit ;
• la notice d'information sur les droits et obligations des parties ;
• l'état des lieux d'entrée ;
• l'inventaire et l'état détaillé du mobilier ;
• les extraits du règlement de copropriété relatifs à la jouissance des parties communes et aux charges, en immeuble collectif ;
• l'acte de caution, le cas échéant.

Loyer, charges et dépôt de garantie

Hors zone tendue, le loyer se fixe librement. Dans les plus de 1 400 communes classées en zone tendue, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit jusqu'au 31 juillet 2027 l'encadrement de l'évolution des loyers : le loyer hors charges du nouveau contrat ne peut dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'indice de référence des loyers (IRL) s'il ne l'a pas été au cours des douze derniers mois. Le locataire qui signe un second bail à la rentrée suivante bénéficie du même plafond. Une hausse reste possible après des travaux d'amélioration importants ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué. Pour un logement classé F ou G, aucune hausse n'est permise, pas même la révision annuelle.

Dans les villes qui appliquent l'encadrement du niveau des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble notamment), le loyer doit en outre respecter le loyer de référence majoré fixé pour les meublés. Cette expérimentation arrive à échéance fin novembre 2026 ; le Sénat examine le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans sans extension à de nouvelles communes, soutenue par le gouvernement.

Les charges se règlent par provisions avec régularisation annuelle ou par un forfait inscrit au contrat, que la location meublée autorise. Sur neuf mois, le forfait évite une régularisation après le départ de l'étudiant ; son montant ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles.

Le dépôt de garantie est restitué dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et dans les deux mois s'il révèle des dégradations. Chaque mois de retard commencé majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges (article 22 de la loi de 1989).

Sécuriser les loyers : caution, assurance et Visale

L'article 22-1 de la loi de 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés d'exiger en plus une caution, à peine de nullité de celle-ci. Le logement loué à un étudiant ou à un apprenti fait exception : les deux garanties se cumulent, dans le respect des conditions fixées par le contrat d'assurance.

La caution personne physique écrit elle-même sur l'acte la mention prévue par l'article 2297 du Code civil, qui indique le montant maximal de son engagement, et reçoit un exemplaire du bail. L'engagement porte sur un contrat déterminé : prévoyez un nouvel acte pour chaque nouveau bail étudiant.

La garantie Visale, gérée par Action Logement, remplace la caution. Gratuite pour les deux parties, elle est ouverte à tout étudiant de 18 à 30 ans sans condition de ressources. Depuis le 6 janvier 2026, elle couvre jusqu'à 36 mensualités d'impayés sur les trois premières années du bail et les dégradations locatives à hauteur de deux mois de loyer charges comprises. Le bailleur qui l'accepte renonce à toute autre garantie, caution ou assurance, et conserve la possibilité de demander un dépôt de garantie. Le bail doit comporter une clause résolutoire pour impayés, condition que remplit le contrat type en vigueur depuis le 1er octobre 2026.

Le studio rennais de l'exemple, à 560 € charges comprises, reste sous le plafond de 840 €.

Fin du bail et départ anticipé

Avant le terme, le bailleur ne peut rompre le contrat qu'en appliquant la clause résolutoire ou en obtenant sa résiliation en justice. L'étudiant peut partir à tout moment. Il notifie son congé par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé, et le préavis court à compter de la réception. Un congé reçu le 12 février pour un bail courant jusqu'au 31 mai met fin au contrat le 12 mars. Le loyer reste dû jusqu'à cette date, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec l'accord du bailleur.

Pour un départ à l'échéance, fixez la suite avec l'étudiant au moins deux mois avant la date de fin.

La loi écarte la reconduction tacite. Un étudiant laissé dans les lieux après le terme, dont le bailleur continue d'encaisser les loyers, peut toutefois obtenir du juge qu'il constate la formation d'un nouveau bail meublé d'un an, sur le fondement de l'article 1738 du Code civil. Un accord écrit signé avant la date de fin évite cette situation. À défaut d'accord, l'occupant qui se maintient est sans droit ni titre et son expulsion suppose une décision de justice.

De juin à août, le logement libéré peut être occupé par le bailleur, rénové ou loué en meublé de tourisme. Cette dernière option impose les règles locales propres à ce type de location : déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement là où il est exigé, et autorisation de changement d'usage dans certaines villes.

Colocation étudiante

Plusieurs étudiants peuvent partager un logement sous bail étudiant, à condition que chacun justifie de ce statut. Deux montages sont possibles.

• Le bail unique, signé par tous sur le contrat type meublé. Il admet une clause de solidarité et donne lieu à un seul dépôt de garantie, restitué à la fin du bail.
• Les baux individuels, un par colocataire, chacun désignant les parties privatives et communes. La solidarité y est impossible.

Avec une clause de solidarité, le colocataire qui donne congé et sa caution restent tenus jusqu'à l'arrivée d'un remplaçant inscrit au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet du congé (article 8-1 de la loi de 1989). L'acte de caution doit nommer le colocataire garanti, sous peine de nullité.

Fiscalité des loyers perçus

Les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, le plus souvent sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). La loi de finances pour 2026 a maintenu les règles applicables à la location meublée de longue durée, dont fait partie le bail étudiant :

• le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, dans la limite de 83 600 € de recettes annuelles à partir des revenus 2026 ;
• le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier ; pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Pour le studio rennais, 4 680 € de loyers encaissés sur neuf mois donnent au micro-BIC une base imposable de 2 340 €. Les recettes d'une location saisonnière estivale suivent le régime des meublés de tourisme, avec un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € pour un meublé non classé. Le début de l'activité se déclare au guichet unique des formalités des entreprises dans les quinze jours.

Questions fréquentes sur le bail étudiant